購房定金返利息不如直接折扣賣劃算

　　順馳地產(chǎn)開發(fā)總公司主要從事商品房開發(fā)業(yè)務。去年4月份，當?shù)囟悇站衷趯橊Y公司進行企業(yè)所得稅匯算清繳時發(fā)現(xiàn)，公司的財務費用中列支了預收購房戶房屋定金的利息48萬元。經(jīng)調(diào)查得知，該公司采用預收定金的方法促銷商品房，即購房戶先支付房屋價款的60%作為購房定金，待房屋建成后再交足剩余款項。從收取定金日至房屋建成日的這段期間，公司按10%的年利率支付定金計息，在40%的剩余款項中抵扣。比如，A先生向順馳房地產(chǎn)開發(fā)總公司購買價值30萬元的商品房一套，于6月1日向公司交付60%的定金18萬元，10月1日房屋建成，A先生應得利息0.6萬元（18×10%×4÷12），A先生只需再支付11.4萬元（30－18－0.6）。

　　該公司是這樣進行賬務處理的：

　　收取定金時，

　　借：銀行存款　　180000

　　　　貸：預收賬款　　180000

　　10月1日收取剩余款項時，在應收取的12萬元余款中扣除利息費用6000元，只收取11.4萬元。

　　會計賬務處理為：

　　借：預收賬款　　180000

　　　　財務費用　　6000

　　　　銀行存款　　114000

　　　　貸：商品銷售收入　　300000

　　對此，稅務機關(guān)認為，A先生在該順馳公司取得的6000元利息所得，應按“股息、利息、紅利”所得項目繳納20%的個人所得稅，其稅款應由順馳公司代扣代繳。

　　由于順馳公司未履行扣繳義務，又未及時向稅務機關(guān)報告，按稅法規(guī)定，順馳公司應補扣稅款9.6萬元（48×20％），并承擔未扣繳、少扣繳稅款50％至3倍的罰款。此外，由于順馳公司按10%的年利率計算的利息在財務費用科目中列支，超過了同期銀行貸款利率（同期商業(yè)銀行的貸款利率按7.2%），其超過部分不得稅前扣除，應按33%的稅率補繳企業(yè)所得稅。

　　應補繳企業(yè)所得稅額為：480000÷10%×（10%－7.2%）×33%=44352（元）。

　　公司財務經(jīng)理對此百思不得其解：購房戶預繳的定金怎么還要補稅罰款呢？難道這種促銷手段不行嗎？事后，公司財務經(jīng)理來到稅務師事務所咨詢，請求注冊稅務師幫助解釋。

　　針對順馳公司的上述房產(chǎn)銷售方式，事務所的代理人員認為：

　　無論是從購房付款的形式上看，還是從銷售方式的本質(zhì)上看，實際上公司只收取了A先生29.4萬元的房款。如果公司采取降價銷售的方式，即將此商品房價格降至29.4萬元賣給A先生，一來可以免除A先生應納的個人所得稅，也免除了扣繳個人所得稅的義務；二來免除了因利率超標準而應補繳的企業(yè)所得稅；三來降低了銷售不動產(chǎn)應納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。事務所人員提出在實際操作中，應當注意兩點：一是必須按29.4萬元的銷售價格開具房屋銷售發(fā)票；二是改變原來的賬務處理方法，即在收取剩余款項時，借記銀行存款11.4萬元，借記預收賬款18萬元，貸記商品銷售收入29.4萬元。

　　按照上述方案，順馳公司可以為自己企業(yè)節(jié)省企業(yè)所得稅44352元，節(jié)省營業(yè)稅24000元（480000×5%）、城市維護建設稅1680元（24000×7%）、教育費附加720元（24000×3%），合計節(jié)稅70752元。為購房者個人節(jié)省個人所得稅96000元。合計節(jié)稅166752元。

　　但是上述方法還存在稅收風險的隱患，因為企業(yè)只改變會計核算方式，沒有從實質(zhì)上改變利息抵房價的交易事實。因為稅務部門在審查購房合同時，必然會了解到企業(yè)按10%的年利率支付定金利息并在剩余款項中抵扣的事實。根據(jù)稅法規(guī)定，稅務部門還是會將這一項交易行為分解為支付利息和以利息抵付房款進行稅收處理。企業(yè)改變會計處理方式形成隱瞞收入的結(jié)果，從而轉(zhuǎn)變了少繳稅收的性質(zhì)，稅務部門會因此加重處罰。

　　那么，順馳房地產(chǎn)公司還有正確的處理辦法嗎？回答是肯定的。只要公司從合同上將以利息抵付房款的約定改為折扣銷售的方式，并將折扣額與房款開具在同一發(fā)票上，就可以達到預期目的。

　　《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)銷售折扣在計征所得稅時如何處理問題的批復》（國稅函發(fā)〔1997〕472號）規(guī)定：納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定：單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。由于購房者首期交購房定金款是固定的（60％），而且交房時間公司也是可以預定的，所以，順馳公司可以將本應計算支付的利息直接轉(zhuǎn)為折扣，規(guī)定在什么時間之內(nèi)交付定金折扣數(shù)額多少，折扣數(shù)額基本與利息數(shù)額相同。那么，公司在給購房者開具銷售發(fā)票時，將折扣數(shù)額也注明在發(fā)票上，如上例A先生購房開發(fā)票時，銷售額為30萬元，折扣6000元，實際收款29.4萬元。這樣，順馳公司就可以只就折扣后的收入額29.4萬元繳納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅，也不用扣繳購房者的個人所得稅了。