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一、引言
市場(chǎng)比較法是國(guó)際上通用的。經(jīng)典估價(jià)方法,也是房地產(chǎn)估價(jià)中最常見(jiàn),最重要,應(yīng)用最多的方法之一。過(guò)去,我們采用市場(chǎng)比較法在進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。抵押拍賣。中外合資交易中,得到了市場(chǎng)的接受,獲得了很好的效果。但是今天面對(duì)以傾向補(bǔ)償為前提的拆遷評(píng)估,由于其技術(shù)要求高,案例選擇困難,政策性強(qiáng),社會(huì)責(zé)任重,所以如何進(jìn)一步應(yīng)用好市場(chǎng)比較法,如何收集有可比性的交易案例,如何選擇典型案例,如何在拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求下,正確確定評(píng)估參數(shù),并進(jìn)行合理修正,也顯得非常重要。
下面,筆者就市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用,以及案例的選擇和修正中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析,并就如何采取措施提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度談?wù)勛约旱目捶?,希望廣大估價(jià)師共同探討,發(fā)表真知灼見(jiàn),進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的作用,共同提高房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的水平。
二、當(dāng)前市場(chǎng)比較法應(yīng)用的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題
目前,采用市場(chǎng)比較法估價(jià),理論和實(shí)踐是脫節(jié)的。因?yàn)槭袌?chǎng)比較法適用的前提是市場(chǎng)交易頻繁,但客觀上估價(jià)師搜集案例困難;市場(chǎng)比較法另一個(gè)適應(yīng)前提是市場(chǎng)充分發(fā)達(dá),上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是快速發(fā)展的市場(chǎng),但又是一個(gè)有待規(guī)范的市場(chǎng)。
當(dāng)前,在估價(jià)機(jī)構(gòu)中,一般估價(jià)師都能熟練應(yīng)用市場(chǎng)比較法,對(duì)市場(chǎng)比較法的原理也有一定的理解和認(rèn)識(shí)。
但從評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度來(lái)說(shuō),市場(chǎng)比較法的應(yīng)用還存在著主觀和客觀方面的一些問(wèn)題:
1.信息不對(duì)稱,導(dǎo)致案例搜集困難,尤其是成交案例更加難以獲得。這是廣大估價(jià)師普遍感到比較棘手的問(wèn)題,也是制約市場(chǎng)比較法評(píng)估精度的主要因素。
由于估價(jià)師獲取案例的機(jī)會(huì)較少,信息不對(duì)稱,客觀上給估價(jià)師搜集案例來(lái)難度。上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織開(kāi)通的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng),確實(shí)對(duì)提供成交案例帶來(lái)了很大的幫助,但是,由于單項(xiàng)信息成本較高,信息搜索也必須支付一定成本,信息需及時(shí)更新,有些在市場(chǎng)上有影響的熱銷樓盤(pán),在網(wǎng)上未能及時(shí)反映,尤其是不可售公房的交易案例未列入網(wǎng)。
2.具有一定從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師都明白,另一個(gè)制約評(píng)估精度的重要因素,是信息資料不清,交易背景不透明,交易情況這一項(xiàng)幾乎無(wú)法修正。
3.主觀上,估價(jià)師搜集案例的方法單一,不主動(dòng)出擊。
有的估價(jià)師只閉門(mén)造車,單憑從報(bào)上剪下來(lái)的一些房地產(chǎn)售樓信息和送上門(mén)的樓書(shū),進(jìn)行評(píng)估,缺乏市場(chǎng)調(diào)查的主動(dòng)性。
4.不按技術(shù)規(guī)范操作。《上海市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》規(guī)定,拆遷評(píng)估一定要用成交案例,而有的估價(jià)師,沒(méi)有全部采用成交案例實(shí)施評(píng)估。
5.對(duì)非拆遷評(píng)估,一般情況下,可能采用報(bào)價(jià)、掛牌價(jià)進(jìn)行評(píng)估,但方法簡(jiǎn)單、粗糙,不加以調(diào)整分析修正,剔除不可比的因素,就直接應(yīng)用到評(píng)估中。
6.估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足,所選擇的案例沒(méi)有考慮非市場(chǎng)行為對(duì)價(jià)格產(chǎn)生的影響。
7.地評(píng)估物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)把握不準(zhǔn)。
8.對(duì)房地產(chǎn)中各類不同物業(yè)的特征,缺乏了解,沒(méi)有抓住評(píng)估對(duì)象類似物業(yè)的主要特征,對(duì)影響評(píng)估物價(jià)值的主要因素的修正與次要因素修正主次不分。
9.應(yīng)該注意估價(jià)師選擇案例往往帶有傾向性,在估價(jià)過(guò)程中,有相當(dāng)一部分的估價(jià)師是帶著結(jié)果去選擇案例,整個(gè)估價(jià)過(guò)程受結(jié)果支配,嚴(yán)重的會(huì)產(chǎn)生重大的價(jià)格偏差。
10.同時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意估價(jià)師在實(shí)際操作中,對(duì)大部分案例,由于主觀原因和時(shí)間的限制,不一定去現(xiàn)場(chǎng)勘察,沒(méi)有親臨現(xiàn)場(chǎng)踏勘,就很難準(zhǔn)確找出案例與評(píng)估物的差異性,就會(huì)給量化帶來(lái)困難,最終影響評(píng)估結(jié)果。
11.在估價(jià)中“重效益、輕聲譽(yù)”,迎合委托方。
12.對(duì)估價(jià)結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)和由此引起的社會(huì)責(zé)任重視不足。
如不及時(shí)統(tǒng)一認(rèn)識(shí),給予必要的重視,將會(huì)給目前正在實(shí)施的房地產(chǎn)拆遷評(píng)估留下隱患,帶來(lái)負(fù)面影響,將不利于社會(huì)的穩(wěn)定和舊區(qū)改造的全面推進(jìn),將不利于上海房地產(chǎn)估價(jià)整體水平的進(jìn)一步提高,將會(huì)制約上海房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。
三、面對(duì)問(wèn)題,如何采取針對(duì)性的措施
筆者認(rèn)為,主觀上應(yīng)從估價(jià)師的執(zhí)業(yè)態(tài)度和對(duì)市場(chǎng)法的認(rèn)識(shí)。以及案例的選擇和案例的修正三個(gè)方面,采取措施,提高市場(chǎng)比較法的精度。掌握信息的政府主管部門(mén),應(yīng)進(jìn)一步敞開(kāi)渠道,實(shí)行信息共享。
我們認(rèn)為,市場(chǎng)比較法的精髓:就是選擇的案例要具有可比性,系數(shù)修正要具備準(zhǔn)確性,評(píng)估中善于抓住不同物業(yè)的主要特征和重要因素,這是決定評(píng)估結(jié)果的價(jià)格基礎(chǔ)。
?。ㄒ唬┕纼r(jià)師的態(tài)度和認(rèn)識(shí)
1.要求估價(jià)師要有極強(qiáng)的敬業(yè)精神,對(duì)所從事的每個(gè)項(xiàng)目都要認(rèn)真負(fù)責(zé)。
2.從事房地產(chǎn)估價(jià)尤其是從事拆遷評(píng)估,要有高度的政治責(zé)任心和社會(huì)責(zé)任心,以及職業(yè)的使命感和榮譽(yù)感,要以江澤民同志“三個(gè)代表”理論為指導(dǎo),心里裝著老百姓,要有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和水準(zhǔn),這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則和指導(dǎo)思想。
3.認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定,尤其是拆遷評(píng)估,應(yīng)嚴(yán)格按照技術(shù)參數(shù)和量化標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真實(shí)施必要的流程和步驟。
4.對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目,估價(jià)師都要親臨實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察,有條件的應(yīng)該到交易案例的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察,實(shí)地了解情況。
?。ǘ┌咐倪x擇
由于案例選擇會(huì)直接影響估價(jià)結(jié)果,因此,正確選擇案例是市場(chǎng)比較法評(píng)估的基礎(chǔ)。
1.選擇案例要準(zhǔn)確
我們認(rèn)為:選用市場(chǎng)比較法,首先就是要選擇好恰當(dāng)?shù)?、合適的、具有可比性的交易案例。在選擇中,要重點(diǎn)注意幾種不可比的情況;
。不同級(jí)別(地域)的物業(yè),沒(méi)有可比性;
。成交價(jià)格調(diào)整幅度超過(guò)了30%,沒(méi)有可比性。拆遷評(píng)估規(guī)定單項(xiàng)因素不超過(guò)調(diào)整幅度的10%,綜合因素不超過(guò)調(diào)整幅度的15%;
。用途不同,不具備可比性;
。交易時(shí)間超過(guò)半年,房地產(chǎn)指數(shù)波動(dòng)幅度超過(guò)15%,不具備可比性。
通過(guò)不同的信息資料。不同的調(diào)查渠道,篩選出具有可比性的參照物,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察。市場(chǎng)調(diào)查,再對(duì)參照物進(jìn)行篩選。
在操作中盡可能多搜集交易案例,對(duì)搜集到的案例,選擇要慎重,嚴(yán)格實(shí)施必要的選擇程序。尤其是拆遷評(píng)估,我們規(guī)定,要對(duì)所有的案例經(jīng)過(guò)篩選-調(diào)查-了解-專家評(píng)審四階段,最終選擇出具有可比性的案例。
當(dāng)選擇到案例以后,要多方了解案例的真實(shí)性,通過(guò)中介公司了解和驗(yàn)證。例如,上海市中心某區(qū)有一套新式里弄,在2001年6月份掛牌時(shí),每平方米6000多元,由于7月份,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外銷并軌,政府出臺(tái)了一系列積極政策,這套房產(chǎn)在10月份,實(shí)際成交價(jià)為每平方米10000元,而房屋中介公司掛牌的價(jià)格一直未更改過(guò),如不了解實(shí)際情況,未經(jīng)修正,直接用掛牌價(jià)去評(píng)估,所導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果必然失實(shí)。
2.案例的搜集渠道要通暢
客觀上,大量的信息在行業(yè)內(nèi)部也很難共享。目前雖然上海市房地局做了大量的組織。協(xié)調(diào)工作,上海房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站,提供了不少信息,但相對(duì)于日益繁榮,交易頻繁的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),其包含的信息量較小,政府。房地產(chǎn)主管部門(mén)如能盡快打破屏障,敞開(kāi)渠道,盡可能多的提供不可售公房(尤其是門(mén)面房)。私房租賃信息,盡快更新、增加新的交易案例,將會(huì)給案例的搜集工作,帶來(lái)突破性的進(jìn)展。這將會(huì)提高房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性,促進(jìn)房地產(chǎn)交易,帶動(dòng)所在區(qū)域乃至全上海房地產(chǎn)交易量的上升,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮。我們期待著這一天。
3.方法多樣
。搜集案例要采用多種方法;
。公司日常資料積累;
。上網(wǎng)查詢上海房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站成交案例;
。征得各區(qū)土地。房產(chǎn)管理部門(mén)配合,上門(mén)采集資料;
。取得物業(yè)管理部門(mén)配合,核實(shí)不可售公房等交易底稿;
。走訪工商行政主管部門(mén),查閱非居住用房的合法性;
。通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)獲得掛牌、交易價(jià)格;
。通過(guò)深入現(xiàn)場(chǎng),直接調(diào)查交易雙方;
。市場(chǎng)調(diào)查,到房產(chǎn)公司、售樓處、房展會(huì)了解情況。
4.善于應(yīng)用各種渠道
信息搜集善于應(yīng)用各種渠道;
。通過(guò)政府,公開(kāi)采集信息;
。通過(guò)溝通和交往
a.向占有資料的市。區(qū)房地產(chǎn)交易中心了解;
b.通過(guò)與物業(yè)管理部門(mén)交往,搜集二手房、不可售公房的交易資料;
c.通過(guò)合作,與中介公司簽訂協(xié)議,批量提供交易信息。
。通過(guò)內(nèi)部積累,培養(yǎng)專職的信息員,通過(guò)專業(yè)性報(bào)刊,按照物業(yè)類型定期采集;
。信息共享,在同一個(gè)機(jī)構(gòu)中,對(duì)每位房地產(chǎn)估價(jià)師下載的案例,定期匯總,有效再利用;
。挑選一批資深的估價(jià)師,針對(duì)各自在不同的區(qū)域,所做的評(píng)估案例,以及掌握的資料和積累的經(jīng)驗(yàn),定期對(duì)每個(gè)區(qū)的動(dòng)態(tài)價(jià)位,進(jìn)行分析匯總,形成成果,以利參考。
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近年來(lái),在房地產(chǎn)估價(jià)中,在幾類評(píng)估物,如土地、商鋪、花園洋房,由于受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景。政策因素的影響,以及評(píng)估的自身的特殊性,在評(píng)估中,參數(shù)確定、案例修正困難,有必要統(tǒng)一估價(jià)師的觀點(diǎn)。
1.土地評(píng)估 要著重對(duì)不同地塊的環(huán)境、政策、背景的比較分析,因此,要求估價(jià)師了解國(guó)家和本地區(qū)土地市場(chǎng)的歷史背景、政策背景。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng),土地在招商、引資過(guò)程中,政府為了吸引投資,往往給予很多優(yōu)惠政策,有的評(píng)估物和比較案例,獲得土地時(shí)的歷史背景。政策背景不一樣,土地市場(chǎng)經(jīng)歷了由土地?zé)o償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓,集體土地征用為國(guó)有土地以及內(nèi)、外銷土地并軌的發(fā)展過(guò)程?!斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)格和重置價(jià)格,因此,在估價(jià)中,要注意招商引資等政府指導(dǎo)性的優(yōu)惠政策并加以區(qū)分,剔除和剝離政策因素、非市場(chǎng)的因素,還原其市場(chǎng)價(jià)格,把評(píng)估物與案例放到一個(gè)公允的市場(chǎng)中去,才具有可比性,才能修正準(zhǔn)確。
2.商業(yè)用途的評(píng)估 要了解商業(yè)性物業(yè)的繁華程度、人流量、臨街狀況及提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵。
例如:同樣是黃浦區(qū)的兩個(gè)商鋪,廣西北路是一級(jí)地段,龍門(mén)路西面是二級(jí)地段,但是通過(guò)勘察,龍門(mén)路是傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),人流量相對(duì)集中,而廣西北路是小馬路,人流量相對(duì)較少,評(píng)估時(shí)要充分考慮修正。當(dāng)然,作為商鋪,地段也是主要因素,但不是最重要因素,如果顛倒主次,評(píng)估結(jié)果難以被市場(chǎng)接受。
3.獨(dú)立的花園洋房(別墅)評(píng)估 重點(diǎn)比較花園面積的大小,所處的地段。當(dāng)然,物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的價(jià)值也有一定的提升。如果花園面積太小,盡管結(jié)構(gòu)、房型、綠化條件都很好,物業(yè)的價(jià)值也不可能很高。尤其是市中心的老別墅,由于土地的稀缺性。規(guī)劃的限制,擁有一幢花園洋房,其價(jià)值相當(dāng)可觀,特別是一些花園面積較大,有一定標(biāo)志性的建筑,其價(jià)值更是不菲。大量的評(píng)估實(shí)踐告訴我們,老式別墅,大多是解放前建造的,建筑物的價(jià)值只占整個(gè)花園洋房的1/10,有的還不到1/10.一般市中心花園面積在1畝以上的老別墅,價(jià)值可達(dá)上千萬(wàn)元,而花園面積較小的別墅,最小的只有2百萬(wàn)元左右,價(jià)格相差之大,土地起了關(guān)鍵作用。在估價(jià)中如果忽略了土地的決定因素,而片面考慮建筑物的價(jià)值,那就適得其反,所評(píng)估的價(jià)值一定脫離市場(chǎng)價(jià)格。
因此,估價(jià)師要善于抓住能反映估價(jià)物特點(diǎn)的主要特征和影響其價(jià)值的重要因素,將所評(píng)物業(yè)特征充分挖掘,將有代表性,對(duì)物業(yè)價(jià)值影響較大的因素重點(diǎn)比較。
這就要求估價(jià)師具備多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn),否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。
上海富申國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估公司在應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行案例修正時(shí)的體會(huì)是:
1.嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),合理量化,確定參數(shù),尤其是拆遷評(píng)估,標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)要求更高,因此,要求修正的準(zhǔn)確度更高。
2.對(duì)案例要調(diào)查取證、了解背景差異,找出價(jià)格差異;
3.估價(jià)師對(duì)交易條件、交易背景資料要充分了解,對(duì)評(píng)估案例涉及的某一個(gè)區(qū)域的整體情況要有概況性的了解;
4.了解交易內(nèi)涵,把握交易案例中的各種因素;
5.即使是網(wǎng)上獲得成交案例,也要經(jīng)過(guò)以下程序:確定可比性-當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中介公司驗(yàn)證-現(xiàn)場(chǎng)察勘-再修正;
6.案例分析要透徹,便于量化;
7.要注意區(qū)分和修正名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。標(biāo)價(jià)和成交價(jià);
8.個(gè)別因素要根據(jù)待估物業(yè)的現(xiàn)狀、修正情況不一樣,不能千篇一律;
9.定性、定量相結(jié)合,修正中使用的因素條件說(shuō)明表、比較因素條件指數(shù)表要匹配和對(duì)應(yīng),量化的分值要合理;
10.要注意評(píng)估物與案例的因素區(qū)別和等級(jí),不能有意識(shí)地修正幅度過(guò)大或過(guò)小,力求修正準(zhǔn)確;
11.對(duì)影響評(píng)估重要因素修正。系數(shù)修正要到位;
12.對(duì)拆遷評(píng)估,使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)要進(jìn)行修正;
13.嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)的法定用途修正,例如,對(duì)某區(qū)沿街的住宅評(píng)估,法定用途沒(méi)有批準(zhǔn)為非居住,與同類非臨街的居住物,在比較時(shí),不但沒(méi)有優(yōu)勢(shì),系數(shù)還要向下修正;
14.對(duì)整幢、獨(dú)用的房屋,在適用性、市場(chǎng)接受度上要進(jìn)行修正,由于二手房的市場(chǎng)供求關(guān)系,可能會(huì)造成面積越小,單價(jià)越高;
15.新里、舊里在設(shè)施、結(jié)構(gòu)、用途、環(huán)境上要進(jìn)行修正;
16.估價(jià)師充分運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)和積累。
綜上所述,正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。因此要求評(píng)估人員要全面準(zhǔn)確地調(diào)查市場(chǎng)資料,合理選擇比較案例,并將比較案例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面。細(xì)致的比較,確定適當(dāng)?shù)男拚禂?shù),以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
四、結(jié)論
我們相信通過(guò)估價(jià)師深入細(xì)致的工作,一定會(huì)為房地產(chǎn)估價(jià)方法的進(jìn)一步深化和完善,為市場(chǎng)比較法結(jié)果更貼近市場(chǎng),為提高市場(chǎng)比較法評(píng)估精度,為真實(shí)反映客觀、合理、公平的市場(chǎng)價(jià)值起到積極的作用。
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