房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，從事以上活動的機構(gòu)即為房地產(chǎn)評估機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，從事以上活動的機構(gòu)即為經(jīng)紀機構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀機構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進行討論。

　　我們先來看以下這個例子。某業(yè)主從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購得一套住宅物業(yè)，自用該住宅物業(yè)兩年后，該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè)，并委托一經(jīng)紀機構(gòu)為其代理出售，經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進行直接聯(lián)系，通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進行協(xié)商對最終的成交價格達成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機構(gòu)將要對該物業(yè)進行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當?shù)脑u估方法，評估機構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。

　　以上這個例子簡單的說明了房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。我們對該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進一步的補充。

　　在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段，經(jīng)紀機構(gòu)可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務(wù)；

　　該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機構(gòu)對該物業(yè)在該時點進行價格評估，作為貸款價值參考；

　　案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機構(gòu)對該物業(yè)進行評估，以作為交易參考；

　　該業(yè)主可能委托經(jīng)紀機構(gòu)出租該物業(yè)，同時評估機構(gòu)可能接受委托，對參考租金進行評估；

　　在買方無法償還貸款時，經(jīng)紀可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù)，同時估價機構(gòu)也可能被委托評估處置資產(chǎn)之參考價格。

　　由此看來，估價和經(jīng)紀機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在，他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。

　　下面我們對評估及經(jīng)紀機構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：

　　1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議。在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀機構(gòu)引導雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構(gòu)進行評估時，要向經(jīng)紀機構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當?shù)男拚?/p>

　　2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀機構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。

　　在上述這兩種情況出現(xiàn)時，經(jīng)紀機構(gòu)常常抱怨評估機構(gòu)的評估價值不夠客觀，不能準確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導致交易無法進行。這主要是在合作中機構(gòu)間缺乏溝通，對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。

　　3、提供參考案例的失實。當估價機構(gòu)在對該物業(yè)進行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀機構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機構(gòu)往往會向經(jīng)紀機構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀機構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。

　　這一問題不僅僅為經(jīng)紀機構(gòu)單方面所造成，也因為評估機構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內(nèi)完成評估工作，缺乏市場信息而造成經(jīng)紀機構(gòu)對估價人員的誤導。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。

　　對于同一項交易，評估的客體與交易客體統(tǒng)一。在評估機構(gòu)接受委托后應(yīng)該對評估的對象向經(jīng)紀機構(gòu)了解清楚，根據(jù)產(chǎn)權(quán)文件登記的物業(yè)地址進行現(xiàn)場勘察。有些經(jīng)紀機構(gòu)往往以客戶不方便或其他原因為由，指示估價機構(gòu)對其他物業(yè)進行現(xiàn)場勘察，甚至僅提供照片資料。而對于這種不合理指示，個別估價人員也沒有盡職盡責，便對其他物業(yè)進行現(xiàn)場勘察，提交評估報告，這種由于對不同于交易客體進行勘察引起價格差異對交易當事人利益造成影響的行為顯然是不正當?shù)摹?/p>

　　在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機構(gòu)與經(jīng)紀機構(gòu)之間的不良合作，對交易當事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負面影響，也對機構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。

　　以上這些問題，有些是機構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通，經(jīng)紀機構(gòu)對評估機構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機構(gòu)對于經(jīng)紀機構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷，有些則是機構(gòu)雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作，使交易當事人蒙受損失，這些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進和杜絕。

　　針對這些問題，有關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業(yè)人員本身及機構(gòu)本身提出一些建議：

　　1、加強機構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容，要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；

　　2、估價機構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經(jīng)紀機構(gòu)的配合，提供客觀、準確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；

　　3、機構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進行約束。但是估價及經(jīng)紀機構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責任和享受權(quán)利。機構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；

　　4、機構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀機構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。當然，這其間的因素也很多，因為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在我國仍屬于新興產(chǎn)業(yè)，客戶對行業(yè)本身的不了解也會產(chǎn)生很多由于誤解而造成的問題。但對于我們機構(gòu)本身，應(yīng)該主動向客戶宣傳我們的服務(wù)，讓客戶了解我們的產(chǎn)品，多對我們的工作提出問題，使我們在發(fā)展中不斷完善和成熟。

　　以上是對房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中如何更好的合作提出的幾點建議，希望能夠起到拋磚引玉的作用。房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟，從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高，希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀機構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。