契稅籌劃實例——買房與換房的選擇

    日前，李教授計劃把一套已居住5年的舊房出售，再買一套面積較大的新房。經(jīng)過多方了解，李教授得知個人在住房買賣過程中，要繳納印花稅等稅費，其中稅負較重的要數(shù)契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅一般按購房價款的3％-5％繳納，具體稅率由各省、自治區(qū)、直轄市政府在此幅度內(nèi)確定。同時，稅法還特別規(guī)定：

    1、從2000年11月29日起，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；

    2、相互交換房屋，以房屋的價格差價征契稅，交換價格相等時，免征契稅。

    因此，納稅人若充分利用上述兩項稅收優(yōu)惠政策，合理利用換房這一方式可節(jié)約契稅，即由享受“第一次購買公有住房免征契稅”政策的人購買自己想買的房屋，然后再用自己的住房和那人交換。這樣，買房時就可免征契稅，交換時按房屋差價繳納契稅，從而降低契稅稅負。但這樣操作必須具備兩個基本前提：找到熟悉可靠，而且符合“第一次購買公有住房條件”的換房對象；自己想買的房屋也屬于公有住房，而且換房對象也有資格購買。這些情況多是在同一單位統(tǒng)一調整住房、集資建房時發(fā)生。

    李教授進行籌劃時恰好具備以上前提條件。

    李教授現(xiàn)在居住的房屋是已購買產(chǎn)權的公有住房，已居住5年，面積約80平方米，價值30萬元左右。他現(xiàn)在想買的住房也屬于單位公有新住房，面積120平方米，價值約60萬元。如果李教授直接購買該新房，因其不屬于第一次購買，不能享受免征契稅的優(yōu)惠，需要繳納契稅3萬元（當?shù)仄醵惗惵蕿?％）。李教授了解到該大學王老師也有資格購買面積120平方米的新房，但因為積蓄少，有心而無力。于是，李教授找到王老師，提出了一個方案：以王老師的名義購買新房，所需資金由李教授提供。新房買下來后，雙方再交換。李教授的住房按30萬元計算，王老師把手上的20萬元存款付給李教授，不足的10萬元算是向李教授的借款，免收利息。

    通過這樣的安排，李教授可以得到自己中意的住房，王老師解決了購房資金不足的問題。最重要的是，李教授僅需在雙方交換住房時，按房屋價款差價30萬元繳納契稅1．5萬元，比自己直接購買新房節(jié)約稅金1．5萬元。

    王老師接受了該方案，同時進一步提出，他和李教授交換房屋后，需要對舊房進行裝修，如果在交換前裝修，可以增加房屋的價值，進一步縮小舊房和新房的差價，李教授繳納的契稅將更少。假設裝修費用10萬元，原舊房的價值增加到40萬元，李教授僅需按差價20萬元繳納契稅1萬元，可節(jié)省稅金2萬元。

    本例中，李教授巧妙運用了稅收優(yōu)惠政策減輕了稅負。上述交換方式對李教授而言，比較有利，但有些情況下，則應按相反的方式操作。納稅人在操作時，應具體問題具體分析，注意有關政策規(guī)定，謹防操作不當引起其他稅費增加。