近日，有企業(yè)就承租他人土地，城鎮(zhèn)土地使用稅由誰繳納的問題提出疑問，對此國家稅務總局進行了解答。
問：承租他人土地，城鎮(zhèn)土地使用稅由誰繳納？
答：應區(qū)分不同情況。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。另據(jù)《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
問：我公司是房地產開發(fā)企業(yè)，正在作土地增值稅清算。請問，拆遷原址重建的房產，其收入如何確認？
答：根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第一項的規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件第三條第一項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定。2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。
問：如何判斷企業(yè)所購買的建筑物是否屬于契稅的應稅房屋？
答：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地[1987]3號）中對于“房屋”的解釋，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。此外，《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）還規(guī)定，對具備以上所述房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均征收房產稅。在政策執(zhí)行中，凡是房產稅征稅的房屋范圍均可作為契稅的征稅對象。
問：我公司單獨建造一個地下車庫，是否需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？如何繳納？
答：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號），對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款。未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
問：納稅人將境內不動產轉讓給境外企業(yè)，以分期收款形式取得外幣收入，在計算繳納土地增值稅時，如何折算人民幣？
答：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十五條，對于取得的收入為外國貨幣的，依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
問：房地產公司取得一塊未拆遷的土地，支付給拆遷公司的拆遷勞務費，是否需要繳納契稅？
答：根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅[2004]134號），出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。其中以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。因此，取得土地使用權的房地產開發(fā)公司自行實施拆遷的，其支付給拆遷公司的勞務費屬于為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，應并入包括拆遷補償費在內的各種補償費中作為契稅的計稅依據(jù)。
