以地換房應交什么稅

　　問：我單位屬于糧食購銷企業(yè)，由于城鎮(zhèn)規(guī)劃，折遷原倉庫后，有近兩畝的空地，企業(yè)決定同建筑商聯(lián)合開發(fā)，企業(yè)出土地，建筑商出資金，建成后50%歸企業(yè)，50%歸建筑商，企業(yè)所得的50%準備全部出售，用作職工買斷工齡的安置費，請問企業(yè)應繳納什么稅？稅率是多少？建筑營業(yè)稅由誰繳納？

　　答：你單位和建筑企業(yè)通過土地使用權和房屋所有權的相互交換，雙方都擁有了部分房屋的所有權，在這一合作過程中，你單位轉讓了部分土地使用權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；建筑企業(yè)則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因此，你單位應按營業(yè)稅“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉讓土地使用權”納稅，企業(yè)應按營業(yè)稅中“銷售不動產(chǎn)”稅目納稅。一方如你單位將分得的房屋銷售，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，也應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅?！稗D讓無形資產(chǎn)”和“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅稅率是5%。建筑安裝營業(yè)稅是由建筑施工單位負責繳納。

　　在聯(lián)合建房中，產(chǎn)權發(fā)生轉移，還涉及契稅問題。你單位取得房屋的所有權，應按取得房屋價值的4%納契稅；建筑商取得土地使用權，也應按土地價值的4%納契稅，如房屋、土地的價值無法分開核算，就按評估價值計征。

　　另外，合作建房，建成后分房的，根據(jù)財稅字[1995]48號文規(guī)定，如果用于自己的生產(chǎn)、經(jīng)營、生活的，免征土地增值稅；但如果建成后把分得的房產(chǎn)轉讓的，不享受此項優(yōu)惠，要按規(guī)定交土地增值稅。