中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶12月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。
會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
會(huì)議研究確定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
(二)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
會(huì)議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提高調(diào)控措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性。要加強(qiáng)督促檢查，強(qiáng)化對(duì)國(guó)家補(bǔ)助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督。
會(huì)議還研究了其他事項(xiàng)。
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地產(chǎn)政策再松口：增需求，非救開(kāi)發(fā)商
另?yè)?jù)21世紀(jì)報(bào)道 12月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其中內(nèi)容，被視為11月初中央政府刺激經(jīng)濟(jì)“國(guó)十條”計(jì)劃第一條的具體落地，也被業(yè)界看作中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持的又一輪“新政”。
會(huì)議研究確定了三個(gè)方向的具體措施：首要是加大保障性住房建設(shè)力度，細(xì)化相關(guān)措施；其次是鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，減免部分交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)；最后是引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售，并給予部分合乎條件的企業(yè)以融資、信貸支持。
與11月初住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“孤軍奮戰(zhàn)”不同，本次會(huì)議精神迅速得到各主要部委的合力落實(shí)。
17日晚間5時(shí)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出關(guān)于印發(fā)《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》(下簡(jiǎn)稱“辦法”)的通知，要求各銀行嚴(yán)格按照《辦法》，抓緊制定相應(yīng)的操作細(xì)則，做好支持廉租住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的金融服務(wù)工作。國(guó)家發(fā)改委當(dāng)日早間也表示，已下達(dá)100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。
建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司原司長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)嗽诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)表示：“‘新政’重申了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化和加強(qiáng)保障的關(guān)系，在這樣的前提下既要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，又要平抑房?jī)r(jià)加大住房保障力度、解決居民住房問(wèn)題。”張?jiān)讼嘈�，政策出臺(tái)后將對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到積極作用。
保障性住房成中心
本次會(huì)議再次印證，保障性住房已成為中國(guó)政府刺激經(jīng)濟(jì)、改善民生的重要“抓手”。
此前的11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥公布了“9000億保障住房計(jì)劃”，但此后很多市場(chǎng)人士和地方政府官員都認(rèn)為缺少執(zhí)行細(xì)則。此次國(guó)務(wù)院會(huì)議細(xì)化了保障性住房建設(shè)措施。
會(huì)議開(kāi)宗明義，提出要“堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則”。
提出的具體措施包括，爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
張?jiān)苏J(rèn)為，加大保障性住房的建設(shè)一舉三得，一方面能通過(guò)增加投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，一方面能夠擴(kuò)大消費(fèi)，更重要的是有利于穩(wěn)定和平抑房?jī)r(jià)。“拉動(dòng)內(nèi)需”并不是簡(jiǎn)單的大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，管理層同樣擔(dān)心因?yàn)樽》窟^(guò)度市場(chǎng)化而導(dǎo)致一部分人無(wú)法解決住房問(wèn)題。
廉租房成為本次保障性住房建設(shè)的“新星”。此前，廉租房建設(shè)投資一直按照中央、地方、銀行以1：3：1的比例進(jìn)行投資，中央財(cái)政適度提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)后，有望解決部分財(cái)政困難的地區(qū)廉租房建設(shè)資金短缺問(wèn)題，棚戶區(qū)改造等安居工程建設(shè)會(huì)得到中央財(cái)政的進(jìn)一步支持。
中國(guó)社科院研究員尹中立認(rèn)為，住房公積金閑置部分用于保障房建設(shè)試點(diǎn)，是一個(gè)對(duì)地方金融放開(kāi)的大政策。
目前，住房公積金是地方政府手中少數(shù)能控制的支持房地產(chǎn)投資的金融資源，截至2007年末，全國(guó)住房公積金閑置2100億元，即使放貸情況比較好的北京，住房公積金利用率也只有7成。
但也有專家認(rèn)為，住房公積金屬于個(gè)人繳納，其增值部分用于保障房建設(shè)已經(jīng)引起一輪討論，進(jìn)一步動(dòng)用本金，是否應(yīng)征求住房公積金繳納人的意見(jiàn)？
降稅負(fù)，促消費(fèi)
鼓勵(lì)居民消費(fèi)，推動(dòng)成交回升——本次會(huì)議延續(xù)了之前中央政府“救市”房地產(chǎn)的精神。
繼連降利率、調(diào)低改善性住房首付比例等一系列適度寬松的貨幣政策之后，積極財(cái)政政策也在本次會(huì)議中惠及房地產(chǎn)行業(yè)。
本次會(huì)議提出，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，中介公司普遍認(rèn)為將會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)交易產(chǎn)生積極影響。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇告訴本報(bào)記者，他預(yù)計(jì)未來(lái)1到2個(gè)月二手房市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)反彈，成交量會(huì)暴發(fā)性增長(zhǎng)；我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，受益的二手房大概占目前市場(chǎng)總流通量的20%左右，主要是五年內(nèi)的普通住宅，這體現(xiàn)了政府著力點(diǎn)選擇了民生住房，也符合市場(chǎng)需求。
會(huì)議還提出按法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。這也在一定程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。但金地集團(tuán)總裁張華綱表示，該稅種在企業(yè)稅收體系中比例很小，政府更應(yīng)該做的是取消土地增值稅，以及取消開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中的政府部門各種過(guò)多收費(fèi)。
“既要防止投機(jī)和炒作，又要促進(jìn)市場(chǎng)交易量的恢復(fù)。”張?jiān)朔治稣f(shuō)，從以往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投機(jī)和炒作成為影響房?jī)r(jià)上漲的重要因素。“國(guó)六條”和“國(guó)八條”頒布后，面對(duì)且調(diào)且漲的房?jī)r(jià)，決策層擔(dān)心炒作和投機(jī)氛圍的再次蔓延。而防止投機(jī)炒作在于政策是否完善。“如果政策控制得不好，刺激房屋消費(fèi)可能將重燃投資炒作之風(fēng)。”張?jiān)苏f(shuō)。
由于銷售受阻、加之上半年信貸緊縮政策，不少地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，一些中、小型地產(chǎn)公司面臨危機(jī)。此次“新政”同樣關(guān)注到了企業(yè)層面。
會(huì)議提出，未來(lái)將支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
“在GDP增長(zhǎng)速度下滑，‘保增長(zhǎng)’列為首要任務(wù)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，加大融資事實(shí)上是加大對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的投入。”張?jiān)苏f(shuō)。
二套房政策未見(jiàn)明顯松動(dòng)
“新政”出臺(tái)后，房地產(chǎn)行業(yè)人士多表現(xiàn)出失望情緒，焦點(diǎn)集中于“二套房政策”未有明顯松動(dòng)。所謂“二套房政策”，主要是指從信貸、稅費(fèi)方面放開(kāi)居民購(gòu)買多套房的政策。
一不愿透露姓名的國(guó)有銀行信貸部人士在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，“新政”力度比預(yù)想力度要小，其中提到的“人均居住面積未達(dá)標(biāo)”提法，幾乎與央行、銀監(jiān)會(huì)2007年12月5日出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》差不多，事實(shí)未有任何松動(dòng)。
金地集團(tuán)總裁張華綱認(rèn)為，二套房貸本是拉動(dòng)需求有效的工具，但是國(guó)務(wù)院政策中還是沒(méi)有放開(kāi)，如果二套房買的面積比較大，依舊享受不到優(yōu)惠政策。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)也在博客中第一時(shí)間表示，這次只是將原有的門檻象征性的降低。沒(méi)有購(gòu)房減稅的刺激，不足以讓住房消費(fèi)拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌15日向記者表示，他已經(jīng)在近期央行召開(kāi)的貨幣政策會(huì)議上建議取消“二套房貸”政策。而另?yè)?jù)記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也多次在房地產(chǎn)調(diào)控部門聯(lián)席會(huì)議上建議取消“二套房貸”。但是金融監(jiān)管部門對(duì)“二套房貸”始終保持審慎態(tài)度。
社科院專家尹中立認(rèn)為當(dāng)前對(duì)“二套房貸”進(jìn)行審慎態(tài)度有必要。“不可能對(duì)各種需求都進(jìn)行扶植，進(jìn)行差別化的信貸政策是有益的，”尹中立表示，國(guó)家還是擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，因此刺激自主性需求的同時(shí)，只對(duì)“二套房貸”有限放開(kāi)。
尹中立進(jìn)一步表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量萎縮的主要原因是房?jī)r(jià)和收入之間的矛盾，如果要釋放交易量就必須降房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)降到適當(dāng)水平后，交易量自然會(huì)釋放。
上海易居高級(jí)研究員楊紅旭也提醒說(shuō)，應(yīng)該注意國(guó)務(wù)院“措施”中的第三條：“引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品房銷售”，這說(shuō)明政府在提醒開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)短期內(nèi)不可能回暖，讓開(kāi)發(fā)商盡快降價(jià)促銷，徹底放棄高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的幻想，這些政策再度表明，中央的政策在于刺激需求、穩(wěn)定房市，而非救開(kāi)發(fā)商。
張華綱說(shuō)，“出臺(tái)的政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，沒(méi)有切中要害，力度還是太小。”而一位不愿透露姓名的上海基金經(jīng)理告訴本報(bào)記者，“這些政策都已經(jīng)在市場(chǎng)傳了幾周，正式公布的并沒(méi)有新意。如今石頭落地，我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)前景還是看不清。”
