昌吉是新疆北坡經(jīng)濟帶龍頭，又是首府烏魯木齊的衛(wèi)星城市，在地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)越性，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示昌吉經(jīng)濟發(fā)展已占新疆北坡經(jīng)濟帶經(jīng)濟發(fā)展總量的50%以上。隨著我國市場經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，城市流動人口愈來愈多。目前，私房出租在城市、郊區(qū)乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)，都是十分普遍的現(xiàn)象，且呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。如何加強私房出租業(yè)稅收征管，已成為新時期刻不容緩需要解決的問題。

　　一、現(xiàn)昌吉市私房出租行業(yè)的現(xiàn)狀

　　近幾年，昌吉市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，昌吉周邊各縣及南北疆乃至烏魯木齊等地在昌吉購房的人數(shù)越來越多，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及經(jīng)濟利益的驅(qū)使，為讓房屋增值、保值提前把房屋購買下來，將房屋出租。在我們的日常稅收征管的實際工作中可以看到，個人出租營業(yè)用房和住宅用房現(xiàn)象比比皆是，由于近兩年房價的攀升，個人出租房屋取得收益也水漲船高，私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，加之房屋出租人缺乏納稅意識，各地在私房出租收入中稅收流失的現(xiàn)象普遍存在，已成為房屋出租的行業(yè)性問題，昌吉市地稅局曾對私房出租業(yè)采用一次式拉網(wǎng)集中突擊征收模式，征收工作量大、周期長，盡管稅務(wù)機關(guān)花費了大量人力、物力、財力，但收效甚微。

　　房屋租賃管理是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。出租房屋行政管理各部門各自為政，房屋租賃管理難以落到實處。目前與房屋出租管理有關(guān)的部門有公安、外來人口管理、街道、居委會、房管局和稅務(wù)機關(guān)等，但是各部門之間缺乏行之有效的協(xié)作配合，不能形成齊抓共管的合力。以昌吉市為例，公安部門根據(jù)《昌吉市流動人員暫住證管理規(guī)定》、《昌吉市房屋租賃管理辦法》，實施出租房屋承租人戶籍管理；房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等管理規(guī)定，實行房屋租賃合同登記備案管理；但對于行政管理相對人而言，則感覺政出多門，多頭管理，手續(xù)繁多，甚至加重了經(jīng)濟負擔(dān)，因此，很多租賃當(dāng)事人不愿意辦理相關(guān)手續(xù)。而管理部門則由于幾個部門沒有形成管理合力，誰都在管，但誰都管不了、管不好，行政管理成本居高，造成行政管理效率低下，效果不佳。

　　二、個人出租房屋稅收征管難的主要原因

　?。ㄒ唬┘{稅人納稅意識普遍差，難以控制是目前稅收征管的難點。對個人出租房屋征稅，一直是稅稅收征管的一個難點問題。一是私人出租房屋行為分散、隱蔽，又是現(xiàn)金交易，稅務(wù)部門難以發(fā)現(xiàn)；二是納稅人不去主動納稅，許多人認為納稅與自己無關(guān)，自己沒有辦營業(yè)執(zhí)照，也從來不和稅務(wù)機關(guān)打交道，壓根沒把自己和納稅人聯(lián)系起來，即使有些人知道應(yīng)該納稅，也不會主動申報納稅。大部分人抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)。造成稅務(wù)機關(guān)難以掌握稅源實際情況；三是部分稅務(wù)干部認為出租房屋稅收征管難度大，，順其自然，能收多少就算多少，久而久之，一定程度上就給納稅人造成出租房屋不用納稅的錯覺。很多納稅人有一種思想：稅務(wù)機關(guān)查出來是國家的，查不出來的就是我的，傻子才會主動納稅。對稅務(wù)機關(guān)來說，這部分納稅人難以控制也是客觀現(xiàn)實。

　　（二）房產(chǎn)的所有人與使用人不一，導(dǎo)致納稅人難于落實出租房屋的房產(chǎn)稅以房屋所有人為納稅人，但在現(xiàn)實征管工作中，房產(chǎn)所有人的流動性情況較多，據(jù)調(diào)查，由近40%的房屋所有人不在當(dāng)?shù)?，稅?wù)機關(guān)與房產(chǎn)所有人難以聯(lián)系，增加了稅收征管的難度。部分納稅人往往以提高房屋租金的方法將稅負轉(zhuǎn)嫁給承租方，或由承租方代付稅款，雙方扯皮，造成。

　?。ㄈ┓课莩鲎馐袌霾灰?guī)范稅源零星分散，房屋租賃收入缺乏行之有效的監(jiān)控由于房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現(xiàn)金支付的形式，從而導(dǎo)致房屋出租稅收流失。租房協(xié)議不真實或業(yè)主不提供，給稅務(wù)機關(guān)取證、核實收入、征稅造成很大難度。為達到少繳稅金的目的，受利益驅(qū)動，還有的納稅人故意隱瞞個人房屋租金收入，雙方往往簽訂真假兩份合同，用假合同應(yīng)付稅務(wù)機關(guān)。最終因納稅人申報情況不實而導(dǎo)致稅收流失。有的房主假借將房屋無償給親朋好友使用，沒有收租金，而實際上是有協(xié)議，或以維修費形式收取租金，拒不提供真實的租金收入憑據(jù)，再加上信息不暢，缺乏相關(guān)資料，盡管許多地區(qū)采取區(qū)域性定期清理，但漏征漏管現(xiàn)象依然非常嚴重。

　　（四）涉及稅種多稅負高稅務(wù)機關(guān)難以納入正常稅收征管房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和個人所得稅等稅種，由于業(yè)主對相關(guān)稅收知識所知甚少、依法納稅意識不強，納稅人往往不申報?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定，自用房屋按房產(chǎn)原值一次扣除殘值30%計征，年稅率為1.2%，而出租房屋按租金計征，稅率為12%，可見房屋出租用于經(jīng)營的，其整體稅負大大高于住房稅收稅負，國家為了鼓勵住房出租業(yè)主主動申報納稅，規(guī)范住房出租行業(yè)稅收征管，對營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、個人所得稅稅率作了大幅調(diào)整，但收效其微。

　　（五）稅源變化快房屋租賃稅源底子不清對房產(chǎn)租賃特別是私房出租情況，稅務(wù)機關(guān)征管薄弱，在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)對轄區(qū)內(nèi)納稅戶房產(chǎn)租賃情況掌握的征管基礎(chǔ)資料欠缺，尤其對個人房產(chǎn)租賃情況，稅務(wù)機關(guān)由于人手不夠的原因，無力掌握稅源變化情況，難以將房屋出租納入日常征管。房屋租賃稅源底子不清，暴露出我們征管基礎(chǔ)工作方面的漏洞，稅源監(jiān)控不夠，也反映出稅務(wù)機關(guān)與相關(guān)部門的信息交換不暢。

　　三、加強房屋租賃行業(yè)稅收征管的建議和對策

　?。ㄒ唬┘哟蠖惙ㄐ麄髁Χ?，公民自覺納稅意識加強宣傳，增強公民的自覺納稅意識和相互監(jiān)督意識。要采取多種形式廣泛開展宣傳工作，通過報紙、電視、廣播等媒體，向廣大群眾宣傳有關(guān)房屋租賃的稅收政策。廣泛開展走訪、召開座談會等活動，征求社會各界對私房出租稅收征管工作的意見和建議，增強社會對房屋出租業(yè)稅收征管工作的了解和支持。做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報納稅。

　?。ǘ┳龊貌块T之間的配合、協(xié)稅護稅工作，私房出租稅收代征網(wǎng)絡(luò)建設(shè)加強與公安、房管、社區(qū)街道、居委會等部門的配合。充分發(fā)揮協(xié)稅、護稅網(wǎng)絡(luò)的積極作用，建立一個各部門協(xié)調(diào)管理的機制，將涉及租賃的相關(guān)行政管理，如房管、公安、計生、稅務(wù)等，都納入到一個框架內(nèi)，實現(xiàn)管理上的信息共享、資源共享。建立以房管部門、社區(qū)街道、居民委員會為主的私房出租代征網(wǎng)絡(luò)。

　　（三）強化稅收征管，規(guī)范房屋出租行為對私房出租稅收進行細化和動態(tài)管理。將房屋出租納入正常的稅收征管。我們可以借鑒一些房產(chǎn)管理的成功經(jīng)驗，要求出租房屋必須填寫《房屋出租納稅申報表》，凡其“三證”（營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)證、戶口簿）的姓名一致，可視為自有自用房產(chǎn)，按房產(chǎn)計稅余值計征房產(chǎn)稅，否則，一律從租計征房產(chǎn)稅。對于所提供租金收入明顯低于計稅租金標(biāo)準(zhǔn)又無正不當(dāng)理由的，則按計稅租金標(biāo)準(zhǔn)核定征稅，規(guī)范租賃行為。定期進行專項檢查，對私房出租的稅收不法行為，要從嚴查辦，從重處罰。對稅收違法案件進行曝光，對偷逃稅者形成震懾，營造良好的私房出租稅收環(huán)境。

　?。ㄋ模嵭蟹课葑赓U業(yè)稅收征繳情況的定期公布和舉報獎勵制度，建立私房出租定期公布、欠稅公告和舉報獎勵制度。通過獎勵促使群眾對私房出租偷逃稅行為進行舉報，形成一種社會監(jiān)管的良好氛圍。尤其是要提高私房出租業(yè)稅收征管的透明度，稅務(wù)機關(guān)要定期對私房出租稅收的征管情況予以公告，促使私房出租者相互監(jiān)督。

　?。ㄎ澹┙⑺椒砍鲎舛愒葱畔⒕W(wǎng)各地稅務(wù)機關(guān)要充分利用計算機網(wǎng)絡(luò)等高科技手段，對轄區(qū)內(nèi)私房出租情況實施動態(tài)監(jiān)控。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)充分利用公安、房管、房屋中介機構(gòu)和街道居委會的有關(guān)私房出租情況資料，以房屋管理為基礎(chǔ)，建立租賃房屋管理檔案，在實現(xiàn)資源共享基礎(chǔ)上，建立私房出租資料數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，整合現(xiàn)有的房屋出租信息采集系統(tǒng)，從而實現(xiàn)房屋租賃管理的信充分利用社會資源，不斷提高對私房出租業(yè)的稅源控管水平。