四招幫你節(jié)省土地增值稅

來源: 編輯： 2006/05/18 10:57:05　　字體：大小

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算繳納。同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優(yōu)惠政策。在此，筆者為大家提供土地增值稅籌劃的四個方法。

　　巧用特殊扣除項目規(guī)定進行稅收籌劃

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

　　例1：甲房地產公司2005年3月開發(fā)一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員通過核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機構證明，則該公司所能扣除費用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機構證明，該公司所能扣除費用的最高額為200+（1000+1200）×5%=310（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機構證明是有利的選擇。

　　例2：甲房地產公司2005年8月開發(fā)另一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為80萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率?，F(xiàn)在需要公司決定是否提供金融機構證明。同例1一樣，如果不提供金融機構證明，則該公司所能扣除費用的最高額為（1000+1200）×10%=220（萬元）；如果提供金融機構證明，該公司所能扣除費用的最高額為80+（1000+1200）×5%=190（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司不提供金融機構證明是有利的選擇。

　　企業(yè)判斷是否提供金融機構證明，關鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利，如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

　　通過相關費用分別核算進行稅收籌劃

　　房地產開發(fā)企業(yè)在經營房產租賃業(yè)務的過程中，如果出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收費用，就應該考慮通過對這些費用分別核算進行稅收籌劃。根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，購進固定資產的進項稅額不能抵扣，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣。因此，如果對這些費用不分別核算和收取的話，這些費用所包含的進項稅額是不能抵扣的。這樣，無形中就加重了企業(yè)的稅收負擔，也增加了出租房屋的成本。分別核算和收取費用則可以將其中所包含的增值稅進項稅額予以抵扣。

　　分散有關經營收入進行稅收籌劃

　　房地產銷售所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此如果有可能分解房地產銷售的價格，從而降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨的業(yè)務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行稅收籌劃。

　　通過增加扣除項目金額進行稅收籌劃

　　土地增值稅是房地產開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

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