隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟的發(fā)展，特別是國家土地制度的放開及推行住房商品化政策以來，我國城市建設和房地產業(yè)得到了長足發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，1996一1998年，城建與房地產業(yè)兩項上交稅費之和年平均占財政總收入的3%以上，占地方財政收入的6%以上。但與之相關的稅費體制不盡合理，重復課稅、稅負不公和費出多門、以費擠"稅"等問題已成為制約產業(yè)發(fā)展的"瓶頸"，亟需加以改善。

　　一、科學界定產業(yè)稅費負擔。消費經(jīng)濟學理論和國際慣例將最終產品的公共稅收總負擔上限定為價格的30%，超過此限便說明政府將剝奪生產經(jīng)營者的再生產資源（資本）。最終產品的稅負分布環(huán)節(jié)是：流轉稅類15%、收益稅類8%、財產稅類6%、行為目的稅類1%.我國也應根據(jù)現(xiàn)行產業(yè)政策和市場情況測算并確定合理的最終產品公共綜合稅費負擔，并根據(jù)"公平"、"簡便"原則科學設計各環(huán)節(jié)稅種。"從一些調查測算的情況來看，目前，我國城建和房地產業(yè)最終產品的稅費總負擔并未超出30%，具體分布為：流轉稅費21%（其中稅7%，費14%）、所得稅3%、財產稅1，5%、行為目的稅費3·5%.對此現(xiàn)實的評價是，流轉環(huán)節(jié)稅費過多（又主要是收費過多）、收益稅太少、財產稅負擔稍輕、行為目的稅費負擔偏重。根據(jù)我國目前財稅體制及市場產業(yè)發(fā)展情況，對城建及房地產業(yè)稅費負擔調整改革的基本思路與設想應是：綜合稅費負擔適當調低到25%，具體分布為：流轉環(huán)節(jié)15%、收益調節(jié)環(huán)節(jié)6%、財產稅負擔3%、行為目的類調節(jié)負擔1%；擴大稅基，拓寬征收范圍，將物業(yè)稅培育成地方稅收體系的骨干稅種。

　　二、依法理順稅費關系。"費重稅輕，收費擠占國稅。是當前不合理的稅費體制現(xiàn)狀?？紤]到城市建設和房地產業(yè)負擔水平及與城市規(guī)劃建設、國土保護等國民經(jīng)濟發(fā)展的若干重大因素有特殊聯(lián)系，產業(yè)稅費改革的重點是科學規(guī)范稅費體制，依法理順稅費關系。改革的具體思路是：（一）將所有行政性收費（基金）轉入流轉稅、財產稅和行為稅，只保留權屬登記等證照工本費，實現(xiàn)真正意義上的"少費政府，將事業(yè)性收費轉為勞務商品行為和中介服務行為，按非商品勞務流通和管理，取消一切不合理的行政事業(yè)性收費項目。（二）按性質和目的合并稅（費）種。根據(jù)土地與房屋的內在價值聯(lián)系和物業(yè)商品的流轉特征，將與房地產相關的稅費合并成物業(yè)稅（房地產稅）；將與城市規(guī)劃建設相關的收費項目并入城市建設稅；將教育設施配套收費并入教育稅等。（三）根據(jù)稅種性質和調節(jié)目標合理確定計稅依據(jù)，科學設計具有靈活調節(jié)功能和廣泛適用范圍的稅率，保證稅收功能的充分發(fā)揮。

　　三、完善不動產稅收立法。稅收立法是實現(xiàn)全部稅收意義的依據(jù)，也是建立和完善社會主義統(tǒng)一大市場的客觀要求。不動產稅收立法建設的當務之急有兩方面：一是加快稅制改革步伐，提高不動產稅法的層次，保證其法律依據(jù)的權威性和嚴肅性；二是統(tǒng)一內外資稅法及同一納稅對象的征收范圍。房地產稅費合并后，連同城建稅應適用于"三資"企業(yè)，實行統(tǒng)一的國民待遇。房地產稅的征收范圍在城鎮(zhèn)要延伸到私產（超標準面積部分），在農村要擴大到非農業(yè)用房地產。綜合國土、城建、房地產管理、工商、物價、稅務等機關及部分建筑企業(yè)和房地產公司的有關情況，對與不動產相關的幾個稅種及其稅制要素基本設想如下：

　?。ㄒ唬┓康禺a稅。其納稅人為在中華人民共和國境內擁有或使用房地產（不動產）的單位和個人。課稅范圍為在中華人民共和國境內全面征收。計稅依據(jù)為房地產的市場評估價格；出租房地產為實際租金收入。稅目為辦公用房地產、生產經(jīng)營用房地產、生活居住用房地產?？紤]到"房“、"地"合一，內外資稅制統(tǒng)一這一因素，取消城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅和場地使用費，三個稅目分別按1·5%、1·3%、1·2%的稅率計征，出租房地產按15%的稅率計征。

　?。ǘ┏鞘芯S護建設稅。納稅人為凡在中華人民共和國境內從事生產經(jīng)營活動的單位和個人。征收范圍為在中華人民共和國境內全面開征。計稅依據(jù)為商品流轉額和非商品營業(yè)額?？紤]到由附稅轉正稅及若干與市鎮(zhèn)建設相關的收費項目并人，稅率為8 0/00.

　　（三）教育稅。納稅人為凡在中華人民共和國境內從事生產經(jīng)營活動的單位和個人。征收范圍為在中華人民共和國境內全面開征。計稅依據(jù)為商品銷售額和非商品流轉額；農村按人均純收入?？紤]到由附加轉正稅，以及將若干與教育設施配套建設相關的收費項目轉入該稅，稅率定為2·5 0/00；農村為2 0/00.

　?。ㄋ模I業(yè)稅。目前房地產市場不景氣，因此不應調整營業(yè)稅的"銷售不動產"稅率；對租金收入，如果已將房地產稅率調整到15%，則也不可再在營業(yè)稅的"租賃業(yè)"中調高稅率。

　?。ㄎ澹└卣加枚悺Ｔ诂F(xiàn)行耕地占用稅的地區(qū)差別定額稅率基礎上，考慮到將保護國土、新耕地造地補償及青苗補償?shù)葘ｍ検召M（基金）轉入此稅，而這些收費（基金）于國于民又都是合理和必要的，應以稅收形式保留和征收。

　　（六）土地增值稅。房地產業(yè)在我國尚是一個新型產業(yè)，房地產市場有待進一步發(fā)育，價格機制和市場法則也有待進一步規(guī)范。因此筆者認為，在目前其他稅種對土地級差收益的調節(jié)不是很有力的情況下，土地增值稅作為分配級差收入的一個有力手段，并不具備"并"或"轉的條件，仍須作為獨立稅種保留。

　?。ㄆ撸┕潭ㄙY產投資方向調節(jié)稅。對于城建和房地產開發(fā)企業(yè)而言，固定資產投資方向調節(jié)稅是一個負擔較大的稅種，稅率15%，約占房地產開發(fā)投資總體稅負的37%，就當前的產業(yè)發(fā)展形勢來說負擔略為偏重。但考慮到一是此稅已形成地方財政的穩(wěn)定可靠收入，比重也較大（約占2%），二是不動產稅收將作為地方稅收體系的骨干稅種這一發(fā)展方向，三是此稅對實現(xiàn)政府對固定資產投資規(guī)模的宏觀調控確有無可替代的作用，筆者認為有存在的必要、且對房地產投資開發(fā)不宜適用零稅率?？蓪⒉粍赢a投資稅率下調到10%左右，減收部分以新開征的不動產遺產稅和贈與稅補償。