預(yù)售收入怎樣計(jì)算應(yīng)繳所得稅

　　問：老師您好：我們是房地產(chǎn)開發(fā)公司中獨(dú)立核算的項(xiàng)目部,開發(fā)產(chǎn)品的投入和銷售都獨(dú)立核算,有幾個(gè)問題請教您：

　　1）用于項(xiàng)目開發(fā)的接待費(fèi),計(jì)入了“開發(fā)間接費(fèi)用-招待費(fèi)”,可以嗎？

　　2）項(xiàng)目已達(dá)到可以預(yù)售的階段,在這個(gè)過程中,產(chǎn)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi),也計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用-廣告費(fèi)（宣傳費(fèi)）”,而不計(jì)入“管理費(fèi)用”可以嗎？

　　3）所建的售樓處,可以計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用-宣傳費(fèi)”嗎？

　　4）對于預(yù)售收入,怎樣計(jì)算應(yīng)繳所得稅？謝謝！

　　答：一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，具體包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，這屬于開發(fā)成本的核算范圍。而上述所指的接待費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)不屬于開發(fā)成本，而屬于開發(fā)費(fèi)用，因此，你公司上述費(fèi)用不能通過“開發(fā)間接費(fèi)用”科目來核算，而應(yīng)作為期間費(fèi)用進(jìn)行核算。

　　對于上述所指售樓處的核算，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條第（二）款第8點(diǎn)規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本?！币虼耍愎窘ㄔ斓氖蹣翘帒?yīng)根據(jù)具體情況通過“固定資產(chǎn)”或其他相關(guān)科目進(jìn)行核算，不能直接通過“開發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行核算。

　　關(guān)于你公司取得預(yù)售收入的企業(yè)所得稅問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）第一條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整?！?/p>

　　涉及的具體計(jì)算，請參見《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）