房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

　　（一）計稅原則

　　首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項目金額，求得增值額。再以增值額同扣除項目金額相比，其比值即為土地增值率。然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。

　　（二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法

　　1.匯集扣除項目的金額并計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額

　　2.計算增值率

　　增值率＝（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額）／扣除項目金額×100％

　　3.依據(jù)增值率確定適用稅率

　　4.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　?。ㄈ┏鍪叟f房應(yīng)納稅額的計算方法

　　1.計算評估價格。其公式為：

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　2.匯集扣除項目金額。

　　3.計算增值率。

　　4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

　　5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

　　應(yīng)納稅額＝增值稅×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　（四）特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法

　　納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?br>
　　按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的公式為：

　　扣除項目金額＝扣除項目的總金額×轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積