合作建房，是指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換；第二種方式是雙方分別以土地使用權(quán)、貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
根據(jù)《企業(yè)會計(jì)制度》的規(guī)定，合作建房的會計(jì)處理，應(yīng)遵循實(shí)質(zhì)重于形式的原則，具體情況具體分析。對于第一種方式，應(yīng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-非貨幣性交易》進(jìn)行會計(jì)處理；對于第二種方式，應(yīng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-投資》進(jìn)行會計(jì)處理。
《營業(yè)稅問題解答（之一）》（國稅函發(fā)[1995]156號，以下簡稱《解答》）規(guī)定，合作建房的第一種方式，雙方應(yīng)分別繳納營業(yè)稅；第二種方式，則要視提供土地使用權(quán)的一方是否共同承擔(dān)合營企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)來確定是否繳納營業(yè)稅。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，第一種方式還需繳納企業(yè)所得稅。
下面舉例分析合作建房業(yè)務(wù)的會計(jì)處理與稅務(wù)處理。
例：甲公司是一家工業(yè)企業(yè)，在市區(qū)有一塊閑置的土地。乙公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2003年8月，甲公司與乙公司簽訂合作建房協(xié)議，約定甲公司提供該閑置的土地（賬面價(jià)值600000元），乙公司提供資金，合作建房兩棟（結(jié)構(gòu)、面積相等）。2004年12月，房屋如期建成，雙方各分得一棟房產(chǎn)，乙公司為此共支付開發(fā)成本1000000元，此時(shí)甲公司的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值500000元，市場價(jià)格1200000元。建成后，兩棟房屋的市價(jià)為3000000元，甲公司將分得的一棟房屋作為固定資產(chǎn)管理，乙公司將分得的另一棟房屋作為庫存商品房入賬。假定甲、乙公司均座落在市區(qū)，企業(yè)所得稅率為33％。
一、甲公司的會計(jì)與稅務(wù)處理
1、2003年8月，甲公司與乙公司簽訂合作建房協(xié)議。此時(shí)，由于土地使用權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，會計(jì)上和稅務(wù)上仍需對土地使用權(quán)按月進(jìn)行攤銷。
2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一棟。
根據(jù)《解答》的規(guī)定，在合作建房過程中，甲公司以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙公司則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為，對甲公司應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征稅；對乙公司應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。
由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。假定稅務(wù)機(jī)關(guān)核定土地使用權(quán)的價(jià)格與市價(jià)相同，均為1200000元，則計(jì)征營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為600000元（1200000÷2）。
應(yīng)交營業(yè)稅＝600000×5％＝30000元；
應(yīng)交城建稅＝30000×7％＝2100元；
應(yīng)交教育費(fèi)附加＝30000×3％＝900元。
根據(jù)《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間的相互交換，交換價(jià)格相等的，免繳契稅。
根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則-非貨幣性交易》的規(guī)定，甲公司與乙公司合作建房，實(shí)質(zhì)上是部分土地使用權(quán)和部分房屋所有權(quán)的相互交換，屬于非貨幣性交易，應(yīng)按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的實(shí)際成本。
借：固定資產(chǎn) 283000
貸：無形資產(chǎn) 250000
應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅 30000
應(yīng)交稅金—應(yīng)交城建稅 2100
其他應(yīng)交款—應(yīng)交教育費(fèi)附加 900
同時(shí)，由于土地上已建有房屋，應(yīng)將另一半的土地使用權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)入房屋成本。
借：固定資產(chǎn) 250000
貸：無形資產(chǎn) 250000
根據(jù)稅法的規(guī)定，甲公司與乙公司合作建房，實(shí)質(zhì)上是用部分土地使用權(quán)換取部分房屋所有權(quán)，應(yīng)計(jì)算轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)的收益317000元（市價(jià)1200000÷2－賬面價(jià)值500000÷2－稅費(fèi)33000）；而會計(jì)上不確認(rèn)收入。因此，甲公司申報(bào)2004年企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額317000元。
此時(shí)，甲公司房屋的賬面價(jià)值是533000元（283000＋250000），而計(jì)稅成本是850000元（一部分土地使用權(quán)的計(jì)稅成本600000＋另一部分土地使用權(quán)的賬面成本250000），以后年度計(jì)提折舊時(shí)，應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
二、乙公司的會計(jì)與稅務(wù)處理
1、2003年8月，乙公司與甲公司簽訂合作建房協(xié)議。此后，乙公司建房發(fā)生的支出計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。
2、2004年12月，乙公司取得房屋一棟。
假定稅務(wù)機(jī)關(guān)核定該房屋的價(jià)格與市價(jià)相同，均為3000000元，則計(jì)征營業(yè)稅的依據(jù)應(yīng)為1500000元（3000000÷2）。
應(yīng)交營業(yè)稅＝1500000×5％＝75000元；
應(yīng)交城建稅＝75000×7％＝5250元；
應(yīng)交教育費(fèi)附加＝75000×3％＝2250元。
從甲公司換入的土地使用權(quán)的入賬價(jià)值為582500元，會計(jì)處理如下：
借：無形資產(chǎn) 582500
貸：庫存商品 500000
應(yīng)交稅金—應(yīng)交營業(yè)稅 75000
應(yīng)交稅金—應(yīng)交城建稅 5250
其他應(yīng)交款—應(yīng)交教育費(fèi)附加 2250
同時(shí)，將土地使用權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
借：庫存商品 582500
貸：無形資產(chǎn) 582500
根據(jù)稅法的規(guī)定，乙公司與甲公司合作建房，實(shí)質(zhì)上是用部分房屋所有權(quán)換取部分土地使用權(quán)，應(yīng)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房屋的收益917500元（市價(jià)3000000÷2－賬面價(jià)值1000000÷2－稅費(fèi)82500），而會計(jì)上不確認(rèn)收入。因此，甲公司申報(bào)2004年企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額917500元。
此時(shí)，甲公司房屋的賬面價(jià)值是1082500元（換入的土地使用權(quán)的成本582500＋分得的一棟房屋的成本500000），而計(jì)稅成本是2000000元（一棟房屋的計(jì)稅成本1500000＋另一棟的賬面成本500000），以后年度計(jì)提折舊時(shí)，應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
需要注意的是，如果以后合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，其銷售收入應(yīng)再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。