房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——房地產(chǎn)價格評估
凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立、并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構受理有關轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務。
對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規(guī)定的方法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據(jù)的參考。
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關的評估資料的，資產(chǎn)評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關應根據(jù)《條例》和《細則》的有關規(guī)定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。
房地產(chǎn)評估機構在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結果的真實性、合理性負法律責任。任何房地產(chǎn)評估機構在房地產(chǎn)轉讓的評估過程中隱瞞事實、提供虛假評估結果，或與有關當事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。
房地產(chǎn)評估機構因不向主管稅務機關提供有關的、真實的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構應承擔相應的法律和經(jīng)濟責任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機關追究有關當事人的刑事責任。
納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額。
?。ㄒ唬┏鍪叟f房及建筑物的
新房和舊房界定的標準是，新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。其中，使用時間和磨損程度的標準由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。
出售舊房及建筑物的，應按評估價格計算扣除項目的金額。
評估基本方法：對于出售的舊房及建筑物，首先應確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后再確定其新舊程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉讓該舊房及建筑物的扣除項目金額。
由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定重置成本價乘以成新度折扣率的價格，在房地產(chǎn)評估時通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評估出的舊有房地產(chǎn)價格。計算公式為：
舊有房地產(chǎn)的價格＝舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價格－建筑物折舊
使用上述公式計算、評估時應注意兩點：一是重新建造完全價值是指估價時點的重建（置）價格；二是房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評估時的實際新舊程度，按專業(yè)機構規(guī)定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示。
?。ǘ╇[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是納稅人不報轉讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是納稅人有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。
對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。
此處所指的市場交易價格，是指在評估被轉讓的房地產(chǎn)時，選取多座與該被評估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結構、性質功能、使用年限、轉讓時間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價格作為參照物，進行價格的比較。并且，依照科學的評估方法對有關數(shù)據(jù)進行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關的因素對價格的影響程度，以及有關數(shù)據(jù)進行調(diào)整，最后確定一個比較適合該房地產(chǎn)的市場評估價格。通過這種市場比較法的評估，確定一個較為公平的市場交易價格作為正常情況下的轉讓房地產(chǎn)價格。稅務機關在征收土地增值稅時，則根據(jù)上述評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
采用市場比較法進行評估，首先要收集較多的交易實例，并從中挑選出可供進行價格比較的類似房地產(chǎn)的實例，同時，還要對影響交易價格的諸因素進行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價格。市場比較法可用下列公式來表示：
房地產(chǎn)評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質因素修正×其他因素修正
?。ㄈ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的
提供扣除項目金額不實，是指納稅人在納稅申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額，而是虛增被轉讓房地產(chǎn)扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務機關無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以實現(xiàn)通過虛增成本，達到偷稅的目的。
對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項目金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項目金額。
?。ㄋ模┺D讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的成交價低于房地產(chǎn)評估機構通過市場比較法進行房地產(chǎn)評估時所確定的正常市場交易價，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當理由進行解釋的行為。
對這種情況，應按評估的市場交易價確定其實際成本價，并以此作為轉讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。
對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機構必須嚴格按照《條例》和《細則》中規(guī)定的方法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉讓的底價，并按稅務部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務機關，作為確認計稅依據(jù)的參考。
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機構提供與房地產(chǎn)評估有關的評估資料的，資產(chǎn)評估機構應無償提供，不得以任何借口予以拒絕。
房地產(chǎn)所在地主管稅務機關應根據(jù)《條例》和《細則》的有關規(guī)定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。
房地產(chǎn)評估機構在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，對評估結果的真實性、合理性負法律責任。任何房地產(chǎn)評估機構在房地產(chǎn)轉讓的評估過程中隱瞞事實、提供虛假評估結果，或與有關當事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。
房地產(chǎn)評估機構因不向主管稅務機關提供有關的、真實的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機構應承擔相應的法律和經(jīng)濟責任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴重流失的，要提請司法機關追究有關當事人的刑事責任。
納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額。
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新房和舊房界定的標準是，新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。其中，使用時間和磨損程度的標準由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。
出售舊房及建筑物的，應按評估價格計算扣除項目的金額。
評估基本方法：對于出售的舊房及建筑物，首先應確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后再確定其新舊程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉讓該舊房及建筑物的扣除項目金額。
由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定重置成本價乘以成新度折扣率的價格，在房地產(chǎn)評估時通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評估出的舊有房地產(chǎn)價格。計算公式為：
舊有房地產(chǎn)的價格＝舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價格－建筑物折舊
使用上述公式計算、評估時應注意兩點：一是重新建造完全價值是指估價時點的重建（置）價格；二是房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評估時的實際新舊程度，按專業(yè)機構規(guī)定的房屋新舊等級標準進行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示。
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隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是納稅人不報轉讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是納稅人有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。
對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。
此處所指的市場交易價格，是指在評估被轉讓的房地產(chǎn)時，選取多座與該被評估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結構、性質功能、使用年限、轉讓時間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價格作為參照物，進行價格的比較。并且，依照科學的評估方法對有關數(shù)據(jù)進行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關的因素對價格的影響程度，以及有關數(shù)據(jù)進行調(diào)整，最后確定一個比較適合該房地產(chǎn)的市場評估價格。通過這種市場比較法的評估，確定一個較為公平的市場交易價格作為正常情況下的轉讓房地產(chǎn)價格。稅務機關在征收土地增值稅時，則根據(jù)上述評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
采用市場比較法進行評估，首先要收集較多的交易實例，并從中挑選出可供進行價格比較的類似房地產(chǎn)的實例，同時，還要對影響交易價格的諸因素進行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價格。市場比較法可用下列公式來表示：
房地產(chǎn)評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質因素修正×其他因素修正
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提供扣除項目金額不實，是指納稅人在納稅申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額，而是虛增被轉讓房地產(chǎn)扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務機關無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以實現(xiàn)通過虛增成本，達到偷稅的目的。
對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項目金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準地價或標定地價來確定土地的扣除項目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項目金額。
?。ㄋ模┺D讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的
轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的成交價低于房地產(chǎn)評估機構通過市場比較法進行房地產(chǎn)評估時所確定的正常市場交易價，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當理由進行解釋的行為。
對這種情況，應按評估的市場交易價確定其實際成本價，并以此作為轉讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。
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