不動(dòng)產(chǎn)入股 節(jié)稅約六成

　　為解決下崗失業(yè)人員的再就業(yè)問題，國(guó)家先后出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策，其中扶持力度最大的當(dāng)屬稅收優(yōu)惠政策。這些政策的出臺(tái)，為企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)提供了更為廣闊的節(jié)稅空間。

　　有一家大型集團(tuán)公司，積極參與當(dāng)?shù)卣鞘谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”的原則，該公司與當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議，取得了建設(shè)50000平方米商城用房并使用一定期限的權(quán)利。

　　整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)約5000萬元，計(jì)劃于2003年12月底竣工，2004年年初正式投入運(yùn)營(yíng)，建成后采用柜臺(tái)租賃的經(jīng)營(yíng)方式。為方便商城管理，該公司提出了經(jīng)營(yíng)方案（以下簡(jiǎn)稱原方案）：與關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資200萬元新設(shè)立一商城公司，項(xiàng)目竣工后將工程轉(zhuǎn)讓給商城公司。

　　商城公司前三年預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況：租賃收入2000萬元，折舊500萬元，其他費(fèi)用400萬元，營(yíng)業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率7％，教育費(fèi)附加3％，企業(yè)所得稅稅率33％。經(jīng)營(yíng)范圍為柜臺(tái)租賃、物業(yè)管理，從業(yè)人員約50名，主要工種是看護(hù)、清潔、設(shè)備保養(yǎng)等適合下崗失業(yè)人員的工作崗位。

　　該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人就此業(yè)務(wù)向筆者提出咨詢。筆者根據(jù)該公司的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)前的稅收優(yōu)惠政策，提出了新的運(yùn)作方案，新方案具有很大的節(jié)稅效果。

　　新方案的內(nèi)容

　　1.將該項(xiàng)目作為投資轉(zhuǎn)入商城公司，此行為根據(jù)政策規(guī)定不征營(yíng)業(yè)稅；

　　2.商城公司屬于服務(wù)型企業(yè)，當(dāng)年招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30％以上，并與其簽訂1年以上期限勞動(dòng)合同，3年內(nèi)可以免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅。

　　以上設(shè)計(jì)具有政策依據(jù)：首先，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)［1993］149號(hào)）規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　其次，根據(jù)《關(guān)于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2002］208號(hào)）的規(guī)定，對(duì)新辦的服務(wù)型企業(yè)當(dāng)年新招用下崗失業(yè)人員達(dá)到職工總數(shù)30％以上，并與其簽訂3年以上期限勞動(dòng)合同的，經(jīng)勞動(dòng)和社會(huì)保障部門認(rèn)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅。

　　另外，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好稅收政策落實(shí)工作的通知》（國(guó)稅發(fā)［2003］109號(hào)）規(guī)定，凡是2005年底之前符合優(yōu)惠條件規(guī)定的，從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的下崗失業(yè)人員、吸納下崗失業(yè)人員再就業(yè)的企業(yè)和國(guó)有大中型企業(yè)通過主輔分離、輔業(yè)改制所興辦的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，都可享受最長(zhǎng)期限為三年的稅收優(yōu)惠，直至期滿為止；對(duì)符合稅收優(yōu)惠條件的企業(yè)，其與下崗失業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同的期限由原來的3年以上期限調(diào)整為1年以上期限。

　　經(jīng)過論證分析，該公司采用了我的咨詢方案，以工程項(xiàng)目作為投資于2003年11月與其關(guān)聯(lián)企業(yè)共同成立了商城公司，招用了下崗失業(yè)人員20名，占職工總數(shù)的40％，目前已辦妥《新辦服務(wù)型企業(yè)吸納下崗失業(yè)人員認(rèn)定證明》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也非常支持，減免稅手續(xù)正在審核之中。同時(shí)，商城制定了優(yōu)惠的招租政策，招租重點(diǎn)是下崗職工。

　　新舊方案稅負(fù)對(duì)比

　　按照該公司原來的經(jīng)營(yíng)方案，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)應(yīng)繳納稅金包括：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)5000萬元，繳納營(yíng)業(yè)稅250萬元，城建稅、教育費(fèi)附加25萬元；商城公司三年租賃收入2000萬元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100萬元，城建稅、教育費(fèi)附加10萬元，房產(chǎn)稅按12％稅率計(jì)算為240萬元。2000萬元租賃收入減去折舊、費(fèi)用及繳納的稅款，應(yīng)納稅所得額750萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅247.5萬元。

　　三年經(jīng)營(yíng)期間共繳納稅金597.5萬元，商城可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)502.5萬元。

　　按照新的方案，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，不征營(yíng)業(yè)稅；商城公司可以在三年內(nèi)免繳營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅；商城公司只須繳納房產(chǎn)稅240萬元，少繳近60％，三年可以實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)860萬元（2000－500－400－240）。

　　另外，為進(jìn)一步降低房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)，我又建議該公司對(duì)柜臺(tái)租賃收入進(jìn)行細(xì)化。對(duì)租金中包含的水電費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣費(fèi)等，實(shí)行單獨(dú)計(jì)價(jià)，這樣可以減少租金收入，從而降低房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。

　　還有，該公司應(yīng)及時(shí)分回商城公司減免稅期間形成的可供分配的利潤(rùn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)［2000］118號(hào)）規(guī)定，凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應(yīng)按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，依法補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。因此，該公司分回的減免稅期間形成的投資所得不用補(bǔ)繳稅款。如果該公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓或清算時(shí)才實(shí)現(xiàn)其投資價(jià)值，則減免稅期間形成的利潤(rùn)要繳納所得稅。