《城市房屋拆遷估價指導意見》的一些規(guī)定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規(guī)定：“拆遷評估應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結(jié)果?！钡谑畻l規(guī)定：“受托估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當允許查閱?！钡谑臈l規(guī)定：“拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行?！?這些規(guī)定為行政執(zhí)法機關(guān)和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。

　　目前，我國房地產(chǎn)估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》確定的補償原則的實質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此，城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應(yīng)當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。

　　一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利。“比較法”是將被拆遷房屋與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！笆找娣ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！俺杀痉ā笔歉鶕?jù)被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。這些方法無非是盡量使估價報告更加接近客觀真實。

　　三、房地產(chǎn)估價報告的相關(guān)性審查

　　證據(jù)的相關(guān)性又稱為關(guān)聯(lián)性，是指證據(jù)是否與案件的待證事實具有一定的關(guān)系。證據(jù)只有與案件事實具有關(guān)聯(lián)性才可能被采用，與案件事實沒有關(guān)聯(lián)的證據(jù)對于案件事實的認定沒有意義，因而不能作為定案的依據(jù)。證據(jù)的相關(guān)性是相對而非絕對的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學認為，任何事物都存在一定的聯(lián)系，只是聯(lián)系的方式、聯(lián)系的程度和聯(lián)系的性質(zhì)不同而已。例如，估價師視力不好可能影響對勘查丈量被拆遷房屋的結(jié)果，但不能稱為辯駁不真實估價報告的正當理由。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與案件事實的認定具有直接影響的聯(lián)系，而非哲學上客觀事物的普遍聯(lián)系。美國法學家威廉斯認為：“關(guān)聯(lián)性是指證據(jù)與意圖證明的爭議事實之間存在著合理的關(guān)系，如果證據(jù)與該事實關(guān)系極為微小，或者沒有足夠的證明價值，那就是無關(guān)聯(lián)的。”證據(jù)的關(guān)聯(lián)性標準要求每一個證據(jù)都必須與案件的待證事實具有直接的法律上的意義。證據(jù)的關(guān)聯(lián)性所反映的是證據(jù)的內(nèi)容和實體與案件事實有關(guān)，而不是證據(jù)的來源和證據(jù)的形式。審查估價報告這一證據(jù)的關(guān)聯(lián)性時包括：（1）該估價報告要證明的內(nèi)容與案件事實是否有關(guān)；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。

　　證據(jù)的合法性、真實性和關(guān)聯(lián)性雖各具特點，但具有統(tǒng)一性和不可分割性，是一有機整體，相互補充，缺一不可。證據(jù)缺少任何一“性”，都不能成為認定案件事實的依據(jù)。盡管如此，法定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)作出的估價報告屬于優(yōu)勢證據(jù)，在沒有足夠的其他相反證據(jù)否定時，仍應(yīng)以其為依據(jù)作出裁判。房地產(chǎn)估價機構(gòu)承攬估價業(yè)務(wù)是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關(guān)和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據(jù)對當事人不產(chǎn)生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產(chǎn)生拘束力，因此，筆者認為，房地產(chǎn)估價機構(gòu)無需對輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構(gòu)故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構(gòu)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。在有關(guān)訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產(chǎn)估價機構(gòu)生命之所在。