稅收籌劃是在稅法允許的范圍內(nèi)，為納稅人稅負(fù)降到最低限度所做的一系列的節(jié)稅運籌核算工作。它的前提是合法，使納稅達(dá)到最低、合理。企業(yè)繳納的各個稅種都有稅收籌劃空間。本人就企業(yè)的房產(chǎn)稅如何做好稅收籌劃，談一點自己的看法。

　　一、合理選擇建廠地址，避免繳納房產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收；可以看出，農(nóng)村不屬于征收范圍，企業(yè)在組建選址時考慮到這一點，就會給企業(yè)帶來巨大的效益。

　　1、 避免繳納房產(chǎn)稅；

　　2、 可以節(jié)省土地購置費；

　　3、 不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；

　　4、 有利于農(nóng)村城市化進(jìn)程，勞動力也很廉價。

　　二、合理劃分房產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)

　　《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定（河南省規(guī)定減除率為30%）。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%。因為只有廠房繳納房產(chǎn)稅，設(shè)備部分可免交房產(chǎn)稅，所以要將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，達(dá)到節(jié)稅目的。

　　例如某一特大型企業(yè)，新建一廠房并安裝兩條生產(chǎn)線。廠房價值2,000萬元，設(shè)備價值2,000萬元，總價值4,000萬元。

　　1、如果將廠房及設(shè)備共形成一項固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=4000×（1-30%）×1.2%=33.60萬元；

　　2、如果將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。

　　年可節(jié)房產(chǎn)稅=33.60-16.80=16.80萬元。

　　三、仔細(xì)區(qū)分房屋和非房屋，正確核算房屋原值

　　房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能偶遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油所罐等均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。

　　出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨標(biāo)明，而達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場地，即出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。

　　企業(yè)要實事求是的進(jìn)行價款劃分，是正當(dāng)?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風(fēng)險。但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅的目的。對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定最低租金計稅價格，此時，企業(yè)必須按照地稅機(jī)關(guān)的最低租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。

　　四、對外出租房產(chǎn)及場地，合理簽訂合同，

　　《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場地對外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計算房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對外出租房屋及場地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因為房產(chǎn)稅只對出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場地不交房產(chǎn)稅。所以要將對外出租房屋及場地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。

　　例如某企業(yè)將一分廠對外出租，年租金為100萬元。

　　如果只開一張發(fā)票，則年納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元；

　　如分別開票，房產(chǎn)年租金為70萬元，場地年租金為30萬元，則年納房產(chǎn)稅=70×12%=8.4萬元。

　　年可節(jié)房產(chǎn)稅=12-8.4=3.6萬元。

　　五、巧用從價計征與從租計征，找出平衡點

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅有從價計征與從租計征兩種方式。這兩種方式適用不同的計稅依據(jù)和稅率。從價計征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計征以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率12%。兩種計征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

　　假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為A，收取年租金B(yǎng)，那么我們可以有效的選擇一個平衡點：

　　1、 從價計征應(yīng)繳房產(chǎn)稅A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；

　　2、 從租計征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅B×12%。

　　3、 當(dāng)B×12%= A×0.84%，亦即B=7%A時，選擇從價計征選擇從價和從租所負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)稅一樣。如果B>7%A時，選擇從價征稅,就是非常合算；如果B1.42M時，該籌劃方案才可行。

　　例如，某物流公司的一處房產(chǎn)位于市區(qū)，專門用于對外出租。因該房產(chǎn)建于上世紀(jì)60年代，設(shè)施陳舊，每年只能收取租金60萬元。2010年，該公司準(zhǔn)備花500萬元對房產(chǎn)進(jìn)行重新裝修改造，預(yù)計裝修改造后，每年可收取租金200萬元。但是，該公司在測算中發(fā)現(xiàn)，裝修改造前后對比，與租賃收入相關(guān)的稅收負(fù)擔(dān)也大大加重了。裝修改造前后稅費負(fù)擔(dān)對比如下（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）：裝修改造前的稅費負(fù)擔(dān)情況：

　　應(yīng)繳營業(yè)稅：60×5%＝3萬元

　　應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加：3×（7%+3%）＝0.3萬元

　　應(yīng)繳房產(chǎn)稅：60×12%＝7.2萬元

　　合計稅費負(fù)擔(dān)為3+0.3+7.2=10.5萬元

　　裝修改造后的稅費負(fù)擔(dān)情況：

　　應(yīng)繳營業(yè)稅：200×5%＝10萬元

　　應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加：10×（7%+3%）＝1萬元

　　應(yīng)繳房產(chǎn)稅：200×12%＝24萬元

　　合計稅費負(fù)擔(dān)為10+1+24=35萬元，裝修后比裝修前增加稅費負(fù)擔(dān)35－10.5=24.5萬元。

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說，不論是從價計征還是從租計征，其前提是對房產(chǎn)所有人征稅，這就給我們了一個籌劃空間。

　　物流公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方A（A可以是個人，如公司股東；也可以是企業(yè)，如公司投資的其他公司），并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同（假設(shè)為30年），每年收取租金60萬元。然后由A出資500萬元進(jìn)行裝修改造，并對外轉(zhuǎn)租，假設(shè)每年仍然收取租金200萬元。按此方案實施后的稅費負(fù)擔(dān)測算如下：物流公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費仍為10.5萬元。

　　A應(yīng)負(fù)擔(dān)營業(yè)稅10萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加1萬元，A不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，不需要繳納房產(chǎn)稅，合計應(yīng)納稅費11萬元。

　　物流公司和A的稅費負(fù)擔(dān)合計為10.5＋11=21.5萬元，比籌劃前可少負(fù)擔(dān)稅費35－21.5=13.5萬元。

　　很顯然，此例中產(chǎn)權(quán)所有人是物流公司，A是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人，而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。但需要注意的是，本例物流公司將房產(chǎn)出租給A應(yīng)當(dāng)按照正常交易價格收取租金，如果物流公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向A收取的租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)《稅收征管法》等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。如果出租人是準(zhǔn)備對擬出租房屋進(jìn)行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給A，然后由A對租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案是比較合理合法的，籌劃風(fēng)險很低，值得大家嘗試。

　　六、用足稅收優(yōu)惠政策

　　經(jīng)財政部批準(zhǔn)下列房產(chǎn)免收房產(chǎn)稅：

　?。?）企業(yè)、單位自辦的學(xué)校、醫(yī)院（診所）、幼兒園，托兒所、敬老院使用的房產(chǎn)；

　?。?）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)；

　?。?）地下人防設(shè)施的房產(chǎn)。

　　大型企業(yè)多有上述用房。因此，企業(yè)要將以上房產(chǎn)單獨核算，用足稅收優(yōu)惠政策，以達(dá)節(jié)稅目的。

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