交換房屋也要籌劃

　　目前房價(jià)很高，好多收入稍低的人購房成了難事。但是房屋還是要以適用為首要考慮條件，所以購房不妨可以適當(dāng)?shù)目紤]二手房市場。

　　根據(jù)《契稅暫行條例》第四條，土地使用權(quán)交換、房屋交換、以所交換土地使用權(quán)，房屋價(jià)格的差額為計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換，交換價(jià)格不相等的，由多付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出，當(dāng)雙方當(dāng)事人進(jìn)行等價(jià)交換時(shí)，因?yàn)閮r(jià)差為零，任何一方都不用繳納契稅。納稅人可以借此政策進(jìn)行籌劃。

　　在房屋交換的過程中，不同的情況有不同的籌劃方式。

　　（1）先買再換

　　弄清楚了“先買后換”，省錢的道理其實(shí)很簡單，即充分利用上述稅收優(yōu)惠政策，由享受“第一次購買公有住房免征契稅”政策的人購買自己想買的房屋，然后再用自己的住房和該人交換。這樣，買房時(shí)就可免征契稅，交換時(shí)按房屋差價(jià)繳納契稅，從而降低了契稅稅負(fù)。

　　例如：張某有一套80平米的住房，想要更換成一套120平米的住房，價(jià)值60萬元。而王某有資格購買面積120平方米的新房，但因?yàn)橘Y金太少，買套新房有心而無力。而且人口不多，有一套80平方米的房子就可以了。

　　一個(gè)方案：以王某的名義購買新房，所需資金由張某提供。新房買下來后，雙方再交換。張某的住房按30萬元計(jì)算，王某把手上的20萬元存款付給老王，不足的10萬元算是向老王的借款，免收利息。

　　這樣張某可以得到自己滿意的住房，王某解決了購房資金的不足。最重要的是，假設(shè)房屋契稅稅率按5%計(jì)算，張某僅需要在雙方交換住房時(shí)，按房屋價(jià)款差價(jià)30萬元繳納契稅1.5萬元，比自己直接購買新房節(jié)約稅金1.5萬元。

　　此中方案當(dāng)納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時(shí)，如果能想出辦法保持雙方的價(jià)格差額較小甚至沒有，這時(shí)以價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出來的應(yīng)納契稅就會(huì)較小甚至沒有，所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價(jià)差。

　　其實(shí)以上方法如果一位當(dāng)事人對(duì)房屋有特殊要求那么可以交換之前，將價(jià)值較低房屋按照當(dāng)事人的意思進(jìn)行改造，增加房屋的市場價(jià)值，最好達(dá)到兩者基本接近，這樣便可以免去契稅。具體可以籌劃為，通過裝修、裝璜使其房屋增值或是甲將其房屋中可以單獨(dú)出售部分從整體中分開，只就其主要部分進(jìn)行交換。

　?。?）先換再買

　　在有些情況下，并不一定是先買再換有利，也不一定必須是雙方交換也可以是三方或多方。

　　王先生在市中心擁有一套價(jià)值100萬元的房產(chǎn)，章老板在郊區(qū)擁有一棟100萬元的別墅。王先生由于年歲已大且功成名就，希望賣掉市中心的房產(chǎn)在郊區(qū)定居，而章老板由于生意上的失意正好要賣掉郊區(qū)別墅。此時(shí)，另一白小姐為發(fā)展事業(yè)正在市中心尋找房產(chǎn)。如果白小姐直接購買王先生的房產(chǎn)，需繳納5萬元契稅；同樣王先生購買章老板的別墅也需繳納契稅5萬元。

　　這種情況下，如果王先生和章老板先交換房屋，因?yàn)槭堑葍r(jià)交換，不用繳納契稅；再由章老板向白小姐出售，王先生就可以免繳5萬元的契稅。

　　以上方法重點(diǎn)需要做的工作就是合法地協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系，必要時(shí)需要進(jìn)行法律公正。這樣才能在節(jié)稅的基礎(chǔ)上無后顧之憂不會(huì)產(chǎn)生一些不必要的糾紛。