最近從上海傳來消息，“二套房貸”政策已出臺(tái)，“二套房貸”利率為基準(zhǔn)利率八五折，即下調(diào)15%.據(jù)廣州市按揭業(yè)人士表示，目前各銀行“二套房貸”政策的要點(diǎn)是收緊成數(shù)，放松利率，只要符合首期成數(shù)和資質(zhì)要求，“二套房貸”申請(qǐng)者依然可以享受接近30%的利率下調(diào)優(yōu)惠。讀者張小姐也是受“二套房貸”政策的影響，給本報(bào)按揭我?guī)湍阈畔浒l(fā)來問題，本報(bào)邀請(qǐng)良策按揭廣州經(jīng)理湯敏研為她出謀劃策。
張小姐問：我2004年第一次置業(yè)，購入一套35萬元房子，申請(qǐng)20萬元公積金貸款，2007年還清�，F(xiàn)打算買入第二套房子（二手房）約75萬元，想申請(qǐng)50萬元貸款。如何操作可以省些錢？若申請(qǐng)商業(yè)貸款，我能享受到基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠嗎？
良策按揭湯敏研回答：張小姐第一次置業(yè)是辦理公積金按揭貸款，但已經(jīng)結(jié)清。如第二次購房仍需要辦理貸款申請(qǐng)，目前還是公積金貸款的利息最低也最省錢。只要客戶符合公積金貸款的條件（廣州市居民必須連續(xù)繳存半年或以上，非廣州市居民必須連續(xù)繳存一年或以上），就可以申請(qǐng)個(gè)人最高額度為50萬元，夫妻雙方合共最高額度為80萬元的公積金貸款。
以張小姐的個(gè)案分析，2004年辦理的公積金貸款已于2007年結(jié)清，只要她的公積金繳存狀況正常，即可繼續(xù)申請(qǐng)公積金貸款。這是目前利息最低的貸款類型。但張小姐能否申請(qǐng)50萬元的最高額度，就得看其公積金的月繳存金額、公積金賬戶上的余額以及其離退休年齡的月份數(shù)等數(shù)據(jù)計(jì)算出來的可貸額度來決定。具體請(qǐng)看以下計(jì)算公式：
個(gè)人公積金貸款最高額度=（個(gè)人賬戶繳存余額+月度繳存額度×2×退休前應(yīng)繳存期數(shù)）×2.
若張小姐申請(qǐng)商業(yè)性貸款，以銀行最新公布的政策，在中國銀行辦理仍可以享受基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠（中國銀行的新政：判斷是否屬于首次貸款，是不把“已結(jié)清的貸款”和“仍然在供的公積金貸款”這兩種情況計(jì)算在內(nèi)）。
最近，各銀行對(duì)非首次的房屋貸款，都紛紛出臺(tái)新政策。綜合多家銀行的新政得知其要點(diǎn)是：收緊貸款成數(shù)，放松貸款利率。這是一個(gè)有效地調(diào)控房貸風(fēng)險(xiǎn)，但仍繼續(xù)支持鼓勵(lì)市民申請(qǐng)房貸的政策。以工行為例，二手房貸是以家庭為單位，“已結(jié)清的貸款”和“公積金貸款”計(jì)算在內(nèi)，來判斷是否屬于首次貸款。第一套是八成下浮30%，但第二套是六成下浮29%、第三套是5.5成下浮28%、第四套是五成下浮27%，如此類推。非首次貸款的成數(shù)明顯較前段時(shí)間收緊了，但利率卻比之前任何一個(gè)時(shí)間都要低。由此可見，銀行只是要嚴(yán)格把好風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，而非打擊普通市民購買房子的欲望。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，圍繞土地增值稅的爭議在未來可能不會(huì)存在了。記者日前從國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司有關(guān)官員處獲悉，在未來的房地產(chǎn)稅制改革中，有可能會(huì)取消土地增值稅。
這位官員表示，正在醞釀中的房地產(chǎn)稅制改革將會(huì)對(duì)此做出統(tǒng)籌安排，目前還沒有明確的方案，具體實(shí)施的時(shí)間可能會(huì)在“十二五”期間，即2011年-2015年。國家稅務(wù)總局網(wǎng)站顯示，財(cái)產(chǎn)行為稅司具體負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)有關(guān)的各個(gè)稅種的征收管理工作。
相關(guān)人士分析，取消土地增值稅應(yīng)該是與物業(yè)稅等房地產(chǎn)稅制改革結(jié)合起來。
土地增值稅相對(duì)收入較少
中國開征土地增值稅起于1993年頒布的《土地增值稅暫行條例》。所謂土地增值稅是指，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，但不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
上述財(cái)產(chǎn)行為稅司官員表示，房地產(chǎn)稅的稅種很多，其中，土地增值稅相對(duì)是收入比較小的稅種。2008年全國土地增值稅收入537億元，同期，同為房地產(chǎn)稅的契稅收入1300億元。契稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)最主要的稅種。它是反映房屋交易情況的一個(gè)重要指標(biāo)，約為房價(jià)的1.5%，購買第二套住房時(shí)的契稅約為房價(jià)的3%.
來自國稅總局的消息顯示，從去年下半年以來的房地產(chǎn)頹勢(shì)并未影響房地產(chǎn)契稅的稅收。契稅只在今年1月有過負(fù)增長，在今年的其他月份，契稅只是增速有所下降，絕對(duì)值還是在增加的。而且從今年前7個(gè)月來看，契稅收入增速已經(jīng)超過10%.“今年契稅預(yù)計(jì)增長超過10%，”上述官員對(duì)增收很有信心，他說，因?yàn)槠醵愂杖胂鄬?duì)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此國家稅務(wù)總局對(duì)契稅還是很樂觀的，“房地產(chǎn)進(jìn)入上行周期以后，收入在下半年會(huì)體現(xiàn)得更明顯一些。”
征收確實(shí)有難度
業(yè)內(nèi)人士表示，土地增值稅的稅收收入較少，只是促成改革的原因之一，更主要的原因則可能緣于征收困難。
上述官員表示，土地增值稅的征收確實(shí)有難度。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程的周期比較長，涉及的面比較廣，產(chǎn)品也比較復(fù)雜，因此客觀上會(huì)比一般的稅種征收要復(fù)雜一些。業(yè)內(nèi)人士稱，單就土地增值稅來說，其稅基并不小，應(yīng)該是個(gè)大稅，但是實(shí)際征收上來的比例卻不高，變成了小稅。由于稅務(wù)部門很難計(jì)算房地產(chǎn)的真實(shí)成本，現(xiàn)在地方稅務(wù)部門只能按照銷售收入的1.5%-2.5%預(yù)繳土地增值稅。
不過，上述官員認(rèn)為，土地增值稅的征收情況并不存在特殊的問題，因?yàn)?ldquo;企業(yè)想少繳點(diǎn)稅的心理并不是孤立的現(xiàn)象，不僅是回避土地增值稅，對(duì)任何稅種都是一樣的”。這位官員表示，稅務(wù)部門對(duì)包括土地增值稅在內(nèi)的任何稅種都比較重視。“特別是在經(jīng)濟(jì)走低以后，財(cái)政收入降低，稅收壓力增大的時(shí)候”。“未來，土地增值稅是不是還有存在的必要性，還很難說。”在談到正在醞釀的房地產(chǎn)稅制改革時(shí)，這位官員表示。
至于取消土地增值稅的前提條件，這位官員稱，如果需要調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的超額利潤，就還需要保留土地增值稅。如果房地產(chǎn)將來恢復(fù)正常了，土地增值稅也就沒有必要存在。這位官員表示，中國的房地產(chǎn)稅種比國外要多一些，稅費(fèi)應(yīng)該怎樣清理，司里正在做統(tǒng)籌的研究規(guī)劃，現(xiàn)在還沒有一個(gè)明確的說法，具體實(shí)施的時(shí)間可能會(huì)在“十二五”期間。
推進(jìn)房地產(chǎn)稅收“一體化”
除了還在醞釀中的房地產(chǎn)稅制改革，在征管方面，國家稅務(wù)總局正在深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收 “一體化”的工作。
財(cái)產(chǎn)行為稅司的另一位官員表示，房地產(chǎn)稅收“一體化”工作不但增加了房地產(chǎn)稅收，還為房地產(chǎn)稅制改革做著基礎(chǔ)性的準(zhǔn)備工作。中國的房地產(chǎn)稅包括：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。這些稅種分別由不同的稅務(wù)部門征管。
由于房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)都有稅務(wù)部門在征收，但稅務(wù)部門對(duì)各稅種的信息并不對(duì)稱，而房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的體系，從各個(gè)環(huán)節(jié)入手得到的稅源信息肯定是片面的。通過房地產(chǎn)稅收“一體化”將從各個(gè)環(huán)節(jié)采集到的稅源信息進(jìn)行整合利用，既可以解決各個(gè)環(huán)節(jié)掌握稅源信息不足的狀況，又可以加強(qiáng)自己本環(huán)節(jié)稅源的征收監(jiān)管。
據(jù)介紹，稅務(wù)部門從2005年就開始開展房地產(chǎn)稅收“一體化”的工作，一開始主要是在交易環(huán)節(jié)，以契稅為切入點(diǎn)。現(xiàn)在已經(jīng)掌握了交易環(huán)節(jié)的稅源信息，交易環(huán)節(jié)基本上實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的目的，今后房地產(chǎn)稅收“一體化”將向開發(fā)環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)推進(jìn)。
