王先生2003年7月購(gòu)買了一套建筑面積100平方米的商品房，繳納契稅1.2萬(wàn)元，總價(jià)80萬(wàn)元，房款他首付三成，貸款56萬(wàn)元，以等額本金方式還款20年，三年來(lái)已支付房貸利息9萬(wàn)多元，此外裝修費(fèi)花去了7萬(wàn)元。2006年8月，他以160萬(wàn)元的價(jià)格將這套房子出售，支付手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等共計(jì)0.28萬(wàn)元。
請(qǐng)問(wèn)王先生涉及繳納那些稅費(fèi)、分別如何計(jì)算？
一、營(yíng)業(yè)稅：160×5%＝8萬(wàn)
二、城建稅及教育費(fèi)附加：8×（7%＋3%）=0.8
三、印花稅：160×0.05%＝0.08萬(wàn)
四、土地增值稅：
�。�1） 扣除項(xiàng)目＝80＋80×（5%+5%+5%+5%）＋1.2＋8＋0.8＋0.08＝106.08
�。�2） 增值額＝160－106.08＝53.92萬(wàn)元
�。�3） 53.92÷106.08≈0.5083，稅率為40%，
�。�4）土地增值稅稅額＝53.92×40％－106.08×5％=16.264萬(wàn)元
注：財(cái)稅[2006]21號(hào)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)?a href="http://odtgfuq.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)部門確認(rèn)， 《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
五、個(gè)人所得稅：
王先生轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%.
1、以實(shí)際成交價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓收入：160萬(wàn)元，
2、對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。
（1）商品房的房屋原值為購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
80＋1.2＋80×0.05％＝81.24萬(wàn)元 （80×0.05％為購(gòu)房時(shí)繳納的印花稅）
（2）轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
8＋0.8＋0.08＋16.264＝25.144萬(wàn)元
�。�3）合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。商品房專修費(fèi)最高扣除限額為房屋原值的10%.
9＋7＋0.28＝16.28萬(wàn)元
應(yīng)納稅所得額＝160－81.24－25.144－16.28＝37.336萬(wàn)元
3、應(yīng)納個(gè)人所得稅額＝37.336×20%＝7.4672萬(wàn)元