大宗房產(chǎn)交易稅收籌劃

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易中的稅收問(wèn)題也越來(lái)越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，負(fù)擔(dān)稅收重，許多企業(yè)都對(duì)此感到頭痛。實(shí)際上，大宗房地產(chǎn)交易通過(guò)合理的籌劃可以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。下面舉例說(shuō)明。

　　2004年3月20日，甲公司和乙公司達(dá)成協(xié)議，將甲公司在某省會(huì)城市的一處房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為5000萬(wàn)元（假設(shè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元），轉(zhuǎn)讓價(jià)為10000萬(wàn)元，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定甲公司應(yīng)繳納的各稅如下（不考慮企業(yè)所得稅）：

　　1.應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)為（10000－5000）×5.5%=275萬(wàn)元；

　　2.應(yīng)繳納的印花稅（稅目為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）為10000×0.5‰=5萬(wàn)元；

　　3.應(yīng)繳納的土地增值稅為：增值額超出扣除項(xiàng)目金額的比率為（10000－6000）/6000=66.67%.應(yīng)繳納的土地增值稅：4000×40%－6000×5%=1300萬(wàn)元。

　　以上甲公司共應(yīng)繳納稅款為1580萬(wàn)元。

　　乙公司應(yīng)繳納契稅（稅率按3%計(jì)算）為10000×3%=300萬(wàn)元。

　　如根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定進(jìn)行籌劃，甲公司將該處房產(chǎn)作為投資和自己的股東公司丙合資成立丁公司，丙公司以較少的資金入股，甲公司絕對(duì)控股。然后甲公司將自己在丙公司的全部股權(quán)以10000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，和上面的例子相同的是乙公司得到了自己想要的房地產(chǎn)，但這次房地產(chǎn)交易的納稅結(jié)果卻大相徑庭，甲公司、丙公司和丁公司應(yīng)繳納的稅金為：

　　1.營(yíng)業(yè)稅及附加。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)），以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。所以，甲公司、丙公司和丁公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加為0.

　　2.印花稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]183號(hào)），實(shí)行公司制改造的企業(yè)在改制過(guò)程中成立的新企業(yè)（重新辦理法人登記的），其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關(guān)系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。

　　公司制改造包括國(guó)有企業(yè)依《公司法》整體改造成國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司；企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股或者轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)他人對(duì)企業(yè)的參股，將企業(yè)改造成有限責(zé)任公司或股份有限公司；企業(yè)以其部分財(cái)產(chǎn)和相應(yīng)債務(wù)與他人組建新公司；企業(yè)將債務(wù)留在原企業(yè)，而以其優(yōu)質(zhì)財(cái)產(chǎn)與他人組建的新公司。因此，丁公司的組建符合公司制改造的規(guī)定。所以，甲公司、丙公司和丁公司應(yīng)繳納的印花稅也為0.

　　3.土地增值稅。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)），對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅，由于再次轉(zhuǎn)讓并未發(fā)生增值，故丁公司不需要繳納土地增值稅。所以，甲公司、丙公司和丁公司應(yīng)繳納的土地增值稅仍然為0.

　　另外，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)），企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。因此，乙公司、丁公司也不需要繳納契稅。

　　可見(jiàn)，通過(guò)以上的籌劃，整個(gè)房地產(chǎn)交易可以節(jié)省稅金1880萬(wàn)元。

　　以上稅收籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題是，如果節(jié)省的稅金小于設(shè)立丁公司所發(fā)生的費(fèi)用，則不能采用這樣的籌劃方式。