開征物業(yè)稅還存諸多懸念 未必帶來房價下降

　　今年的國家財政預(yù)算報告，明確提出要“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。有傳媒分析，物業(yè)稅的開征條件基本成熟。但一些專家采訪指出，物業(yè)稅的開征還有諸多懸念，開征物業(yè)稅未必帶來房價下降。

　　權(quán)威人士指出，“開征物業(yè)稅”的提法早在五年前就出現(xiàn)在中央文件里。2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確指出，“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。

　　從提出“對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”到現(xiàn)在的“研究開征物業(yè)稅的實施方案”，已歷時五年。然而，從目前理論界和財稅部門反映的情況看，物業(yè)稅的開征，至少面臨“法理、國稅地稅、周期、征收、現(xiàn)金、估價、基建、貧富、利率，環(huán)節(jié)”等十大難題，加上目前各方對物業(yè)稅的界定都還未明確，沒有一個統(tǒng)一的說法，開征物業(yè)稅和取消哪些收費都還存在爭議，因此，專家普遍認(rèn)為，物業(yè)稅的開征，仍有待時日。

　　物業(yè)稅意味著多了一個稅種

　　物業(yè)稅開征，房價會大降。這是社會對物業(yè)稅開征多了些許期盼的主要原因之一。

　　此前媒體曾廣泛報道，物業(yè)稅來自借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開征物業(yè)稅后，將把以往一次性交納的70年期的土地出讓金等相關(guān)稅費，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。

　　然而，最近，有專家在《財經(jīng)》雜志鄭重指出，由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯誤的，沒有可操作性。“這樣做是把價、費、稅混淆了。如果用‘稅’來代替‘價’，會帶來一系列弊端。”中國社科院財貿(mào)所研究員何振一認(rèn)為。專家指出，“土地出讓金和物業(yè)稅乃是兩種不同性質(zhì)的東西”，在中國，土地為國家所有，國家把最多為70年的土地使用權(quán)讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強制力，對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級市場出讓土地便失去了依據(jù)，只能回到劃撥土地的老路。

　　事實上，最近有關(guān)部門已不再有“開征物業(yè)稅可降低房價”的宣傳。目前，財政部、國土資源部和國家稅務(wù)總局的一致看法，是未來開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金，在開征物業(yè)稅的同時，土地出讓金仍應(yīng)單獨交納。

　　專家進而分析，對房屋業(yè)主而言，開征物業(yè)稅后意味著多了一個稅種，未來稅負(fù)可能是實實在在的增加，而未必是一廂情愿的減少。

　　當(dāng)然，物業(yè)稅的開征，是否真的能在“加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平”中發(fā)揮作用，還有待物業(yè)稅實施方案的進一步明確。