不動產(chǎn)出租的稅收籌劃

　　時下，一些商業(yè)企業(yè)常常將企業(yè)的門面、柜臺等資產(chǎn)以承包經(jīng)營的方式對外出租，收取“管理費(fèi)”。對此類業(yè)務(wù)應(yīng)有征稅與免稅之分。

　　國稅發(fā)（2001）78號《關(guān)于企業(yè)出租不動產(chǎn)取得的固定收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》明確：“根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條的規(guī)定：‘負(fù)有營業(yè)稅納稅義務(wù)的單位為發(fā)生應(yīng)稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟(jì)利益的單位，包括獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算的單位’。因此，企業(yè)以承包或承租形式將資產(chǎn)提供給內(nèi)部職工和其他人員經(jīng)營，企業(yè)不提供產(chǎn)品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產(chǎn)，收取固定的管理費(fèi)、利潤或其他名目價款的，如承包者或承租者向工商部門領(lǐng)取了分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照或個體工商業(yè)戶營業(yè)執(zhí)照，則屬于企業(yè)向分支機(jī)構(gòu)或個體工商業(yè)戶出租不動產(chǎn)和其他資產(chǎn)，企業(yè)向分支機(jī)構(gòu)和個體工商業(yè)戶收取的全部價款，不論其名稱如何，均屬于從事租賃業(yè)務(wù)取得的收入，均應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條的規(guī)定，按‘服務(wù)業(yè)—租賃’征收營業(yè)稅。如承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向承包者或承租者提供各種資產(chǎn)所收取的各種名目的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部的分配行為，不征收營業(yè)稅。 ”

　　稅法對是否領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照作為對出租方收取租金是否繳納營業(yè)稅的依據(jù)。如果是企業(yè)以外的其他人員，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定到工商部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，如果是本企業(yè)的職工則無需領(lǐng)取執(zhí)照即可營業(yè)。作為出租方公司應(yīng)當(dāng)從以下幾方面考慮：

　?。?）盡量由本企業(yè)職工承包經(jīng)營；

　?。?）如果有本企業(yè)以外的其他人員，應(yīng)當(dāng)讓其他人員與本企業(yè)承包職工聯(lián)合經(jīng)營。即以本企業(yè)職工的名義承包經(jīng)營，其他人員進(jìn)行債權(quán)投資，并作為從業(yè)人員參與經(jīng)營。其他人員可以工資、利息等形式參與分配。

　　以上兩種方式，均可免除出租方公司的租金收入營業(yè)稅。

　　站在完善稅收政策的角度，我們認(rèn)為，對“承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照，則企業(yè)向承包者或者承租者提供各種資產(chǎn)所收取的各種名目的價款，均屬于企業(yè)內(nèi)部的分配行為”，應(yīng)作如下限制：

　?。?）承包者或者承租者未領(lǐng)取任何類型的營 業(yè)執(zhí)照，并以企業(yè)名義發(fā)生對外經(jīng)營行為，由企業(yè)承擔(dān)承包者或承租者對外經(jīng)營所發(fā)生的民事法律責(zé)任；

　　（2）承包者或承租者對外經(jīng)營的財務(wù)核算統(tǒng)一由企業(yè)進(jìn)行。