中國資本市場(chǎng)的建立，如以上海和深圳的兩個(gè)證券交易所的建立為標(biāo)志，僅有十年。時(shí)間很短，但發(fā)展很快。2000年底，兩個(gè)交易所的上市公司已達(dá)1088家，上市的證券共有1257只，股票市場(chǎng)的投資者已達(dá)5081萬戶，證券投資基金已有33只，股票的市價(jià)總值已達(dá)48091億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值54.03％。與此同時(shí)，還有一批中國的公司到香港和其他國家的證券市場(chǎng)發(fā)行股票，籌集了大量的資金。中國資本市場(chǎng)是中國經(jīng)濟(jì)改革和發(fā)展的產(chǎn)物，同時(shí)它也在中國經(jīng)濟(jì)的改革和發(fā)展中發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)成為中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

　　在中國經(jīng)濟(jì)正一步一步走向國際化的進(jìn)程中，中國資本市場(chǎng)的國際化也提上了日程，它是中國經(jīng)濟(jì)走向國際化的一個(gè)重要方面。在加入世界貿(mào)易組織的談判中，中國資本市場(chǎng)的對(duì)外開放，就是其中的一個(gè)內(nèi)容。

　　中國證券市場(chǎng)的國際化是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國際化的需要，同時(shí)，中國資本市場(chǎng)的國際化將推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的國際化。因此，資產(chǎn)評(píng)估參照國際慣例及采用國際標(biāo)準(zhǔn)就是我們?cè)u(píng)估界迫切需要解決的問題。

　　就評(píng)估方法本身而言，全世界都是一樣的。但由于各個(gè)國家的法規(guī)不同，商業(yè)習(xí)慣不一樣，會(huì)計(jì)制度存在著差異，因而其資本市場(chǎng)的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評(píng)價(jià)的方法亦不相同。因此我們?cè)谠u(píng)估理論的應(yīng)用之中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國法律法規(guī)的要求將國際通用的評(píng)估方法靈活地運(yùn)用于中國的評(píng)估實(shí)踐。但靈活運(yùn)用的前提是將其理論完整地運(yùn)用而不是部分地運(yùn)用，不是斷章取義。

　　James C.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《Valuation Of Property》描述到評(píng)估任何資產(chǎn)，工廠設(shè)備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被James C.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場(chǎng)法。從那時(shí)起，我們?cè)?jīng)修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場(chǎng)法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評(píng)估時(shí)，稱為指標(biāo)公司對(duì)比法。無論我們賦予現(xiàn)代評(píng)估方法什么名字，其本質(zhì)，當(dāng)我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場(chǎng)法的修改和變形。

　　中國評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)如同其他各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，其發(fā)展是由評(píng)估的需求而決定的。目前階段，在中國的評(píng)估服務(wù)市場(chǎng)中，一個(gè)重要的組成部分就是評(píng)估處于所有權(quán)變更過程中的國有企業(yè)所擁有的資產(chǎn)和工廠設(shè)備。根據(jù)中國國資局和財(cái)政部的要求，所有的國有資產(chǎn)在出售之前，無論出售給私人投資者還是有外國公司參與的合資企業(yè)，都必須經(jīng)過評(píng)估。國有資產(chǎn)或企業(yè)所有權(quán)變更的評(píng)估需要許多詳細(xì)資料以及每一項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評(píng)估。成本法，估量每一項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評(píng)估非常適合于此類評(píng)估要求。其它通行的評(píng)估方法在國內(nèi)的應(yīng)用則僅限于作為參考。即使是這樣，成本法的應(yīng)用在中國也是一種有選擇的應(yīng)用。比如，功能性貶值的問題，經(jīng)濟(jì)性貶值的問題，土地的作用及價(jià)值問題。造成這種狀況固然有中國資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的原因，同時(shí)政策上的緣故、對(duì)評(píng)估工作在之作用方面的曲解也是造成中國評(píng)估市場(chǎng)混亂，人們?cè)u(píng)價(jià)不高的重要原因。

　　面對(duì)這些負(fù)面的報(bào)道和認(rèn)識(shí)，業(yè)內(nèi)的一些人對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的壽命究竟有多長產(chǎn)生了疑問。其實(shí)我們的這些疑問和疑慮完全是產(chǎn)生于我們對(duì)政府有關(guān)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定的理解以及中國目前評(píng)估市場(chǎng)的現(xiàn)狀。改革開放以來，中國大陸已累計(jì)吸收外商投資三千五百多億美元，作為改革開放建立中國資本市場(chǎng)的標(biāo)志，中國已有1000多家國有和民營企業(yè)經(jīng)過股份制改造后掛牌上市。這些經(jīng)濟(jì)體制改革的成果都離不開我們?cè)u(píng)估人員十年來的努力。資產(chǎn)評(píng)估工作為中國的國有企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)濟(jì)體制并存的企業(yè)奠定了基礎(chǔ)。但成績的顯著也會(huì)使我們?cè)谇斑M(jìn)和發(fā)展的道路上迷失方向。這一點(diǎn)無論從我們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論、方法的應(yīng)用以及對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的方向上都可以看出來。首先是在評(píng)估方法上我們的評(píng)估手法單一，似乎除了成本法之外極少見到其它方法的應(yīng)用；另外，評(píng)估報(bào)告的應(yīng)用除了用于立項(xiàng)確認(rèn)外很難在保險(xiǎn)、訴訟等評(píng)估最初產(chǎn)生需求的領(lǐng)域中出現(xiàn)。因此我們可以看到，要想使中國的評(píng)估事業(yè)有所發(fā)展我們必須與國際評(píng)估界接軌。我認(rèn)為，我們第一位要解決的問題是評(píng)估師的地位。

　　在西方國家，評(píng)估師的地位與我國的評(píng)估師不同。國外的評(píng)估師首先是一位專家，其專家地位是有它的工作經(jīng)驗(yàn)所決定而并非是由他所經(jīng)歷的考試所決定。其次，國外的評(píng)估師是一位咨詢?nèi)藛T，任何評(píng)估報(bào)告的結(jié)論都是一種咨詢性意見，只能作為參考意見。它既不能決定交易的價(jià)格，也不能決定遭受損失的賠償金額。因此，評(píng)估師的評(píng)估報(bào)告往往是作為律師提供給法庭或政府部門的證據(jù)之一，法庭或政府部門可以全部或部分地采納評(píng)估師的意見。第三，國外的評(píng)估師工作嚴(yán)謹(jǐn)注重證據(jù)。由于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭激烈的緣故，以及法庭上經(jīng)常需要評(píng)估師出庭作證的緣故，評(píng)估師為維護(hù)其聲譽(yù)，非常注意其工作的質(zhì)量。評(píng)估師的聲譽(yù)往往是以其出庭的次數(shù)多少以及其證詞被法庭采納的多少來衡量。由此看來，中國評(píng)估事業(yè)的發(fā)展和評(píng)估師的成長應(yīng)該經(jīng)過類似于國外評(píng)估師所經(jīng)歷的市場(chǎng)競(jìng)爭和法庭質(zhì)詢鍛煉。其次，中國資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展也有賴于在評(píng)估方法上與國際接軌。這里主要是指收益法和市場(chǎng)法的應(yīng)用，以及成本法中關(guān)于功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的考慮。例如，外國投資者想知道一個(gè)整體企業(yè)的價(jià)值，不需要采取成本法，即，評(píng)估它的每一項(xiàng)資產(chǎn)，然后將它們的價(jià)值與流動(dòng)資產(chǎn)相加，然后扣除負(fù)債，評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值更直接的方法為收益資本化法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)分析、指標(biāo)公司對(duì)比法、以及收入倍數(shù)法。這些方法利用潛在收入，即投資者在投資中可能獲得的收入，估算投資的價(jià)值。然而，為了使用這些方法，評(píng)估師和他們的客戶會(huì)要求有權(quán)使用公司的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)文件，就象公司的股票在股票交易所上市。這些財(cái)務(wù)文件會(huì)有一個(gè)重要的特點(diǎn)——公開性和透明度。

　　中國的資產(chǎn)投資者和他們的貸款人想知道，如果在公開市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)將得到多少回報(bào)。因此，類似的并已經(jīng)出售的資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)量的披露將變得日益重要。這就是銷售比較法或市場(chǎng)法所需數(shù)據(jù)。當(dāng)這種評(píng)估方法應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，該方法就隨之發(fā)展為房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法，這種方式同樣適用于個(gè)人可移動(dòng)資產(chǎn)。伴隨加入世貿(mào)，中國將會(huì)采取某種方式來記錄和披露那些用于銷售比較法或市場(chǎng)法的數(shù)據(jù)。

　　在評(píng)估過程中西方國家與中國的另一個(gè)不同在于對(duì)功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值處罰的應(yīng)用。

　　功能性貶值是價(jià)值損失引起貶值的一種形式，由于效用缺乏或資產(chǎn)設(shè)計(jì)上的內(nèi)在需求。功能性的缺乏或需求可以采取不充分或過于充分的形式，換句話說，與目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的，潛在買家認(rèn)為其無價(jià)值，或?qū)Y產(chǎn)實(shí)施否定的處罰。某建筑項(xiàng)目可能存在功能性貶值包括：建筑大小，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，凈高，設(shè)計(jì)以及材料。

　　在確定功能性貶值，評(píng)估師必需決定應(yīng)用重置成本還是復(fù)原重置成本。

　　復(fù)原重置成本是指估價(jià)數(shù)值要求復(fù)制一個(gè)副本或全部資產(chǎn)的復(fù)制品，以同樣的種類和材料，按照目前市場(chǎng)價(jià)格包括：材料，勞動(dòng)力，生產(chǎn)工具，契約人的管理費(fèi)和利潤，費(fèi)用。但是不含加班規(guī)定，勞動(dòng)分紅，材料或設(shè)備的額外費(fèi)用。

　　重置成本是指估價(jià)數(shù)值要求以某現(xiàn)代新個(gè)體一次性取代全部資產(chǎn)，應(yīng)用最新技術(shù)和材料復(fù)制存在個(gè)體的生產(chǎn)能力和效用，以目前材料，勞動(dòng)力，制造工具，契約人管理費(fèi)，利潤，和費(fèi)用的市場(chǎng)價(jià)值，但是不含加班規(guī)定，勞動(dòng)分紅，材料或設(shè)備的額外費(fèi)用。

　　兩者概念上的重要差別是復(fù)原重置成本是指構(gòu)造一個(gè)精確副本的成本，而重置成本是指構(gòu)造相同效用建筑的成本。功能性貶值形式可以存在包括過分充分建筑，過度建筑，額外營運(yùn)成本。

　　過于充分建筑是功能性貶值的一種形式，表示著目前不用于建造相同效用的設(shè)施的過去建筑實(shí)踐的存在；例如，固體磚墻將被金屬框架建筑代替。

　　額外建筑是功能性貶值的一種形式，表示目前不被利用并且將來也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被閑置或放棄的建筑空間。

　　額外營運(yùn)成本也是功能性貶值的一種形式，資產(chǎn)的設(shè)計(jì)造成營運(yùn)無效率，因此，造成所有人或占有人的較高費(fèi)用。這種處罰形式可以通過估算其現(xiàn)代替代物營運(yùn)費(fèi)用的增加來衡量。

　　例如，在建筑物之間反復(fù)挪動(dòng)材料相關(guān)的額外處理材料成本；在替代設(shè)施，營運(yùn)幾乎一致。

　　額外營運(yùn)成本造成的功能性貶值可通過折扣每年額外營運(yùn)成本，稅后凈利，進(jìn)步達(dá)到目前價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的保留壽命。

　　經(jīng)濟(jì)性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價(jià)值損失。外部條件造成的經(jīng)濟(jì)性貶值可以源自國際，國內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　決定經(jīng)濟(jì)性貶值是否存在，研究報(bào)告必需來自目標(biāo)財(cái)產(chǎn)和行業(yè)的經(jīng)濟(jì)性，極其即時(shí)的，評(píng)估基準(zhǔn)日完成。研究可通過檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)財(cái)產(chǎn)的收入史，以及任何地方或其他可以影響標(biāo)的和其資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的因素。對(duì)典型房地產(chǎn)，尤其是小型普通物業(yè)，地方市場(chǎng)條件的影響就十分重要。分區(qū)制，地方經(jīng)濟(jì)，失業(yè)及行業(yè)因素都影響房地產(chǎn)價(jià)值。較大房地產(chǎn)物業(yè)可能不受地方經(jīng)濟(jì)影響，但是，受到地區(qū)，國家甚至全球經(jīng)濟(jì)的影響。代表性主要資產(chǎn)包括房地產(chǎn)和重要資本資產(chǎn)，以及相關(guān)影響（商業(yè)價(jià)值象有形和無形資產(chǎn)，流動(dòng)資金）可被地方經(jīng)濟(jì)因素影響，但是通常更重要的是被行業(yè)經(jīng)濟(jì)條件影響。

　　行業(yè)經(jīng)濟(jì)條件影響企業(yè)，許多資產(chǎn)通常作為企業(yè)評(píng)估，不僅僅是房地產(chǎn)或機(jī)器設(shè)備。代表性的資產(chǎn)，可歸入此類的包括水泥場(chǎng)，鋼鐵制造廠，造紙廠，生物醫(yī)藥和化工廠，以及其他加工廠；行業(yè)諸如石油，天然氣或采礦；以及其他在某特殊行業(yè)完成的裝配線。用于某行業(yè)經(jīng)濟(jì)的典型數(shù)據(jù)包括此行業(yè)公司年度股東報(bào)告，證券交易委員會(huì)報(bào)告，討論產(chǎn)品和原料價(jià)格變動(dòng)的行業(yè)出版物，投資銀行和經(jīng)紀(jì)商報(bào)告以及政府研究。通過應(yīng)用這些數(shù)據(jù)，評(píng)估師可以確定此行業(yè)收入，因而目標(biāo)資產(chǎn)，過去，現(xiàn)在或?qū)肀煌獠拷?jīng)濟(jì)影響其降低收入從而降低企業(yè)和其資產(chǎn)價(jià)值的因素所左右。

　　確定EO的第一步是調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)貶值的經(jīng)濟(jì)條件的存在。然后，調(diào)查任何EO的原因之后，必需以某種客觀方式認(rèn)證。EO存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，下面是其特性：

　　&#8226； 公司產(chǎn)品需求減低&#8226； 行業(yè)生產(chǎn)能力過剩&#8226； 原料供應(yīng)出現(xiàn)斷層

　　原料，勞動(dòng)力，效用及交通成本上漲；同時(shí)，產(chǎn)品售價(jià)保持不變或上浮很小。

　　政府規(guī)定要求資本支出很少或新投資無回報(bào)。

　　環(huán)境考慮要求資本支出很少或新投資無回報(bào)。

　　當(dāng)某投資存在較好經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，EO出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)供求規(guī)律及競(jìng)爭造成相關(guān)價(jià)值流失。通過資金投資不能降低EO，但EO可以改變甚至通過改變行業(yè)條件降低為零。

　　總之，通過對(duì)上面所述問題的討論我們可以得出以下結(jié)論：

　　1. 隨著中國加入世貿(mào)組織進(jìn)程的接近，我國的資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)會(huì)越來越向國際化目標(biāo)靠攏。評(píng)估方法的采用亦應(yīng)向國際上通行的方法上靠攏。特別是無形資產(chǎn)的評(píng)估和企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估。

　　2.要想改變目前中國評(píng)估師在社會(huì)上的地位，大家需要走出目前依賴于政府政策來開展業(yè)務(wù)的方向，向保險(xiǎn)業(yè)和訴訟評(píng)估的方向發(fā)展，使評(píng)估業(yè)真正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中價(jià)值鑒定的專家。