解讀：什么樣的二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)要交土地增值稅
日前，市地稅局一紙《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》嚴(yán)格規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，必須繳納土地增值稅。那么，究竟什么樣的房屋需要交納這個(gè)稅費(fèi)呢？根據(jù)政策，分為兩種情況：第一種，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第二種，居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
具體如何計(jì)算，有關(guān)專家就土地增值的這兩種情況，結(jié)合營業(yè)稅、個(gè)稅分別舉例進(jìn)行以下詳細(xì)說明：
一、稅率說明：
◆營業(yè)稅：營業(yè)稅稅率為5.5%.從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
◆個(gè)稅：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。能提供完整資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20％計(jì)算。
◆土地增值稅：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。第二，對(duì)于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值）等費(fèi)用。第三，對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
二、稅率計(jì)算公式：
◆營業(yè)稅：營業(yè)稅應(yīng)納稅額＝營業(yè)收入額×營業(yè)稅率（5.5%）；
◆個(gè) 稅：應(yīng)納稅額＝（銷售額-購買價(jià)款-合理費(fèi)用）×20％；
或者，應(yīng)納稅額＝銷售額×核定稅率1%；（目前市場(chǎng)實(shí)際交易按此計(jì)稅方式）
◆土地增值稅：累進(jìn)抵扣計(jì)算征收（計(jì)算方式較為復(fù)雜）
一般按照，應(yīng)納稅額＝交易價(jià)格全額×核定稅率1%來計(jì)算；
三、案例分析：
個(gè)案1：王老師2003年5月份，購買了一套128㎡的二居室，當(dāng)時(shí)購買總價(jià)61.44萬元。由于王老師的兒女均在國外，因此，今年他也決定去國外定居。打算將這套房屋賣掉。按照現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)價(jià)，王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅，那么王老師的這套房屋需不需要交這個(gè)稅呢？營業(yè)稅、個(gè)稅又該交多少？
專家解析：
根據(jù)今年11月份國稅總局下發(fā)的《通知》規(guī)定，下調(diào)了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”征收范圍的標(biāo)準(zhǔn)，即要同時(shí)滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米（含）以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下”三個(gè)條件才可視為普通住宅。按照此規(guī)定，王老師的這套房屋為128㎡屬于非普通住宅范疇，因此需要繳納土地增值稅。另據(jù)土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅，因此，王老師的這套房屋在繳納土地增值稅時(shí)可以減半征收。其應(yīng)繳稅費(fèi)如下：
（1）土地增值稅：93萬×1%=9300元；
減半征收為：4650元；
（2）營業(yè)稅：93萬×5.5%＝51150元；
（3）個(gè)稅：93萬×1%=9300元；
合計(jì)共繳納稅費(fèi)為：4650＋51150＋9300＝65100元。
（以上案例稅率：個(gè)稅按核定總價(jià)的1%計(jì)算、土地增值稅按交易價(jià)格全額的1%計(jì)算）
個(gè)案2：2004年，李女士購買了一套137.1㎡的三居室，當(dāng)時(shí)購買總價(jià)為93.23萬元現(xiàn)在二手房市場(chǎng)均價(jià)14000元/平方米，李女士的這套房屋出售能夠賣到191.94萬元。李女士的丈夫在深圳做生意，由于資金周轉(zhuǎn)困難，她想將這套房屋出售套現(xiàn)。應(yīng)該繳納多少稅費(fèi)呢？
專家解析：
首先，李女士的這套房屋面積為137.1㎡，已經(jīng)超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，因此需要繳納土地增值稅。由于這套房屋未滿三年更未滿五年，因此，出售時(shí)需要全額繳納土地增值稅。營業(yè)稅，個(gè)稅亦是如此。其應(yīng)繳稅費(fèi)為：
（1）土地增值稅：191.94萬×1%=19194元；
（2）營業(yè)稅：191.94萬×5.5%＝105567元；
（3）個(gè)稅：191.94萬×1%=19194元；
合計(jì)共繳納稅費(fèi)為：19194＋105567＋19194＝143955元。
（以上案例稅率：個(gè)稅按核定總價(jià)的1%計(jì)算、土地增值稅按交易價(jià)格全額的1%計(jì)算）