現(xiàn)代包租婆的商住兩用避稅妙計

　　今年38歲的王女士是廣州一家大型國企公司的主管會計，她于1998年開始接觸廣州地產投資，從一開始她就苦心研究房租收益率的技巧，憑借獨到的地產投資眼光和對稅費的研究，她在地產投資中獲利頗豐。

　　1998年，王女士在荔灣區(qū)買下了臨街一間上下兩層的商鋪，面積合計67平方米，其中二樓面積為20平方米。1998年正值廣州商鋪市場供需狀態(tài)達到了頂峰，租金下降，一些投資者覺得商鋪已經到了飽和狀態(tài)不宜再入市，但是王女士覺得，廣州作為南中國的商貿重地，商鋪市場依舊有較高的利潤空間，而且在地產市場中，投資房產會越來越舊，而商用物業(yè)卻具有越租越新的特性。王女士細細掂量后便將手中的30萬元存款全部投入商鋪投資中，開始了她與地產的第一次“親密接觸”。

　　王女士買下的鋪位并不是商業(yè)旺地，但是7年過去了，現(xiàn)在鋪位也已經上漲到165元/㎡左右，王女士并沒有滿足，她精打細算的本性在2004年的一次商鋪轉租賃中再次體現(xiàn)出來。

　　當時，王女士看中該商鋪的原因是房產證上的商住兩用。不少商家買下鋪位都是用作商用，每月11055元的租金收入，不計空置期一年下來便是132660元，應納商鋪租賃稅132660×14％=18572.4元，則一年下來鋪位的租金凈收益為132660－18572.4＝114087.6元。

　　但是，王女士卻發(fā)現(xiàn)了另一個利潤空間，這便是租賃用途的不同造成的納稅差異。

　　2004年7月，在上任租客與她結束租賃關系后，王女士再次將鋪位出租。不久，新租客張先生就找上門了。張先生是個電器經營商，他打算租下該商鋪后二樓當是臨時居住用，方便員工夜晚值班對店鋪貨物的看管。

　　當王女士捕捉住這一信息時，立馬在心里打了通算盤，露出了笑意：“我們將樓下鋪位和二樓部分分開計算租金，二樓部分你可以每個月少交50元的房租，這樣一來你一年可在租賃上節(jié)約成本600元。但有個條件，你必須與我簽訂兩份租賃合同，一份是商鋪租賃合同，另一份是房屋租賃合同?！?/p>

　　張先生丈二摸不著頭腦，實在不知道這位以精明過人而聞名的包租婆打的是什么算盤，但是每月可減少租金這么好的事情就算簽訂兩份租賃合同也無妨。

　　看著兩份租賃合同下來了，王女士樂了：“別小看兩份不同的合同，按房屋的出租用途細分，實際上可為自己省下一筆稅費?！?/p>

　　根據(jù)廣州現(xiàn)行的房屋租賃規(guī)定，用作住宅用途出租的，繳納的租賃稅為10%，這與商用租賃的14%的稅費相差了4個百分點。再者，由于王女士的鋪位房產證上寫的是商住兩宜，而張先生也希望將二樓作為員工的值班居住處，那么分開兩份合同也合法合理。

　　臨街47㎡的鋪位每年租金為47×165元/㎡×12＝93060元（不計空置期），納稅14%為13028.4元；二樓20㎡的鋪位每年租金為（20×165元/㎡－50元）×12＝39000元（不計空置期），納稅10%為3900元。實際收入為：（93060＋39000）元－（13028.4＋3900）元＝115131.6元，凈收益和只作商業(yè)用途出租多了：115131.6－114087.6＝1044元。

　　表面上，王女士每年減免承租者600元的租金是虧本生意，但是租賃稅繳納的比率的不同令她的實際收益多賺了1044元，王女士正是在這些看似微小的數(shù)字變動中看到更多的利益空間。

　　五年下來，王女士累計投資房產4套，而且套套都取得不俗的投資業(yè)績，目前，房產總價值已近300萬元。