掃碼下載APP
及時(shí)接收最新考試資訊及
備考信息
住房金融機(jī)構(gòu)主要通過(guò)兩種方式進(jìn)行資金融通:
一是存款儲(chǔ)蓄方式。這種方式下的存款金融機(jī)構(gòu)主要是現(xiàn)代商業(yè)銀行,此外,還包括保險(xiǎn)公司、專(zhuān)業(yè)住宅儲(chǔ)蓄銀行和儲(chǔ)蓄信托投資公司等。存款金融機(jī)構(gòu)通過(guò)廣泛吸收存款籌集資金來(lái)源,再按照市場(chǎng)利率向客戶(hù)發(fā)放住房貸款。他們所吸收的存款規(guī)模之大小決定了其發(fā)放住房貸款的能力,是一種典型的間接融資方式。住房?jī)?chǔ)蓄存款通常與住房貸款結(jié)合起來(lái),例如:整存整借,整借零還;零存整借,整借零還;住房有獎(jiǎng)儲(chǔ)蓄。
二是抵押銀行債券式。在住房金融市場(chǎng)上有專(zhuān)門(mén)的抵押銀行(mortgage bank),通過(guò)發(fā)行抵押銀行債券籌集資金,再向他的客戶(hù)發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過(guò)吸收存款來(lái)創(chuàng)造貸款的,因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn),但是需要有一個(gè)比較成熟的債券市場(chǎng)。抵押銀行債券主要有擔(dān)保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券,信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國(guó)最為發(fā)達(dá),芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類(lèi)的抵押銀行。美國(guó)、丹麥、瑞典、韓國(guó)和加拿大等國(guó)家也有這種抵押銀行債券。
一、存款儲(chǔ)蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準(zhǔn)備成本、收益以及時(shí)機(jī)
在存款儲(chǔ)蓄方式下,商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債是儲(chǔ)蓄存款,具有中短期性質(zhì),其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長(zhǎng)期性,一般都在十年以上,因此資產(chǎn)和負(fù)債在期限上出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性倒掛,這種倒掛會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性不足、資金周轉(zhuǎn)不暢,問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)甚至發(fā)生擠兌風(fēng)潮和支付危機(jī)。
解決問(wèn)題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權(quán)的流動(dòng)性,把這種長(zhǎng)期的資產(chǎn)變成流動(dòng)性很強(qiáng)的資產(chǎn)。美國(guó)的住房金融市場(chǎng)在經(jīng)歷了上述結(jié)構(gòu)性矛盾引發(fā)的一系列儲(chǔ)蓄銀行支付危機(jī)和破產(chǎn)風(fēng)波后,進(jìn)行了金融創(chuàng)新,在抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外創(chuàng)造了一個(gè)資產(chǎn)證券化的二級(jí)市場(chǎng),商業(yè)銀行及時(shí)將抵押貸款債權(quán)賣(mài)斷給特殊目的載體(Special Purpose Vehicle),特殊目的載體再通過(guò)證券化,將所購(gòu)買(mǎi)的債權(quán)轉(zhuǎn)變成分割開(kāi)了的和可流通轉(zhuǎn)讓的證券,出售給投資者。美國(guó)的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債期限結(jié)構(gòu)上的倒掛,而且擴(kuò)大了存款儲(chǔ)蓄融資方式在住房金融市場(chǎng)上的份額,也促進(jìn)了住房金融市場(chǎng)和住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是,抵押貸款證券化需要很高的前期準(zhǔn)備成本,包括證券定價(jià)、倍用增級(jí)、一級(jí)市場(chǎng)債權(quán)規(guī)模、證券化市場(chǎng)上作為投資的買(mǎi)方力量、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收優(yōu)惠、法律法規(guī)條款、證券市場(chǎng)環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術(shù)上的準(zhǔn)備。這些準(zhǔn)備成本有的是短期性的,有的是長(zhǎng)期性的。短期性的可以通過(guò)跨越式和爆炸性的發(fā)展來(lái)完成,長(zhǎng)期性的則必須通過(guò)積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素,有的屬于制度因素,制度因素可以通過(guò)制度創(chuàng)新或改進(jìn)來(lái)實(shí)現(xiàn),但環(huán)境因素卻是離不開(kāi)一個(gè)培育和成長(zhǎng)的過(guò)程。
我國(guó)的資產(chǎn)證券化面臨基礎(chǔ)脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問(wèn)題。有人認(rèn)為我國(guó)缺乏大量、持續(xù)、長(zhǎng)期和穩(wěn)定的資金供給,即機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化,一方面我國(guó)能夠參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者比較少,類(lèi)似于國(guó)外那種典型的機(jī)構(gòu)投資者之?dāng)?shù)量更少;另一方面,機(jī)構(gòu)投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國(guó)已有8萬(wàn)億元的居民儲(chǔ)蓄存款和800多億美元的外匯儲(chǔ)蓄,但是由于抵押貸款證券化的復(fù)雜性和個(gè)人投資者自身各方面的局限性,我國(guó)的個(gè)人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認(rèn)為我國(guó)的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙,存在信用限制、法律限制、市場(chǎng)環(huán)境限制、監(jiān)管問(wèn)題、人才和技術(shù)限制。還有人通過(guò)觀察和分析美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),認(rèn)為我國(guó)一級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模不大(到2000年底,住房抵押貸款僅占GDP的4%,并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達(dá)地區(qū)),不足以形成足夠的債權(quán)集合來(lái)形成證券化的“資產(chǎn)池”(asset pool)。而且對(duì)證券定價(jià)等實(shí)務(wù)問(wèn)題的研究不夠充分。國(guó)有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動(dòng)性不足的資金瓶頸制約。事實(shí)上,大部分商業(yè)銀行目前只對(duì)不良資產(chǎn)證券化感興趣,個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)于其他資產(chǎn)來(lái)說(shuō)還是優(yōu)良資產(chǎn),不僅能給銀行創(chuàng)造效益,還能優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),而且違約率很低(目前僅為0.3%),所以商業(yè)銀行對(duì)住房抵押貸款證券化熱情不高。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),截至2001年底,我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額總計(jì)6380億元,分別僅占到當(dāng)年GDP和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實(shí)行抵押貸款證券化的發(fā)達(dá)國(guó)家,銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%,可見(jiàn)我國(guó)住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。
存款儲(chǔ)蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達(dá)到發(fā)展我國(guó)住房消費(fèi)金融市場(chǎng)和住房產(chǎn)業(yè),發(fā)展我國(guó)債券市場(chǎng)三重目的的兩種手段。但是,由上所述,現(xiàn)在在我國(guó)實(shí)行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準(zhǔn)備成本很高,所帶來(lái)的收益小,而且我國(guó)證券化的時(shí)機(jī)也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外創(chuàng)造一個(gè)二級(jí)市場(chǎng),實(shí)行資產(chǎn)證券化達(dá)到三重目的,而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)之外,要努力發(fā)揮另一種手段的作用,即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金,恰好不僅前期準(zhǔn)備成本小,收益大,而且不存在時(shí)機(jī)問(wèn)題。
二、抵押銀行債券的優(yōu)勢(shì)分析
(一)成本分析
抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長(zhǎng)期性的,資產(chǎn)和負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)對(duì)稱(chēng),所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場(chǎng)和長(zhǎng)期借貸市場(chǎng),而且不存在存款儲(chǔ)蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時(shí),我國(guó)現(xiàn)有債券市場(chǎng)的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券,其優(yōu)勢(shì)在于:避免了證券化那樣的高準(zhǔn)備成本和時(shí)機(jī)成熟問(wèn)題;不存在證券化那種很復(fù)雜的定價(jià)問(wèn)題(如:提前還款模型和期權(quán)調(diào)整價(jià)差法);無(wú)需一個(gè)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)來(lái)支撐;在人才和技術(shù)上沒(méi)有特別要求;現(xiàn)有的稅收政策、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和監(jiān)管主體完全適用;在法律法規(guī)上,只需對(duì)抵押銀行和抵押銀行債券做出有關(guān)的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機(jī)構(gòu)投資者,同時(shí)因?yàn)閷?duì)投資者的投資技術(shù)沒(méi)有較高的要求,所以也完全適合廣大中小投資者,因此,抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。
我國(guó)的債券市場(chǎng)自1981年財(cái)政部正式發(fā)行國(guó)債以來(lái)已經(jīng)發(fā)展了二十多年,尤其是近幾年來(lái)發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷(xiāo)程序越來(lái)越規(guī)范;實(shí)行一級(jí)自營(yíng)商制度;交易品種增加較快,包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券和可贖回債券等。市場(chǎng)發(fā)行主體和參與者迅速擴(kuò)大,當(dāng)前我國(guó)債券市場(chǎng)的發(fā)行主體包括政府、金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)等;市場(chǎng)交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機(jī)構(gòu)和銀行機(jī)構(gòu)等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結(jié)算和托管等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快;市場(chǎng)交易規(guī)則日趨完善;市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場(chǎng)和銀行間債券市場(chǎng)兩大市場(chǎng);債券市場(chǎng)化程度顯著提高。與此同時(shí),為了完善資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和進(jìn)行我國(guó)金融體系第三階段的改革,我國(guó)將大力發(fā)展債券市場(chǎng),由此采取的有關(guān)舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
(二)收益分析
1.通過(guò)完善住房消費(fèi)金融市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)住房投資的大眾化和機(jī)構(gòu)化,進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。住房業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一,它不僅可以帶動(dòng)住房消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需,還可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)建筑材料、裝飾材料和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。同時(shí),住房是我國(guó)居民的生活必需品之一,居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個(gè)重要反映指標(biāo)。抵押銀行通過(guò)發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來(lái),而且也可以吸收機(jī)構(gòu)投資者的投資資金,然后再放貸給需要住房融資的人,這樣實(shí)現(xiàn)了住房投資的大眾化,擴(kuò)大了住房消費(fèi)容量。同時(shí)這種直接融資方式融資迅速,成本低,數(shù)額大,期限長(zhǎng),能很好地滿(mǎn)足居民住房消費(fèi)貸款的需要。居民的住房消費(fèi)會(huì)帶動(dòng)和刺激住房的生產(chǎn),從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資統(tǒng)計(jì)司的資料,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高,2000年底我國(guó)城市缺房戶(hù)有156萬(wàn)戶(hù),其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶(hù)還有34.6萬(wàn)戶(hù),640個(gè)城市尚有2200多萬(wàn)平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬(wàn)對(duì)新婚夫婦需要住房。此外,我國(guó)城市人口每年大約凈增800萬(wàn)人左右。另?yè)?jù)建設(shè)部的消息,新世紀(jì)前5年,我國(guó)住房建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是:全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米;
農(nóng)村新建30億平方米。由此可見(jiàn),我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大。無(wú)論是從我國(guó)具體實(shí)際還是國(guó)際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一個(gè)如此巨大的市場(chǎng),僅僅依靠存款儲(chǔ)蓄制度和我國(guó)目前的公積金制度是滿(mǎn)足不了住房消費(fèi)金融市場(chǎng)上的融資需要的,也帶動(dòng)不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式,即抵押銀行債券。
2.有利于推動(dòng)我國(guó)融資方式的非中介化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的證券化。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者Rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過(guò)程的關(guān)系分為下列三個(gè)階段。第一階段是以銀行間接融資占主導(dǎo)地位的“銀行主導(dǎo)”階段,銀行通過(guò)吸收存款,然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場(chǎng)直接融資占主導(dǎo)地位的“市場(chǎng)主導(dǎo)”階段。該階段以初級(jí)證券化為典型特征,企業(yè)通過(guò)在金融市場(chǎng)上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實(shí)現(xiàn)融資,產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象(disinterm ediation),即融資的非中介化。第三階段是“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段,仍以金融市場(chǎng)直接融資為主,并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級(jí)證券化(即資產(chǎn)證券化)為主要特征。我國(guó)金融市場(chǎng)顯然還沒(méi)有發(fā)展到“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”的第三階段,但是融資的非中介化趨勢(shì)正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級(jí)證券化,因此它的發(fā)展必將促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的脫媒,也將促進(jìn)我國(guó)金融市場(chǎng)的升級(jí),從而提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)證券化率(指證券市場(chǎng)總市值與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率)。目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的證券化水平還很低,1999年證券化比率是33%,流通市值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國(guó)的證券化水平是115.6%,英國(guó)是151.9%,新加坡是159.7%,日本是67.2%,澳大利亞是79.5%,泰國(guó)是53.9%,印度是34.4%。
3.增加投資者的投資品種,進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的儲(chǔ)蓄分流。從微觀上來(lái)說(shuō),抵押銀行債券作為一種金融工具,因?yàn)橛秀y行信譽(yù)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押、政府的擔(dān)?;蛘咂渌问降膫鶛?quán)保證,安全系數(shù)高,信用等級(jí)一般與政府債券一樣,都為AAA級(jí)。抵押品住房具有增值保值的投資作用,尤其是在通貨膨脹時(shí)期。利率通常比政府債券高,因而投資收益率比較高。交易很活躍,可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級(jí),可以滿(mǎn)足投資者的不同投資需求,所以對(duì)投資者來(lái)說(shuō)它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來(lái)看,抵押債券的發(fā)行意味著居民儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的渠道增多,有利于我國(guó)目前儲(chǔ)蓄分流的進(jìn)一步發(fā)展,防止儲(chǔ)蓄的沉淀,居民的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)性投資,提高了資金的使用效率,也不會(huì)造成證券市場(chǎng)上的泡沫。同時(shí),儲(chǔ)蓄分流是一種金融深化,而金融的深化提高了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的金融化程度。
4.推動(dòng)債券市場(chǎng)的發(fā)展,進(jìn)而擴(kuò)大和完善資本市場(chǎng)。目前我國(guó)債券市場(chǎng)地進(jìn)一步發(fā)展面臨以下主要問(wèn)題:規(guī)模不夠,目前債券余額只占GDP的24%;各種債券的發(fā)行量嚴(yán)重不平衡,國(guó)債和政策性金融債券占主導(dǎo)地位;債券品種單一;流動(dòng)性差和市場(chǎng)需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場(chǎng)和住房消費(fèi)金融市場(chǎng)中的一個(gè)重要品種,它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國(guó)金融體系第三階段改革的重要內(nèi)容,也是債券市場(chǎng)的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn),而且有利于改變目前債券市場(chǎng)發(fā)展中的不足,推進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進(jìn)債券市場(chǎng)的發(fā)展,也是成熟債券市場(chǎng)的重要組成部分,但是因?yàn)槲覈?guó)金融體系還沒(méi)有發(fā)展到上文所述的“強(qiáng)市場(chǎng)主導(dǎo)”階段,而且抵押銀行債券目前具有相對(duì)于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢(shì),所以我們不應(yīng)急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。當(dāng)股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌,使股票投資收益率或安全性降低時(shí),股市資金就會(huì)大規(guī)模撤出。又因?yàn)閭袌?chǎng)的發(fā)展相對(duì)于它在資本市場(chǎng)中的地位和股市的發(fā)展來(lái)說(shuō)處于弱勢(shì),所以流出的資金最后只能流入銀行,變成銀行儲(chǔ)蓄。而由儲(chǔ)蓄帶來(lái)的銀行貸款主要是向企業(yè)提供短期性流動(dòng)資金,即使提供長(zhǎng)期貸款也主要是面向大型企業(yè),并且附帶有限制性條款(包括一般性、例行性和特殊性條款)??梢?jiàn)股市和債市在發(fā)展上的這種不平衡導(dǎo)致股市的波動(dòng)對(duì)直接投融資市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的影響太大。更重要的是,問(wèn)題還在于我國(guó)股市的發(fā)展雖然一直很快,但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動(dòng)。即使今后我國(guó)股市規(guī)范健康地發(fā)展,股市的波動(dòng)也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)與分化比較大,企業(yè)業(yè)績(jī)和生存的變化莫測(cè)決定了股票價(jià)格和股市指數(shù)是波動(dòng)型的;其次,因?yàn)槿嗣駧挪皇鞘澜缲泿?,一旦匯率水平受到國(guó)際投資者懷疑,加之我國(guó)穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限,這種懷疑會(huì)很容易帶來(lái)股市的波動(dòng)。股市的波動(dòng)明顯會(huì)影響股市投資收益率的變化。因此,我國(guó)必須有一個(gè)與股票市場(chǎng)的發(fā)展比較對(duì)稱(chēng)的債券市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)儲(chǔ)蓄資金在股市和債市之間的流動(dòng)以及在資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)之間的流動(dòng)。抵押銀行債券作為債券市場(chǎng)上一個(gè)極為重要的品種,它的發(fā)展有助于改變我國(guó)股市與債市發(fā)展上的不平衡,并且也有利于凋節(jié)儲(chǔ)蓄資金在金融市場(chǎng)上的流動(dòng)。
三、抵押銀行債券的制度安排
?。ㄒ唬┑盅恒y行機(jī)構(gòu)的設(shè)立
抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體,因此設(shè)立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國(guó)外的實(shí)踐來(lái)看,抵押銀行一般是其它金融機(jī)構(gòu)的附屬機(jī)構(gòu),所以我們可以在我國(guó)現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上考慮抵押銀行的設(shè)置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同,本文認(rèn)為以下幾種模式很值得考慮。
模式一:國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機(jī)構(gòu)抵押銀行
雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點(diǎn)來(lái)吸收存款作為貸款資金來(lái)源,但是,抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點(diǎn)把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點(diǎn)和分支機(jī)構(gòu),而且還有眾多的客戶(hù)渠道。同時(shí),抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款(一般是中短期貸款)形成組合貸款,這樣整個(gè)集團(tuán)公司通過(guò)這種“一站式”服務(wù)更好地滿(mǎn)足了借款人的資金需要,在住房金融市場(chǎng)也盡量實(shí)現(xiàn)了最大化收益。當(dāng)然,隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,抵押銀行可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請(qǐng),一定程度上會(huì)減少對(duì)銀行網(wǎng)點(diǎn)的依賴(lài)。
模式二:由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行
這種模式下的抵押銀行資本雄厚,信譽(yù)等級(jí)更高,從而可以降低發(fā)債的利率,實(shí)現(xiàn)低成本融資,有利于資產(chǎn)的擴(kuò)大。同時(shí),抵押銀行也相當(dāng)于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶(hù)渠道和銀行網(wǎng)點(diǎn)來(lái)推銷(xiāo)住房貸款。這種模式有點(diǎn)類(lèi)似于前面提到的在美國(guó)有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)。
模式三:商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司聯(lián)合出資成立
一個(gè)成熟的住房抵押貸款市場(chǎng),離不開(kāi)保險(xiǎn)公司的參與。例如:美國(guó)規(guī)定貸款成數(shù)超過(guò)80%,必須由保險(xiǎn)公司擔(dān)保,不足80%的則鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與;英國(guó)的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)借款人的支付能力;澳大利亞的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)因借款人違約給貸款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的損失;日本規(guī)定住房借款人必須購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn);香港的按揭證券公司為貸款人提供保險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司的參與可以提高貸款成數(shù),擴(kuò)大消費(fèi)容量,降低抵押銀行等住房貸款機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn),最終促進(jìn)住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司共同出資設(shè)立抵押銀行,可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場(chǎng)上的資源優(yōu)勢(shì)。保險(xiǎn)公司因此而進(jìn)入住房貸款市場(chǎng),商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式,降低了貸款風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步擴(kuò)大了住房貸款。
?。ǘ┑盅恒y行債券業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和操作上的制度安排
在債券品種上,除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外,還可以借鑒我國(guó)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券和可贖回債券的經(jīng)驗(yàn),發(fā)行可轉(zhuǎn)化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種??赊D(zhuǎn)化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時(shí)要求發(fā)行人還本付息,也可以要求購(gòu)買(mǎi)住房,投資抵押債券的本息轉(zhuǎn)換為住房預(yù)付款,根據(jù)債券本息和預(yù)付款的差額,抵押銀行對(duì)債券持有人多退少補(bǔ)。這意味著債券到期時(shí)投資轉(zhuǎn)換為住房投資或者是住房消費(fèi)??哨H回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權(quán)在發(fā)行一段時(shí)間后按約定價(jià)格贖回部分或全部債券。這樣當(dāng)市場(chǎng)利率降低時(shí),抵押銀行會(huì)行使贖回權(quán),償還以前發(fā)行的高利率債券,再按當(dāng)前的低利率發(fā)行新債券借人資金??哨H回債券大大降低了抵押銀行負(fù)債的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn),也降低了其住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。此外,抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價(jià)值的60%進(jìn)行債券融資。所以,在有保險(xiǎn)公司參與住房貸款市場(chǎng)和抵押銀行的資本充足率較高時(shí),抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當(dāng)住房貸款需求大于資金供給時(shí),在一定條件下抵押銀行可以通過(guò)貨幣市場(chǎng)獲得短期融資。在發(fā)行方式上,可以借鑒美國(guó)聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法,短期籌資循環(huán)不斷,新老交替,這樣短期融資也就變成了長(zhǎng)期融資,負(fù)債和資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)還是對(duì)稱(chēng)的,不會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的結(jié)構(gòu)性倒掛。
因?yàn)樽》吭诰用裆钪姓加蟹浅V匾奈恢?,住房產(chǎn)業(yè)又是我國(guó)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主一,所以在抵押銀行的制度安排上,政府還應(yīng)該對(duì)抵押銀行債券的籌資收入實(shí)行稅收優(yōu)惠,或者政府在債券發(fā)行上提供擔(dān)保,也可以由政府引導(dǎo)建立抵押銀行債券擔(dān)?;?,從而增加債券的信用等級(jí),降低抵押銀行的籌資成本,政府相當(dāng)于只以或是負(fù)債的形式或是少量財(cái)政資金就實(shí)現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關(guān)利益。
(三)法律法規(guī)的安排
抵押銀行是通過(guò)發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機(jī)構(gòu),是一個(gè)自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧的企業(yè)法人,因此有必要制定一部專(zhuān)門(mén)的(抵押銀行法),對(duì)抵押銀行的設(shè)立、變更和撤銷(xiāo),經(jīng)營(yíng)和管理,專(zhuān)業(yè)化原則,抵押銀行債券等諸多方面做出嚴(yán)格的法律界定,并且把上述有關(guān)的制度安排上升為法律的意志。同時(shí),因?yàn)榈盅恒y行發(fā)放住房貸款,所以也必須遵循人民銀行頒布的(貸款通則)。嚴(yán)格限制經(jīng)營(yíng)范圍和實(shí)行專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)是抵押銀行制度成功的重要保證,也是德國(guó)抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗(yàn)之一。
(四)加快利率市場(chǎng)化的改革,擴(kuò)大利率市場(chǎng)化的覆蓋范圍
抵押銀行債券是利率產(chǎn)品,對(duì)利率的過(guò)多限制使得不同債券的投資價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效實(shí)現(xiàn)。此外,人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)戴根有認(rèn)為,隨著外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó),帶來(lái)的新型經(jīng)營(yíng)方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位,這種不利地位將促進(jìn)利率市場(chǎng)化。除了利率市場(chǎng)化外,也還需建設(shè)一個(gè)全國(guó)債券市場(chǎng)而形成真正反映以市場(chǎng)供求狀況為基礎(chǔ)的市場(chǎng)化利率。社科院的李揚(yáng)博士認(rèn)為,我國(guó)債券市場(chǎng)已基本上實(shí)現(xiàn)了利率市場(chǎng)化,如國(guó)債和政策性金融債券的發(fā)行,未來(lái)要做的就是擴(kuò)大市場(chǎng)化的覆蓋范圍,井且鼓勵(lì)銀行發(fā)行和購(gòu)買(mǎi)債券,這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時(shí)借鑒和參照國(guó)債的發(fā)行方式。
「參考文獻(xiàn)」
[1]王岐山主編。中國(guó)房地產(chǎn)金融全書(shū)[M],北京:中國(guó)社會(huì)出版社,1997
[2]尹伯成等編著。房地產(chǎn)金融學(xué)概論[M],上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2000
[3]梁定邦主編。中國(guó)資本市場(chǎng)前瞻[M],北京:北京大學(xué)出版社,2001
[4]汪利娜。發(fā)展我國(guó)抵押貸款證券化的幾點(diǎn)思考[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2000,(5)
[5]程定華。淺談中國(guó)債券市場(chǎng)[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2001,(5)
[6]盧曉平。債券市場(chǎng)發(fā)展將成為主旋律-訪中國(guó)社科院金融研究中心主任李揚(yáng)博士[N].上海證券報(bào),2002-4
[7]登華。戴根有:債券市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊[N].經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào),2002-4-29
[8] Joseph F.Sinkey,1998:Commercial Bank Financial Management:In the Financbl Services Industry(5th ed),Prentice Hall Inc.P510-P559
下一篇:質(zhì)量成本探討
官方公眾號(hào)
微信掃一掃
官方視頻號(hào)
微信掃一掃
官方抖音號(hào)
抖音掃一掃
初級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng) 報(bào)名 考試 查分 備考 題庫(kù)
中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng) 報(bào)名 考試 查分 備考 題庫(kù)
高級(jí)會(huì)計(jì)師 報(bào)名 考試 查分 題庫(kù) 評(píng)審
注冊(cè)會(huì)計(jì)師 報(bào)名 考試 查分 備考 題庫(kù)
Copyright © 2000 - www.odtgfuq.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有
京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)