去年7月，購(gòu)房者在綠地新里西斯萊公館看房。當(dāng)時(shí)區(qū)域成交價(jià)為17000元—18000元/平米。按現(xiàn)行規(guī)定，不少業(yè)主需要繳納3%的契稅。周曉東 攝市住建委、地稅局均表示，新規(guī)正在研究和制訂中；業(yè)界建議，新規(guī)應(yīng)細(xì)化區(qū)域均價(jià)稅收標(biāo)準(zhǔn)
11月中旬，五環(huán)外購(gòu)房者集體抗議被征收總房款3%的“豪宅稅”，北京住建委隨即回應(yīng)“將盡快出臺(tái)放寬普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)”。“普宅新標(biāo)”成為熱點(diǎn)話題。
11月23日，地稅局提交普宅新界定標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)稅法的傳言在微博流傳，多名業(yè)內(nèi)人士表示“確有此事”。但記者致電住建委和地稅局被告知：新規(guī)正在研究和制訂中。截至昨天上午，新規(guī)仍未披露。
非普宅契稅多交1.5%-2%
記者獲悉，11月22日，保利茉莉、遠(yuǎn)洋一方、金地仰山、旭輝紫郡、首開常青藤、金隅花石匠等多個(gè)五環(huán)外樓盤的業(yè)主代表約15人，先后前往北京市住建委、北京市地稅局反映情況。
一位參加當(dāng)天行動(dòng)的保利茉莉業(yè)主代表告訴記者：“我們都是剛需購(gòu)房者，滿足90平米以下、家庭首套房的普通住宅條件，希望政府能取消房屋總價(jià)的限制，給予普宅的稅收優(yōu)惠”。據(jù)他介紹，“維權(quán)”的業(yè)主大多是2010年上半年樓市高點(diǎn)時(shí)購(gòu)房，買入的多是80-90平米的兩居、三居。
2010年，以保利茉莉、綠地西斯萊為代表的剛需樓盤在大興熱銷，成交價(jià)格為17000元-18000元/平米，隨著這些樓盤在2011年底進(jìn)入交房期，業(yè)主們被地稅局告知：按照北京市目前的規(guī)定，除了總價(jià)在120萬(wàn)以下的首套房可享受總房款1%的契稅優(yōu)惠，其余將按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收3%的契稅。業(yè)主們對(duì)此提出不同意見，并迅速得到政府部門調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的反饋。
北京市住建委此前對(duì)本報(bào)表示，2011年以來(lái)，住建委已經(jīng)會(huì)同地稅局等相關(guān)部門進(jìn)行了大量的調(diào)研和多次論證，目前相關(guān)部門已經(jīng)初步形成普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，有望在近期公布；據(jù)業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，新標(biāo)準(zhǔn)有望于12月披露。
舊規(guī)三年未變
2005年，北京規(guī)定普通住房的三個(gè)同時(shí)滿足的標(biāo)準(zhǔn)條件：容積率、建筑面積以及區(qū)域總價(jià)。從2008年至今，北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中的“區(qū)域總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”未調(diào)整過(guò)。而同期北京商品住宅的成交均價(jià)則從每平米12837元上漲至21929元（截至10月25日數(shù)據(jù)）。
“從2009年開始，北京土地供應(yīng)的特點(diǎn)決定了剛需能負(fù)擔(dān)的新盤幾乎都在五環(huán)外。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，區(qū)別購(gòu)房繳稅政策的出發(fā)點(diǎn)是減輕剛需購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，抑制投機(jī)性購(gòu)房；但從頒布至今房?jī)r(jià)漲幅很大，這對(duì)于普通的兩口之家來(lái)說(shuō)，80-90平米的合理的房屋居住需求，針對(duì)這些業(yè)主收非普通住宅稅費(fèi)，并不符合政府鼓勵(lì)自住與改善性需求的初衷。
北京市住建委也表示，新方案將充分考慮近年來(lái)北京城市發(fā)展和房?jī)r(jià)變化的情況，標(biāo)準(zhǔn)更加合理，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的覆蓋面將有一定程度提高，更多的購(gòu)房家庭將可享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，以最大程度地支持普通居民家庭自住型購(gòu)房需求。
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北京普通住宅契稅相關(guān)規(guī)定
●2005年，北京市規(guī)定普通住房需同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
●2008年11月，北京市針對(duì)1.2倍的具體規(guī)定調(diào)整為：三環(huán)以內(nèi)總價(jià)258萬(wàn)元/套，三環(huán)—四環(huán)之間210萬(wàn)元/套，四環(huán)—五環(huán)之間198萬(wàn)元/套，五環(huán)外120萬(wàn)元/套。如果每套房源的實(shí)際成交總價(jià)低于上述區(qū)域價(jià)格，則可享受普通住房1.5%的稅收優(yōu)惠。
●2010年10月1日起，北京市宣布普通住宅中首套房并且在90平方米以下，可享受繳納1%稅率，90-130平方米、總價(jià)低于120萬(wàn)元的住宅繳納1.5%稅率，而其余則需繳納最高稅金3%.從2008年至今，這一區(qū)域總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)并未調(diào)整過(guò)。
同小區(qū)同戶型不同稅
同一個(gè)小區(qū)，同一個(gè)單元，一樣的戶型卻面臨著不同的征稅標(biāo)準(zhǔn)。
家住通州區(qū)九棵樹附近的穆女士，2010年初以單價(jià)21000元入手一套79平米的兩居室，165萬(wàn)元的總價(jià)也在交房時(shí)按照稅務(wù)部門的相關(guān)規(guī)定，繳納了3%的契稅，因?yàn)榍蠓啃那�，�?dāng)時(shí)穆女士對(duì)契稅并沒有在意。
而到今年，通州眾多項(xiàng)目開始“跳降”，穆女士發(fā)現(xiàn)小區(qū)的部分尾房也被開發(fā)商降至15000元/平米出售，她樓下新入住的鄰居僅以118萬(wàn)元購(gòu)得與自家戶型、面積相同的房屋，并且還在“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，享受到了相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠。“我很不解，小區(qū)內(nèi)還有一套90平米的小三居，總價(jià)117萬(wàn)元，面積比我家大，卻也是普通住宅。”穆女士說(shuō)。
記者了解到，與穆女士有類似遭遇的購(gòu)房人并不在少數(shù)。樓盤在銷售過(guò)程中，即使戶型一樣，隨著樓層的增高也有差價(jià)，以每層上浮100元/平米的情況居多。位于豐臺(tái)區(qū)角門路的某小區(qū)，19層的高層板樓，開盤均價(jià)26000元/平米，以79平米的兩居為例，按照相關(guān)的繳稅標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，則七層以下為“普通住宅”，可以享受契稅優(yōu)惠政策，而七層以上的總價(jià)已經(jīng)超出“三環(huán)四環(huán)之間210萬(wàn)元/套”的標(biāo)準(zhǔn)，目前只能按照“豪宅”繳稅。
南五環(huán)、北五環(huán)“一刀切”
盡管目前樓市進(jìn)入“普降”通道，一些最近新開的項(xiàng)目更是接近甚至低于成本價(jià)賣房。但同樣是五環(huán)外，北五環(huán)和南五環(huán)的房?jī)r(jià)差別在千元以上，一些甚至達(dá)數(shù)千元。因此，如果按照2008年制定的區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格來(lái)看，面積、戶型類似的商品房，也會(huì)有一部分被劃為豪宅。
在中關(guān)村工作的張先生說(shuō)，他購(gòu)房時(shí)既看了南五環(huán)外長(zhǎng)陽(yáng)板塊的房子，也看過(guò)北五環(huán)外的房子。當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)陽(yáng)的房?jī)r(jià)在16000元/平米左右，但北苑、立水橋附近的房子都超過(guò)2萬(wàn)元/平米。
一位研究機(jī)構(gòu)的專業(yè)人士告訴記者，這種現(xiàn)象不勝枚舉。“五環(huán)外太多項(xiàng)目的單套總價(jià)超過(guò)120萬(wàn)元了，就算按照15000元/平米計(jì)算，120萬(wàn)元只能買80平米以下的，但現(xiàn)在大興、房山、昌平、通州普遍都超過(guò)了這個(gè)單價(jià)水平。這意味著只有在五環(huán)以外的這些新城買個(gè)一居室才能享有1%的契稅優(yōu)惠，還得滿足是家庭唯一住房。而對(duì)稍微追求舒適度的兩口之家或三口之家，購(gòu)買一居根本是不現(xiàn)實(shí)的。”
熱議
總價(jià)、時(shí)間點(diǎn)成兩大焦點(diǎn)
記者采訪的多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士及專家都表示，普宅新標(biāo)準(zhǔn)和稅改勢(shì)在必行，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，究竟豪宅的標(biāo)準(zhǔn)如何界定？記者了解到，在新的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)中，總價(jià)范圍和區(qū)域單價(jià)的界定、以及適用時(shí)間節(jié)點(diǎn)成為爭(zhēng)議最激烈的兩大焦點(diǎn)。
劃分更詳細(xì)的區(qū)域均價(jià)
一位品牌房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“目前的區(qū)域劃分稅收標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于粗糙，簡(jiǎn)單地按照環(huán)線劃分很容易誤傷剛需群體。政府是否可以考慮采用更詳細(xì)的區(qū)域均價(jià)？比如方莊板塊、望京區(qū)域、長(zhǎng)陽(yáng)板塊等等。”另一位業(yè)內(nèi)人士表示，如今南五環(huán)享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格至少要定到150萬(wàn)元以上。
每年或每季調(diào)整計(jì)稅價(jià)
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京房?jī)r(jià)市場(chǎng)變化迅速，但這對(duì)住建委實(shí)質(zhì)上并無(wú)技術(shù)難度，可每季度公布區(qū)域的平均房?jī)r(jià)，每年根據(jù)房?jī)r(jià)變化調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)房?jī)r(jià)。
一位不愿具名的房地產(chǎn)資深人士指出，比較“靠譜”的區(qū)域參考標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該依據(jù)合同簽訂的同時(shí)期平均房?jī)r(jià)更為合理，但他同時(shí)指出這也會(huì)加大有關(guān)部門的工作量，難度可能會(huì)更大。
“此外，新標(biāo)準(zhǔn)究竟是以收房時(shí)間（繳納契稅時(shí)間）為準(zhǔn)、還是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)、或者是以新規(guī)定一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為準(zhǔn)都會(huì)決定有多少剛需受益。”郭毅指出，政府應(yīng)該盡力給普通剛需們優(yōu)惠。
