等價交換房屋時對契稅的避稅籌劃
小編絮語 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,土地使用權(quán)交換,交換價格不相等的,由多付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的,免征契稅。 |
根據(jù)《契稅暫行條例》第四條,土地使用權(quán)交換、房屋交換,以所交換土地使用權(quán)、房屋價格的差額為計(jì)稅依據(jù)?!?font color="#0000ff">契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,土地使用權(quán)交換,交換價格不相等的,由多付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的,免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換,按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出,當(dāng)雙方當(dāng)事人進(jìn)行等價交換時,任何一方都不用繳納契稅,因?yàn)閮r差為零,納稅人可以借此政策進(jìn)行籌劃。
?。?)購買房屋。在購買住房時,眼光不一定只盯在新房子上,其實(shí)房屋交換也是一種買房子的方式,而且,這種方式可以減少購買方的契稅。如果納稅人甲擁有一座60平方米的住房,想出售并同時購買新的120平方米的大房子;納稅人乙是城鎮(zhèn)職工,沒有住房,想購買60平方米左右的房屋。這時,兩者便可以通過合作,節(jié)省契稅。具體方式是:乙以自己的名義買下120平米的房子,而這根據(jù)規(guī)定免征契稅,然后甲和乙再將房子交換,這項(xiàng)行為只須就其價差繳納契稅。比如,甲的房子是60萬元(包括裝修等),而購買的新房子價格為90萬元。則只須繳納契稅1.2萬元[(90-60)×4%]。如果不進(jìn)行籌劃,則應(yīng)繳納契稅3.6萬元(90×4%)。通過籌劃,可以節(jié)省契稅2.4萬元。
?。?)交換房屋。當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時,如果能想出辦法保持雙方的價格差額較小甚至沒有,這時以價格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來的應(yīng)納契稅就會較小甚至沒有,所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價差。
假定甲、乙兩位當(dāng)事人交換各自房屋所有權(quán),甲的房屋市場價格大約是100萬元,乙的房屋價格大約是80萬元,如果不進(jìn)行籌劃,乙應(yīng)該繳納一定數(shù)額的契稅,其計(jì)算如下:
應(yīng)納稅額=(100-80)×4%=0.8(萬元)
其實(shí),在兩位當(dāng)事人進(jìn)行房屋交換之前,可以將乙的房屋按照甲的意思進(jìn)行改造,增加房屋乙的市場價值,最好達(dá)到兩者基本接近,這樣便可以免去契稅。具體可以籌劃為,乙通過裝修、裝璜使其房屋增值為100萬元或是甲將其房屋中可以單獨(dú)出售部分從整體中分開,只就其主要部分進(jìn)行交換。
在房屋的交換過程中,還有一些小技巧,如果能夠運(yùn)用的話,也能夠省下不少稅款。比如,有A、B、C三位經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人,A和C均擁有一套價值500萬元的房屋,B想購買A的房屋,A也想購買C的房屋后出售自己的房屋。如果不進(jìn)行籌劃,A購買C的住房,應(yīng)繳納契稅計(jì)算如下:
應(yīng)納稅額=500×5%=25(萬元)
同樣,A向B出售其住所,也同樣要繳納契稅25萬元。
如果三方進(jìn)行一下調(diào)整,先由A和C交換房屋,再由C將房屋出售給B,這同樣滿足三方的要求,但卻能夠省去契稅25萬元。因?yàn)锳B之間為等價交換,不用繳納契稅,整個過程中,只是在C將房屋出售給B時應(yīng)繳納契稅。
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