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美國房地産估價(jià)與泡沫
美國的房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，有眾多內(nèi)在動(dòng)力，其中房產(chǎn)公證人的角色在這一經(jīng)濟(jì)過程中的作用卻往往被人們忽視。而美國的房地產(chǎn)買賣都要經(jīng)房產(chǎn)公證人的估價(jià)。
當(dāng)房地產(chǎn)過熱時(shí)，房地產(chǎn)公證人會(huì)受到各種壓力，高估房價(jià)。因?yàn)?，這些房產(chǎn)公證人最終是從賣方、經(jīng)紀(jì)人，或抵押貸款公司那里領(lǐng)取傭金。至于買方是否能買到物美價(jià)廉的住房、成交后是否償還抵押貸款，與他們的利益并無關(guān)系。因此，只要人家肯買，高估房價(jià)也無傷大雅。但若總是估價(jià)偏低，這名公證人就會(huì)從賣方那里丟掉自己的買賣。特別是當(dāng)賣方期待的價(jià)格高于實(shí)際價(jià)格時(shí)，公證人如果老老實(shí)實(shí)估價(jià)甚至低于賣方期待，賣方就會(huì)覺得自己花錢雇人毀了自己的買賣，以后不再會(huì)上門。
按照美國的慣例，大多數(shù)房地產(chǎn)交易要由當(dāng)?shù)卣淖》颗c城市發(fā)展管理部門從未知候選人中隨機(jī)指定一個(gè)公證人來估價(jià)，希望通過斬?cái)喙C人與買賣雙方的利害關(guān)系，來保障估價(jià)的公正?？上У氖?，這套制度對火爆的房地產(chǎn)市場越來越失去了約束力。賣方的經(jīng)紀(jì)人常常給自己熟識的公證人直接打電話，求得有利的估價(jià)。這樣，賣方等于成了公證人的雇主。于是，在這種只能高不能低的估價(jià)競爭中泡沫就被越吹越大。
在80年代末90年代初，過高的房地產(chǎn)估價(jià)最終引發(fā)了美國房地產(chǎn)市場的大坍塌，許多人的房產(chǎn)因付不起抵押貸款而被銀行沒收?，F(xiàn)在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，失業(yè)率上升，家庭債臺高筑，股市低迷，這一切都在腐蝕著美國房地產(chǎn)市場的根基。而更為可怕的是，房地產(chǎn)市場一旦坍塌，恐怕比股市的坍塌對經(jīng)濟(jì)影響更為深遠(yuǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)買賣常常是先成交，后付錢，結(jié)果過高，同時(shí)收入不增，那么未來二三十年除了勒緊褲腰帶，別無他選。如果家家如此，美國就會(huì)出現(xiàn)長期的消費(fèi)水平低落，內(nèi)需萎縮，進(jìn)口銳減，以致陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中。
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