土地增值稅的會(huì)計(jì)處理——應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：
?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等）、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、"三通一平"等支出）、建筑安裝工程費(fèi)（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費(fèi)用（指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房推銷等）。
?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按前兩條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按前兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
?。?）經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格）。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除?！ ?br />
?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20％的扣除額。
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅蛘甙凑罩鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?br />
如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛?，或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征稅。
二、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
?。?）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％的部分，稅率為40％?！ ?br />
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算方法
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝Σ（增值額×適用稅率）
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
規(guī)定扣除項(xiàng)目包括：
?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等）、前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測(cè)繪、"三通一平"等支出）、建筑安裝工程費(fèi)（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費(fèi)（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費(fèi)用（指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房推銷等）。
?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按前兩條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按前兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
?。?）經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格）。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除?！ ?br />
?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項(xiàng)金額之和加計(jì)20％的扣除額。
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或者核算對(duì)象為單位計(jì)算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅蛘甙凑罩鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?br />
如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛?，或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征稅。
二、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
?。?）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％的部分，稅率為40％?！ ?br />
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算方法
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，分別確定增值額中各個(gè)部分的適用稅率，依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝Σ（增值額×適用稅率）
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