房產(chǎn)的租用和購(gòu)買對(duì)所得稅的影響

    問： 老師：你好！關(guān)于我們現(xiàn)在人員擴(kuò)大，辦公場(chǎng)所租用固然省錢，但按我們現(xiàn)在的發(fā)展，可以以公司的名義買一房產(chǎn)，而且一個(gè)部門要分出去單獨(dú)成立一公司 ？買了再租給新公司。這是因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)折舊可以降低所得稅負(fù)，房產(chǎn)又可以抵押貸款，資金來(lái)源不成問題，現(xiàn)一年的抵押貸款利率是5.6‰（月息），所得稅率為33%.舉例說(shuō)明一下，如果我們現(xiàn)租用一場(chǎng)地，每平方米1.6元/月,一年管理費(fèi)用1.6*300平方米*12=5760,全年可抵扣的所得稅為5760*33﹪=1900.8元。影響凈利潤(rùn)為-5760+1900.8=-3859.2.如果買一房產(chǎn)的價(jià)值是300萬(wàn),就算分5年折舊,每年的折舊費(fèi)為60萬(wàn),全年可抵扣的所得稅費(fèi)用為600000*33﹪=198000元,抵押貸款可抵房產(chǎn)價(jià)值的100﹪,就算全年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用需300萬(wàn),全年貸款利息為5.6‰*12*300萬(wàn)=201600,全年可抵扣的所得稅為66528元,影響凈得潤(rùn)為-201600+198000+66528=62928,同時(shí)房產(chǎn)還可以租給新公司以用來(lái)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。請(qǐng)問老師這樣可行嗎？急，謝謝！

    答：關(guān)于你公司上述事項(xiàng)，我們就以下幾點(diǎn)進(jìn)行說(shuō)明：首先，上述租用或自購(gòu)辦公用房的方案，不只涉及到企業(yè)所得稅稅前扣除數(shù)的差異，還涉及其他稅務(wù)處理事項(xiàng)。如：你公司購(gòu)買房屋涉及到印花稅（按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，稅率為萬(wàn)分之五；房產(chǎn)證貼花，每本五元）和契稅（稅率為3—5％，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在這一幅度內(nèi)進(jìn)行確定）；你公司購(gòu)入房屋后自用或出租均涉及房產(chǎn)稅，自用的，按房屋余值的1.2％計(jì)算繳納，出租的，按租金收入的12％計(jì)算繳納；你公司如果將房屋用于出租，還涉及營(yíng)業(yè)稅（稅率為5％）、城建稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅；其次，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]084號(hào)）第二十五條第（一）款的規(guī)定，房屋、建筑物計(jì)提折舊的最低年限為20年。因此，如果你公司購(gòu)買房屋，最短應(yīng)按20年計(jì)提折舊，而不能按5年計(jì)提折舊在稅前扣除；另外，如果你公司將購(gòu)買的房屋向上述“新公司”出租，涉及關(guān)聯(lián)方交易的，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來(lái)稅務(wù)管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2004]143號(hào)）的規(guī)定進(jìn)行處理，因此，難以達(dá)到轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的目的。

    國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來(lái)稅務(wù)管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2004]143號(hào)）：http://odtgfuq.cn/new/63/67/108/2004/10/ad142461111220140022460.htm