編者按：中國的固定資產(chǎn)投資是拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，而其中房地產(chǎn)投資占1/4，并貢獻(xiàn)了10%的就業(yè)。在中國經(jīng)濟(jì)下行，房市低迷時期，多部門開始討論所謂“救市”之策，問題的核心是我們?nèi)绻潘煞康禺a(chǎn)調(diào)控來拉動經(jīng)濟(jì)，可能醞釀更大的泡沫，而推動固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的辦法有很多。
一位知情人士對本報(bào)表示，國家稅務(wù)總局9月底邀請了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中房協(xié)、房地產(chǎn)企業(yè)代表和地方工商聯(lián)房地產(chǎn)商會代表召開了一次土地增值稅政策研討會。
據(jù)上述知情人士介紹，國家發(fā)改委多個司局負(fù)責(zé)人以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表也參加了這次會議，土地增值稅“預(yù)征”制度是否要調(diào)整成為會議討論的焦點(diǎn)。
“預(yù)征”制度或改變
目前，土地增值稅屬于開發(fā)商繳納稅收中的“大頭”，該稅種核算方法是根據(jù)樓盤上一個年度的銷售額度估算，每年年初按最低1%的額度進(jìn)行預(yù)征。
2007年樓價(jià)上漲迅速，國家稅務(wù)總局又出臺了土地增值稅清算的相關(guān)辦法，為了防止開發(fā)商偷逃土地增值稅，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍調(diào)高了樓盤土地增值稅預(yù)征比例。
但是今年樓市發(fā)生了很大變化，開發(fā)商樓盤銷售額度比2007年有了大幅度的下降，但是土地增值稅預(yù)征仍然按照樓市情況好的時候進(jìn)行預(yù)征，開發(fā)商多數(shù)以自有資金支付，在今年開發(fā)商普遍“錢緊”的情況下，土地增值稅使開發(fā)商資金壓力雪上加霜。
開發(fā)商代表們在上述國稅總局研討會上表示，希望土地增值稅能調(diào)整現(xiàn)行的“預(yù)征”制度，將其變?yōu)槭潞笄逅�，這樣可以減輕開發(fā)商項(xiàng)目前期資金壓力，加大房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資力度，確保后期順利完成項(xiàng)目開發(fā)。
據(jù)悉，當(dāng)前土地增值稅預(yù)征給開發(fā)商帶來的資金壓力很大。例如，按照樓盤上個銷售年度1%進(jìn)行預(yù)征，北京一個樓盤在2007年銷售額度是10億元，1%預(yù)征就意味著開發(fā)商今年要先繳納1000萬元給稅務(wù)局，如果將這個算入開發(fā)成本，再加上資金的融資成本，其給開發(fā)商帶來的資金壓力就會在2-3%.
目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)制度是“預(yù)售”，開發(fā)商往往采取“6個瓶蓋、10個瓶子”的游戲。即開發(fā)商資金實(shí)力只能開發(fā)6個項(xiàng)目，但是卻買了10塊地，中間的資本運(yùn)作就靠“預(yù)售”制度。
中國稅網(wǎng)專家于蕾表示，在“預(yù)售”制度下，稅務(wù)部門也采取“預(yù)征”的辦法防止開發(fā)商逃稅，因此在2007年采取了一系列土地增值稅清算辦法，當(dāng)時出臺政策的主要目的是穩(wěn)定房價(jià)，防止開發(fā)商囤地，如今市場情況已經(jīng)發(fā)生了完全變化，開發(fā)商不再熱情拿地，樓價(jià)也開始下滑，原來的稅務(wù)調(diào)控政策完成了使命，應(yīng)該考慮新的稅收政策調(diào)整。
而新的稅收政策不再是立足“控制”而是復(fù)蘇樓市。
由于土地增值稅改革啟動已有時日，這次土地增值稅調(diào)整是否會實(shí)現(xiàn)“一攬子”解決？將分散在土地購置環(huán)節(jié)的各種稅收、收費(fèi)整合成一種土地增值稅來征收？
于蕾認(rèn)為當(dāng)前的土地增值稅政策調(diào)整是恢復(fù)樓市信心，恐怕不會出“一攬子”改革計(jì)劃，從土地增值稅現(xiàn)狀來看，改變“預(yù)征”制度會先行。
繼續(xù)拉動房地產(chǎn)投資？
10月10日，國家稅務(wù)總局有關(guān)人士承認(rèn)了土地增值稅政策改革正在調(diào)研，但是稱上述9月底會議僅為國家稅務(wù)總局調(diào)整土地增值稅政策的調(diào)研活動，與國家刺激經(jīng)濟(jì)政策無關(guān)。
與此同時，摩根大通10月8日發(fā)布的一份研究報(bào)告稱，中國有可能在近期采取刺激樓市和降息的辦法來保持經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資1/4，并貢獻(xiàn)了10%的就業(yè)，有必要放寬對房地產(chǎn)的限制，來防止經(jīng)濟(jì)增長整體放緩。
甘肅、江蘇、上海等地的房地產(chǎn)行業(yè)代表也參加了國稅總局召開的土地增值稅研討會，這些代表表示，各地都出現(xiàn)了開發(fā)商不買地、退地，拿地以后不開工等現(xiàn)象，長期下去，會給地方房地產(chǎn)市場帶來重大影響。
但是據(jù)國家發(fā)改委數(shù)據(jù)，今年1-8月份全國房地產(chǎn)投資增長約29%，是否繼續(xù)拉動房地產(chǎn)投資，恢復(fù)房地產(chǎn)信心來拉動經(jīng)濟(jì)增長，成了是否要集中出臺政策刺激樓市的主要考慮。
中房協(xié)秘書長朱中一表示，7月份中房協(xié)通過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部給國務(wù)院上書了有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策調(diào)整的建議；8月份國家發(fā)改委又要求中房協(xié)向其做了房地產(chǎn)形勢的匯報(bào)，有關(guān)方面還組織了一場專家會，以對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中有關(guān)問題展開討論。
雖然有關(guān)部門目前尚無明確說法給樓市“松綁”，但是各地“松綁”樓市的行為已經(jīng)屢見不鮮。除去西安、南京等直接出臺樓市救市政策的城市外，北京等城市也開始“隱性救市”。
對此，于蕾等專家也表示，土地增值稅征收方式、征收比例的改變，只是減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)、刺激開發(fā)商投資，對于購房者負(fù)擔(dān)和信心都沒有直接作用，因此，建議同時改革房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收，降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，調(diào)整第二套房貸政策等恢復(fù)購房者信心。
不過，社科院研究員易憲容認(rèn)為，中國樓市當(dāng)前的主要問題仍舊是房價(jià)過高，政策調(diào)控的主要方向不能變。如果靠放松房地產(chǎn)調(diào)控來拉動經(jīng)濟(jì)，暫時的矛盾掩蓋下以后，可能醞釀更大的泡沫，一旦泡沫破滅，后果會更嚴(yán)重。至于推動固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的辦法有很多，例如對農(nóng)民的政策傾斜，中國有8億農(nóng)民，如果讓他們有錢了，消費(fèi)自然就上去了。投資也有很多途徑，可以多發(fā)展公共事業(yè)等。
