土地增值稅的會計處理問題
土地增值稅屬價內(nèi)稅，即其價款包含在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格之中。企業(yè)計提的土地增值稅稅額是通過“應(yīng)交稅金”科目來核算的，設(shè)立“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，核算稅款的計提與解繳。對于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應(yīng)繳納的土地增值稅，應(yīng)分別以下幾種情況，進(jìn)行會計處理：
1.主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)于當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“企業(yè)稅金及附加”（股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目。
2.兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“其他業(yè)務(wù)支出”［工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、運輸（交通、民航）、郵電、施工企業(yè)、外商投資企業(yè)］、“其他營業(yè)支出”（金融企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（旅游、飲食服務(wù)、保險企業(yè)、股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、外商投資企業(yè)、旅游企業(yè)）、“內(nèi)部供應(yīng)和銷售支出”［運輸（鐵路）企業(yè)］、“其他營業(yè)稅金”（外商投資銀行）等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目。對企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”、“專項工程支出”、“固定資產(chǎn)購建支出”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的土地增值稅、借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”、“專項工程支出”、“固定資產(chǎn)購建支出”等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目。企業(yè)在項目全部峻工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按規(guī)定進(jìn)行會計處理；該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目，補繳的土地增值稅作相反的會計分錄。預(yù)繳土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)繳的土地增值稅。
例1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建樓房5棟，計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為8000萬元。試作會計處理。
?。?）企業(yè)計提土地增值稅稅款時，作如下會計分錄：
借：經(jīng)營稅金及附加 80000000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 80000000
?。?）企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)繳納稅款時，作如下會計分錄：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 80000000
貸：銀行存款 80000000
如果該企業(yè)是按樓房建筑面積的預(yù)算成本計算預(yù)繳土地增值稅，在樓房建造竣工后決算時，發(fā)現(xiàn)少繳稅款20萬元，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)補繳稅款。財務(wù)人員作如下的會計分錄：
借：經(jīng)營稅金及附加 200000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 200000
同時記：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 200000
貸：銀行存款 200000
如果企業(yè)在樓房峻工決算時，發(fā)現(xiàn)是多繳了稅款，則要求稅務(wù)機關(guān)退回多繳稅款。財務(wù)人員應(yīng)作與上述相反的會計分錄。
例2.某國有企業(yè)搬入一新辦地點，將原辦公樓出售轉(zhuǎn)讓，經(jīng)核算應(yīng)繳納的土地增值稅為100萬元。試作會計處理。
?。?）企業(yè)在簽訂辦公樓出售轉(zhuǎn)讓合同時，財務(wù)人員作如下的會計分錄：
借：固定資產(chǎn)清理 1000000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 1000000
?。?）企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)繳納稅款時，財務(wù)人員作如下的會計分錄：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 1000000
貸：銀行存款 1000000
例3.某企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)取得轉(zhuǎn)讓收入100萬元，假設(shè)土地增值稅扣除項目金額80萬元，試計算應(yīng)繳納的土地增值稅并作會計處理。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值額＝100-80＝20（萬元）
增值額與扣除項目金額的比率為：
20／80×100%＝25%
應(yīng)繳納的土地增值稅＝20×30%＝6（萬元）
會計處理過程如下：
（1）企業(yè)計提土地增值稅時：
借：其他業(yè)務(wù)支出 60000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 60000
?。?）企業(yè)解繳稅款時：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 60000
貸：銀行存款 60000
1.主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)于當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“企業(yè)稅金及附加”（股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)）等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目。
2.兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“其他業(yè)務(wù)支出”［工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、運輸（交通、民航）、郵電、施工企業(yè)、外商投資企業(yè)］、“其他營業(yè)支出”（金融企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（旅游、飲食服務(wù)、保險企業(yè)、股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、外商投資企業(yè)、旅游企業(yè)）、“內(nèi)部供應(yīng)和銷售支出”［運輸（鐵路）企業(yè)］、“其他營業(yè)稅金”（外商投資銀行）等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目。對企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”、“專項工程支出”、“固定資產(chǎn)購建支出”等科目核算的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納的土地增值稅、借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”、“專項工程支出”、“固定資產(chǎn)購建支出”等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目。企業(yè)在項目全部峻工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，借記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產(chǎn)營業(yè)收入實現(xiàn)時，再按規(guī)定進(jìn)行會計處理；該項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目，補繳的土地增值稅作相反的會計分錄。預(yù)繳土地增值稅的企業(yè)，“應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)繳的土地增值稅。
例1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建樓房5棟，計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為8000萬元。試作會計處理。
?。?）企業(yè)計提土地增值稅稅款時，作如下會計分錄：
借：經(jīng)營稅金及附加 80000000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 80000000
?。?）企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)繳納稅款時，作如下會計分錄：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 80000000
貸：銀行存款 80000000
如果該企業(yè)是按樓房建筑面積的預(yù)算成本計算預(yù)繳土地增值稅，在樓房建造竣工后決算時，發(fā)現(xiàn)少繳稅款20萬元，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)補繳稅款。財務(wù)人員作如下的會計分錄：
借：經(jīng)營稅金及附加 200000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 200000
同時記：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 200000
貸：銀行存款 200000
如果企業(yè)在樓房峻工決算時，發(fā)現(xiàn)是多繳了稅款，則要求稅務(wù)機關(guān)退回多繳稅款。財務(wù)人員應(yīng)作與上述相反的會計分錄。
例2.某國有企業(yè)搬入一新辦地點，將原辦公樓出售轉(zhuǎn)讓，經(jīng)核算應(yīng)繳納的土地增值稅為100萬元。試作會計處理。
?。?）企業(yè)在簽訂辦公樓出售轉(zhuǎn)讓合同時，財務(wù)人員作如下的會計分錄：
借：固定資產(chǎn)清理 1000000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 1000000
?。?）企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)繳納稅款時，財務(wù)人員作如下的會計分錄：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 1000000
貸：銀行存款 1000000
例3.某企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)取得轉(zhuǎn)讓收入100萬元，假設(shè)土地增值稅扣除項目金額80萬元，試計算應(yīng)繳納的土地增值稅并作會計處理。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值額＝100-80＝20（萬元）
增值額與扣除項目金額的比率為：
20／80×100%＝25%
應(yīng)繳納的土地增值稅＝20×30%＝6（萬元）
會計處理過程如下：
（1）企業(yè)計提土地增值稅時：
借：其他業(yè)務(wù)支出 60000
貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 60000
?。?）企業(yè)解繳稅款時：
借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 60000
貸：銀行存款 60000
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