房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。

　　一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

　　1.稅收風(fēng)險。

　　就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定：個人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅；個人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5%的營業(yè)稅、 12%的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費要遠(yuǎn)大于5%.舉例來講，銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，估價時點抵押物的評估值為5500元，抵押率為49%，符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風(fēng)險，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風(fēng)險比較小。但按照目前稅收制度，個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅：①是按房價的0.05%繳納印花稅；②是按轉(zhuǎn)讓價與購進(jìn)合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅；③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等；④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目（指購進(jìn)房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）金額50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額的 200%的部分，稅率為60%；⑤是個人所得稅20%.以“公司的抵押物處置為例，抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元，考慮到目前房價波動等因素，假設(shè)以拍賣價格為 4200萬元計（單價約2.1萬元），應(yīng)繳納稅收如下：

　　（1）印花稅：4200×0.05%＝2.1萬元

　?。?）營業(yè)稅：（4200－1200）×5%＝150萬元

　?。?）城建稅、教育費附加和河道整治費：150×5%＝16.5萬元

　?。?）土地增值稅：

　　增值金額3000萬元

　　可扣除項目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬元

　　應(yīng)納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬元

　　納稅金額累進(jìn)684.3×30%＝205.29萬元

　　684.3×40%＝273.72萬元

　　1368.6×50%＝684.3萬元

　　94.2×60%＝56.52萬元

　　土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬元

　　（5）個人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20%＝322.314萬元

　　拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計為 1710.744萬元，拍賣后價款為2489.256萬元，再除去拍賣費用210萬元（約為拍賣價格的5%），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元，遠(yuǎn)低于貸款本金（2700萬元），風(fēng)險顯而易見。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險增大。就上述測算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應(yīng)減少，而 60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險。

　　2.抵押物風(fēng)險。

　　抵押物風(fēng)險主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險、抵押物價值下跌、抵押物處置風(fēng)險等。

　　從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險主要指以下情況：①是在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時也存在一定的不確定性；②是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

　　抵押物價值下跌風(fēng)險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

　　抵押物處置風(fēng)險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月 1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

　　3.變現(xiàn)風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

　　4.社會和政策性風(fēng)險。

　　任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵支　　持，則房地產(chǎn)價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺，對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見，二手市場的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。

　　5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險。

　　目前，房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題，就會使抵押權(quán)人遭到損失。

　　6.或然損失風(fēng)險。

　　抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風(fēng)險。

　　二、抵押評估存在風(fēng)險的房地產(chǎn)類型

　　1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)抵押估價要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中，房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實際工作中，常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如：①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)，由于土地變更程序繁瑣，所需變現(xiàn)時間長；②非居住用房，由于稅收制度的變更，快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大；③大型商場，獨立使用性、整體分割性差；④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析，進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價值。

　　2.實際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

　　在實際工作中，經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實際用途不一致，例如以下四種情況：①證載用途為辦公，實際用途為商業(yè)；②證載用途為廠房，實際用途為商業(yè)；③證載用途為住宅，實際用途為商業(yè)；④證載用途為廠房，實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風(fēng)險的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建，實際用途為商業(yè)的，如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房，把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定，公建用房不能進(jìn)行抵押，這種情況應(yīng)引起評估師的注意和警戒，避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

　　三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風(fēng)險控制

　　在實際工作中，評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪（商場）、工廠和倉庫為例，作如下闡述。

　　1.店鋪（商場）抵押評估

　　（1）在商鋪的抵押評估中，常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定，往往因估價師水平差異，而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評估結(jié)果不可靠，不予認(rèn)可。因此，合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有：①是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值，投資回報率就高；反之，如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力，能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。所以，評估一個商鋪，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應(yīng)建立一個詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報率指數(shù)，可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值，用以指導(dǎo)不同地段、不同時段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估，從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來的風(fēng)險。

　?。?）商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風(fēng)險控制，要求評估師做到：①搜集交易實例，多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例，即從搜集交易實例中，挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金，即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費等。開價和實際成交價，估價師比較容易了解到開價（如掛牌價格），而較難了解到實際成交價，但這對于最后的準(zhǔn)確估價有很大影響。樓層差異，商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導(dǎo)致了其售價差異，因此在確定交易情況時務(wù)必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等，進(jìn)行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風(fēng)險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估，對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約。綜上所述，市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗，因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關(guān)鍵作用。

　?。?）有些店鋪（商場）有自身的特點，如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街，一面臨小路，一面臨一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪（商場）的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是：首先，選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪作為典型店鋪，用市場比較法和收益法求取基準(zhǔn)價格。由于基地內(nèi)店鋪繁多，為了謹(jǐn)慎起見，基準(zhǔn)價格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法，充分發(fā)揮估價師對店鋪的認(rèn)知。其次，在基準(zhǔn)價格確定的基礎(chǔ)上，再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異，存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪租金水平的差異，求得級差修正系數(shù)。再次，在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準(zhǔn)價格。最后，通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

　　2.工業(yè)廠房（倉庫）抵押評估

　　對于工業(yè)廠房的評估，實際工作中采用市場比較法評估較少，一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中，為有效控制風(fēng)險，要處理好以下幾方面的問題：

　?。?）在同一基地內(nèi)，相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異，土地利用程度的差異，土地取得費用和開發(fā)成本是不同的，由此造成評估結(jié)果差異較大。

　?。?）有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過翻建或翻新，在用成本法對工業(yè)廠房進(jìn)行評估時，如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高，應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

　　（3）有的廠房由于地處市中心，且有臨街面的優(yōu)勢，廠方利用此優(yōu)勢將廠房出租做門面或辦公，這時如果在合法原則的前提下，考慮估價對象的潛在商業(yè)價值，選用市場比較、收益還原法就會使估價價值偏高，而應(yīng)結(jié)合成本法降低抵押廠房的抵押價值。

　?。?）在使用收益法對廠房進(jìn)行評估時，對于不同結(jié)構(gòu)廠房的租金的求取應(yīng)該是不同的。如特等地段鋼混結(jié)構(gòu)租金為7元／平方米，混合結(jié)構(gòu)為6元／平方米，磚混一等結(jié)構(gòu)為5元／平方米，磚混二等結(jié)構(gòu)為4.5元／平方米，磚混三等結(jié)構(gòu)為3元／平方米，簡易結(jié)構(gòu)為2.5元／平方米。以不同結(jié)構(gòu)的租金差異來控制抵押房產(chǎn)的價格，也是控制抵押風(fēng)險的有效方法。