今年11月25日,北京地稅局公布《關(guān)于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》,重新認(rèn)定了“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn),擴(kuò)大普通住房范圍,不少購(gòu)房人享受減稅優(yōu)惠。
“普宅”認(rèn)定成繳稅關(guān)鍵
根據(jù)名詞解釋,契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收,現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人,應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。契稅稅率一般為3%-5%.
契稅是在購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證之前,向地稅部門(mén)繳納的一個(gè)稅種。交完契稅之后,方可辦理房產(chǎn)證。
目前,北京首套普通住宅優(yōu)惠后契稅稅率為1%-1.5%,非普通住宅的契稅稅率為3%.二套房均為3%。
從稅率可以看出,普宅和非普宅,在契稅購(gòu)房成本上是不同的。因此對(duì)于“普通住宅”的認(rèn)定成為繳稅的關(guān)鍵。
在2008年以前,只要認(rèn)定為“普通住宅”,享受契稅減半即為1.5%,非普通住宅3%.而在2008年11月,樓市救市政策出臺(tái),其中包括契稅優(yōu)惠政策,即,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,首次購(gòu)買(mǎi)90-140平米普通住房的,契稅為1.5%,140平米以上的,契稅為3%。
因此,只要是“普通住房”,契稅就有優(yōu)惠政策。而北京的“普通住房”則需要滿足三個(gè)條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
從以上三個(gè)條件可以看出,容積率和單套面積140平米以下是固定條件,第三個(gè)條件則有不確定性。由于不同時(shí)期實(shí)際成交價(jià)的不同,“普通住房”的范圍也不一樣。
12月10日?qǐng)?zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)
而政府也隨著房?jī)r(jià)的上漲,多次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。2008年,北京普宅新標(biāo)針對(duì)1.2倍的具體規(guī)定調(diào)整為:三環(huán)以內(nèi)總價(jià)258萬(wàn)元/套,三環(huán)—四環(huán)之間210萬(wàn)元/套,四環(huán)—五環(huán)之間198萬(wàn)元/套,五環(huán)外120萬(wàn)元/套。
而時(shí)隔三年后,2011年11月25日,上調(diào)“實(shí)際成交價(jià)”和系數(shù)后,北京享受優(yōu)惠政策住房的每平米價(jià)格上限是:四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元、南部地區(qū)為34560元,四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)為32400元、南部地區(qū)為28080元,五環(huán)至六環(huán)北部地區(qū)為25920元、南部地區(qū)為21600元,六環(huán)以外地區(qū)為17280元。該規(guī)定從2011年12月10日開(kāi)始執(zhí)行。
根據(jù)北京市住建委和地稅局的規(guī)定,在2011年12月10日(含)以后,通過(guò)北京住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂的存量房交易合同,均按照新的存量房交易稅收征管規(guī)定執(zhí)行。而購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的納稅人,以申報(bào)繳納契稅時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn),界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
因此,在2011年12月10日之前,出現(xiàn)二手存量房集中網(wǎng)簽的現(xiàn)象,其中多數(shù)為經(jīng)轉(zhuǎn)商。而對(duì)于新房則相對(duì)復(fù)雜。由于通過(guò)契稅繳納時(shí)點(diǎn)來(lái)界定是否享受稅收優(yōu)惠,而大多數(shù)樓盤(pán)都是開(kāi)發(fā)商收房時(shí)代繳,因此便出現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)多個(gè)契稅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
個(gè)案
萬(wàn)年花城是一個(gè)位于南三環(huán)和南四環(huán)之間的樓盤(pán),2010年張女士以24000元/平米的價(jià)格買(mǎi)下一套88平米的三居室,總價(jià)為211.2萬(wàn)元。今年8月交房時(shí),按照舊規(guī),三環(huán)—四環(huán)之間超過(guò)210萬(wàn)元/套就不是“普通住房”,就應(yīng)該以3%的稅率繳納契稅6.36萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)商代收了這筆錢(qián),并于2011年11月23日普宅新標(biāo)發(fā)布前夕繳納了契稅。
新規(guī)執(zhí)行后,四環(huán)內(nèi)南部地區(qū)享受契稅優(yōu)惠政策的價(jià)格上限是34560元,按此規(guī)定張女士的房子就是“普通住宅”,且面積為90平米,僅需繳納1%即2.12萬(wàn)元的契稅。而張女士有鄰居至今未交房和繳納契稅,因此能趕上契稅優(yōu)惠。而繳稅節(jié)點(diǎn)的不同,讓張女士多花了4.24萬(wàn)元的稅費(fèi)。
焦點(diǎn)問(wèn)題
1.新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?
2011年12月10日正式執(zhí)行,為市場(chǎng)預(yù)留了一定的政策適應(yīng)期,確保新老政策平穩(wěn)過(guò)渡。購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的納稅人,以申報(bào)繳納契稅時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定,界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策;存量住房交易的納稅人,以辦理存量房買(mǎi)賣(mài)合同(網(wǎng)上)簽約時(shí)點(diǎn)的普通住房標(biāo)準(zhǔn),界定是否享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
2.開(kāi)發(fā)商可否強(qiáng)制代收代繳契稅?個(gè)人如何自己辦理契稅?
不可以強(qiáng)制征收。但在實(shí)際操作中,新房收房時(shí)開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人簽訂自愿委托代辦手續(xù),并代收契稅。目前,北京購(gòu)房者繳納契稅主要采取兩種方法,一種是由個(gè)人持購(gòu)房合同等相關(guān)資料,直接到財(cái)政局契稅窗口繳納;另一種由開(kāi)發(fā)商代收代繳。
一位房企辦理契稅房產(chǎn)證的客服經(jīng)理告訴記者,契稅一般是收房時(shí)開(kāi)始繳納,開(kāi)發(fā)商不能強(qiáng)制業(yè)主委托代收代繳。一次性購(gòu)房的業(yè)主不用開(kāi)發(fā)商代收代繳。而貸款業(yè)主因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,開(kāi)發(fā)商則建議購(gòu)房人由其代收,因?yàn)槔U納契稅后,開(kāi)發(fā)商要集中辦理房本,并將房本交到銀行做抵押登記,手續(xù)上要麻煩一點(diǎn)。不過(guò),貸款業(yè)主也可以自己繳納契稅后再收房,完稅憑證交給開(kāi)發(fā)商便可辦理房本。據(jù)了解,現(xiàn)在繳納契稅需要提供購(gòu)房合同復(fù)印件、購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件、身份證復(fù)印件、面積補(bǔ)差協(xié)議等證件到當(dāng)?shù)氐囟惒块T(mén)繳稅。
3.開(kāi)發(fā)商代收代繳,多余部分如何退回?
開(kāi)發(fā)商為了方便繳稅,代收代繳契稅一般都以3%的最高數(shù)額代收,辦完契稅繳納手續(xù)后,如果與契稅發(fā)票有偏差,再退給購(gòu)房人,具體時(shí)間以發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)。