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企業(yè)房產稅納稅籌劃案例分析
一、會計與稅務的不同規(guī)定
國家稅務總局財稅地[1986]8號文中規(guī)定“房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿固定資產科目中記載的房屋原價”。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。
《無形資產準則》第21條中規(guī)定“企業(yè)進行房地產開發(fā)時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的帳面價值一次計入房地產開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。
根據《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的帳面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的帳面價值全部轉入在建工程成本。
二、籌劃的政策依據
《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關準則問題解答》（財會[2001]43號）的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調整，其土地使用權價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷?！?/p>
一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會計制度，而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產應分期平均攤銷”。攤銷無形資產時，借記“管理費用”科目，貸記“無形資產”科目，并未要求將土地使用權轉入開發(fā)的房產價值中，而《無形資產準則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》時，按照財會[2001]43號文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權在無形資產中核算并攤銷，不轉入開發(fā)的房產價值中，這樣處理，就可以使計入房產原值的無形資產價值為零。
例如：某有限公司帳面土地使用權價值1500萬元（土地2001年1月1日前購入），剩余攤銷年限30年，開發(fā)時的房產成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產余值=房產原值×（1-30%），在不考慮時間價值的情況分析如下：
方案一：按《無形資產準則》規(guī)定將土地使用權轉入房產價值，30年共計征房產稅（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260萬元；
方案二：若執(zhí)行會計[2001]43號文件，不將土地使用權計入房產原值，30年共計征房產稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬元。
兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產稅1260-882=378萬元。
值得注意的是土地如果企業(yè)是2001年1月1日后購入的，就應該按照《無形資產準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定處理賬務，把土地轉入房屋建筑物成本。企業(yè)應檢查“無形資產――土地使用權”余額，對已使用和未使用的土地按面積應該對應或配比的土地使用權賬面價值重新計算和結轉，防止漏計房產稅和刻意少計房產稅，以免查補稅款交納罰款和滯納金。
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