購(gòu)房定金返利息不如直接折扣賣(mài)劃算
順馳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司主要從事商品房開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。去年4月份，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局在對(duì)順馳公司進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)發(fā)現(xiàn)，公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支了預(yù)收購(gòu)房戶(hù)房屋定金的利息48萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，該公司采用預(yù)收定金的方法促銷(xiāo)商品房，即購(gòu)房戶(hù)先支付房屋價(jià)款的60%作為購(gòu)房定金，待房屋建成后再交足剩余款項(xiàng)。從收取定金日至房屋建成日的這段期間，公司按10%的年利率支付定金計(jì)息，在40%的剩余款項(xiàng)中抵扣。比如，A先生向順馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司購(gòu)買(mǎi)價(jià)值30萬(wàn)元的商品房一套，于6月1日向公司交付60%的定金18萬(wàn)元，10月1日房屋建成，A先生應(yīng)得利息0.6萬(wàn)元（18×10%×4÷12），A先生只需再支付11.4萬(wàn)元（30－18－0.6）。
該公司是這樣進(jìn)行賬務(wù)處理的：
收取定金時(shí)，
借：銀行存款 180000
貸：預(yù)收賬款 180000
10月1日收取剩余款項(xiàng)時(shí)，在應(yīng)收取的12萬(wàn)元余款中扣除利息費(fèi)用6000元，只收取11.4萬(wàn)元。
會(huì)計(jì)賬務(wù)處理為：
借：預(yù)收賬款 180000
財(cái)務(wù)費(fèi)用 6000
銀行存款 114000
貸：商品銷(xiāo)售收入 300000
對(duì)此，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，A先生在該順馳公司取得的6000元利息所得，應(yīng)按“股息、利息、紅利”所得項(xiàng)目繳納20%的個(gè)人所得稅，其稅款應(yīng)由順馳公司代扣代繳。
由于順馳公司未履行扣繳義務(wù)，又未及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，按稅法規(guī)定，順馳公司應(yīng)補(bǔ)扣稅款9.6萬(wàn)元（48×20％），并承擔(dān)未扣繳、少扣繳稅款50％至3倍的罰款。此外，由于順馳公司按10%的年利率計(jì)算的利息在財(cái)務(wù)費(fèi)用科目中列支，超過(guò)了同期銀行貸款利率（同期商業(yè)銀行的貸款利率按7.2%），其超過(guò)部分不得稅前扣除，應(yīng)按33%的稅率補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。
應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅額為：480000÷10%×（10%－7.2%）×33%=44352（元）。
公司財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)此百思不得其解：購(gòu)房戶(hù)預(yù)繳的定金怎么還要補(bǔ)稅罰款呢？難道這種促銷(xiāo)手段不行嗎？事后，公司財(cái)務(wù)經(jīng)理來(lái)到稅務(wù)師事務(wù)所咨詢(xún)，請(qǐng)求注冊(cè)稅務(wù)師幫助解釋。
針對(duì)順馳公司的上述房產(chǎn)銷(xiāo)售方式，事務(wù)所的代理人員認(rèn)為：
無(wú)論是從購(gòu)房付款的形式上看，還是從銷(xiāo)售方式的本質(zhì)上看，實(shí)際上公司只收取了A先生29.4萬(wàn)元的房款。如果公司采取降價(jià)銷(xiāo)售的方式，即將此商品房?jī)r(jià)格降至29.4萬(wàn)元賣(mài)給A先生，一來(lái)可以免除A先生應(yīng)納的個(gè)人所得稅，也免除了扣繳個(gè)人所得稅的義務(wù)；二來(lái)免除了因利率超標(biāo)準(zhǔn)而應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅；三來(lái)降低了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。事務(wù)所人員提出在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)注意兩點(diǎn)：一是必須按29.4萬(wàn)元的銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)具房屋銷(xiāo)售發(fā)票；二是改變?cè)瓉?lái)的賬務(wù)處理方法，即在收取剩余款項(xiàng)時(shí)，借記銀行存款11.4萬(wàn)元，借記預(yù)收賬款18萬(wàn)元，貸記商品銷(xiāo)售收入29.4萬(wàn)元。
按照上述方案，順馳公司可以為自己企業(yè)節(jié)省企業(yè)所得稅44352元，節(jié)省營(yíng)業(yè)稅24000元（480000×5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅1680元（24000×7%）、教育費(fèi)附加720元（24000×3%），合計(jì)節(jié)稅70752元。為購(gòu)房者個(gè)人節(jié)省個(gè)人所得稅96000元。合計(jì)節(jié)稅166752元。
但是上述方法還存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的隱患，因?yàn)槠髽I(yè)只改變會(huì)計(jì)核算方式，沒(méi)有從實(shí)質(zhì)上改變利息抵房?jī)r(jià)的交易事實(shí)。因?yàn)槎悇?wù)部門(mén)在審查購(gòu)房合同時(shí)，必然會(huì)了解到企業(yè)按10%的年利率支付定金利息并在剩余款項(xiàng)中抵扣的事實(shí)。根據(jù)稅法規(guī)定，稅務(wù)部門(mén)還是會(huì)將這一項(xiàng)交易行為分解為支付利息和以利息抵付房款進(jìn)行稅收處理。企業(yè)改變會(huì)計(jì)處理方式形成隱瞞收入的結(jié)果，從而轉(zhuǎn)變了少繳稅收的性質(zhì)，稅務(wù)部門(mén)會(huì)因此加重處罰。
那么，順馳房地產(chǎn)公司還有正確的處理辦法嗎？回答是肯定的。只要公司從合同上將以利息抵付房款的約定改為折扣銷(xiāo)售的方式，并將折扣額與房款開(kāi)具在同一發(fā)票上，就可以達(dá)到預(yù)期目的。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)銷(xiāo)售折扣在計(jì)征所得稅時(shí)如何處理問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1997〕472號(hào)）規(guī)定：納稅人銷(xiāo)售貨物給購(gòu)貨方的銷(xiāo)售折扣，如果銷(xiāo)售額和折扣額在同一張銷(xiāo)售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷(xiāo)售額計(jì)算征收所得稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則不得從銷(xiāo)售額中減除折扣額?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。由于購(gòu)房者首期交購(gòu)房定金款是固定的（60％），而且交房時(shí)間公司也是可以預(yù)定的，所以，順馳公司可以將本應(yīng)計(jì)算支付的利息直接轉(zhuǎn)為折扣，規(guī)定在什么時(shí)間之內(nèi)交付定金折扣數(shù)額多少，折扣數(shù)額基本與利息數(shù)額相同。那么，公司在給購(gòu)房者開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票時(shí)，將折扣數(shù)額也注明在發(fā)票上，如上例A先生購(gòu)房開(kāi)發(fā)票時(shí)，銷(xiāo)售額為30萬(wàn)元，折扣6000元，實(shí)際收款29.4萬(wàn)元。這樣，順馳公司就可以只就折扣后的收入額29.4萬(wàn)元繳納企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅，也不用扣繳購(gòu)房者的個(gè)人所得稅了。