今年下半年以來，北京樓市呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌的窘迫局面，一些原本在入市前被業(yè)界寄予厚望的樓盤甚至出現(xiàn)了單月零成交的景象，使上至政府部門下至百姓均深感樓市低迷，不少中小開發(fā)商更是叫苦不迭。隨著政府一系列救市政策的出臺和金融政策的“松綁”，市場逐漸呈現(xiàn)出回暖跡象。一些購房者捂起腰包等了一年，終于在年底各種利好刺激下忍不住出手……持幣者徘徊在兩種猜測之間，一種是明年量升會帶來價(jià)升，購房者購買需求被釋放，房價(jià)再走高；另一種是雖然今年年底各種利好出臺，但在大的經(jīng)濟(jì)形勢影響下，明年價(jià)格會繼續(xù)一路走低。到底房市在2009年是怎樣的走勢？
土地量價(jià)走勢
預(yù)測：土地供應(yīng)充足，樓面價(jià)將現(xiàn)回落。
分析：亞豪機(jī)構(gòu)副總王英男分析認(rèn)為，2008年6月，北京市國土局等三部門發(fā)布了《北京市2008年度土地供應(yīng)計(jì)劃》，該計(jì)劃內(nèi)容包括：2008年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類用地400公頃，限價(jià)商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個(gè)月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應(yīng)計(jì)劃的41.7%，而限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應(yīng)計(jì)劃更是差距甚大。2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷。未來兩個(gè)月，不可能消化大量土地儲備，所以，2009年的土地供應(yīng)將十分充足。
2009年成交土地的樓面價(jià)將出現(xiàn)回落。一方面是因?yàn)殚_發(fā)商面對低迷的市場，投資開發(fā)將更加理性，爭奪地王的現(xiàn)象不會再現(xiàn)。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價(jià)格也會產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發(fā)商將無利可圖，因此不會過高競價(jià)。在低迷的市場環(huán)境下，高樓面價(jià)已經(jīng)喪失了存在的基石。
改善型房貸松綁
預(yù)測：改善性購房二次房貸的限制或可取消。
分析：關(guān)于改善型購房二次房貸的限制能否取消成為目前熱議的話題。在日前舉行的上海市房協(xié)專題會議上，中房協(xié)副會長兼秘書長朱中一透露，包括為“二套房貸”松綁等進(jìn)一步刺激樓市政策已經(jīng)上報(bào)政府決策部門，業(yè)內(nèi)預(yù)期該政策將在近期出臺。朱中一明確表示，近日中房協(xié)已將穩(wěn)定樓市、進(jìn)一步鼓勵(lì)居民合理購房的相關(guān)研究和建議上報(bào)建設(shè)部和發(fā)改委。這些措施包括：呼吁銀行在信貸方面對居民合理的改善型住房(俗稱二套房)需求給予支持。
有消息透露，在年底之前，改善性購房需求的明確定義有望出臺。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日表示，隨著房地產(chǎn)市場的變化，無論是中央還是地方，都還會采取更有力的政策調(diào)整來促進(jìn)住房消費(fèi)，在一定程度上包括第二套住房政策的調(diào)整。種種跡象表明，為刺激樓市消費(fèi)，也許明年改善型購房二次房貸的限制或可取消(截至記者發(fā)稿時(shí)，國務(wù)院再度出臺新政對一部分二次房貸松綁)。
購房交易稅再調(diào)整
預(yù)測：專業(yè)人士認(rèn)為，2009年，購房交易稅有可能再獲減免。
分析：國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。
對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過3年(含3年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買普通住房不足3年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉表示，今年國家已經(jīng)對部分房產(chǎn)稅作了下調(diào)。但從稅率來看，房地產(chǎn)的稅率一共有五種，按照上限累計(jì)在一起稅率高達(dá)10.6%，這次合減的部分只減1.6%。調(diào)整力度相對較弱。
鏈家地產(chǎn)研發(fā)中心認(rèn)為，10月22日，政府相關(guān)部門對稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整后，咨詢人數(shù)在一周后就顯著增加。但是由于調(diào)整力度有限，消費(fèi)者仍然還是問得多，買得少。成交量上不見多大起色，但是在信心上有了提高。稅費(fèi)及利率新政政策給低迷了大半年的二手房市場注入了一劑強(qiáng)心針，這一政策的利好將會逐步展現(xiàn)出來。
本次新政使得北京的部分購房者也對本市的后續(xù)細(xì)則產(chǎn)生期待，從而暫緩購房或過戶。因此，預(yù)計(jì)2009年，為刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，一系列減免交易稅的政策將會陸續(xù)出臺。
限價(jià)房路通向何方
預(yù)測：在完成抑制高房價(jià)的歷史使命之后,限價(jià)房將面臨被取消或與經(jīng)濟(jì)適用房合并的可能。
分析：限價(jià)房政策旨在解決“夾心層”住房問題，但政策在實(shí)施兩年之后面臨著多重尷尬的處境——限價(jià)地流拍、購房者棄購、模糊的定位又難以發(fā)揮其應(yīng)有的功效。10月21日和22日，北京土地整理儲備中心推出兩塊限價(jià)地，均因未收到報(bào)價(jià)而流標(biāo)。另外,據(jù)北京市住房保障辦公室的消息,今年北京市第二批保障性住房的搖號已全部完成,首批1.4萬余戶限價(jià)房配售家庭的選房簽約過程中,有2794戶選房家庭放棄了選房,棄選率達(dá)20%。
針對目前出現(xiàn)的這些情況，北京市國土局副局長曾贊榮在10月24日召開的2008年北京市土地市場供應(yīng)情況座談會上表示，在保證今年限價(jià)房供地的前提下，將適當(dāng)調(diào)整限價(jià)房的供應(yīng)方式及結(jié)構(gòu)，適當(dāng)控制供地節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場。11月5日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。在會議確定的十項(xiàng)措施中,第一條就是加快建設(shè)保障性安居工程。隨后，建設(shè)部副部長齊驥明確表示，今后3年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元，這其中并沒有提到限價(jià)房。
王英男表示，取消限價(jià)房完全是可能的，畢竟《限價(jià)房管理辦法》還沒有出臺，目前也僅有幾個(gè)城市在進(jìn)行限價(jià)房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)法律法規(guī)已比較成熟，經(jīng)濟(jì)適用房肯定不會取消。目前存在的是如何更好地使用經(jīng)濟(jì)適用房政策的問題，包括功能、職能、路徑和管理方面的調(diào)整和改善。從住房保障的概念上來說，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)都相差不多，比如都是政府進(jìn)行土地補(bǔ)貼、限定購買人群、限定銷售價(jià)格。如果要進(jìn)行調(diào)整，將會是各取所長，采取撤銷限價(jià)房，改良經(jīng)濟(jì)適用房的辦法。相對來說，限價(jià)房的操作比較透明，而經(jīng)濟(jì)適用房的政策保障力度大一些。
房地產(chǎn)開發(fā)投資如何
預(yù)測： 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從2008年的6800億元減少為2009年的3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。
分析：據(jù)國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組分析，2008年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21278億元，增長26.5%，占固定資產(chǎn)投資總額的21%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價(jià)調(diào)整跡象明顯。
全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格一季度上漲11.0%，二季度上漲9.2%，三季度上漲5.3%，部分城市房價(jià)開始回調(diào)。
房地產(chǎn)市場成交量的調(diào)整幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)調(diào)整幅度。1-9月份，全國商品房銷售面積4.0億平方米，下降14.9%，降幅比上半年擴(kuò)大7.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期增幅下降48.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，前三季度房地產(chǎn)投資資金到位增長10.7%，比上年同期回落27.2個(gè)百分點(diǎn)，落后于施工量增長進(jìn)度15.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)市場可能由前一階段“量跌價(jià)滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量價(jià)齊跌”。
由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，今年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響明年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。
1-9月份，固定資產(chǎn)投資新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資61310億元，同比增長1.7%，考慮到投資價(jià)格上漲因素，實(shí)際增速為負(fù)。2009年固定資產(chǎn)投資形勢不容樂觀。
建設(shè)成本影響房價(jià)
預(yù)測：建設(shè)成本不會直接作用到房價(jià)上，但開發(fā)商還有很多高價(jià)鋼材沒有消化掉，所以建設(shè)成本直接增加了開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而“建設(shè)成本降低會使得房價(jià)降低”的說法并不十分準(zhǔn)確。
分析：華高萊斯副總公衍奎表示，三大建筑材料之一的鋼材，由于鐵礦石價(jià)格高，生產(chǎn)量少，從源頭上壓縮市場，很多開發(fā)商囤下的鋼材還沒有消化掉，現(xiàn)在最大的問題是材料價(jià)格高，產(chǎn)品賣價(jià)低。鋼材企業(yè)難受是一定的，因?yàn)樯a(chǎn)線運(yùn)轉(zhuǎn)不能停，生產(chǎn)能力大，但開發(fā)商開發(fā)面積小了，對鋼材的需求也小，所以也存在生產(chǎn)過剩的問題。
從這個(gè)角度上來講，建設(shè)成本高，賣價(jià)低，這也在一定程度上增加了開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，考驗(yàn)了開發(fā)商的資金流動能力。
雖然建設(shè)成本沒有直接作用于房價(jià)，但其增加了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，給如履薄冰的開發(fā)商們腳下的冰又削掉了幾厘米。
拿地明年暢不暢
預(yù)測：拿地不暢在今年已經(jīng)顯出苗頭，明年開發(fā)商們在市場預(yù)期降低的前提下，信心下降，資金鏈也愈發(fā)緊張，拿地?zé)崆榻档汀?
分析：專家認(rèn)為，拿地是要看市場預(yù)期和對市場有沒有信心，明年最主要的新開發(fā)內(nèi)容就是大規(guī)模城中村改造和保障房的建設(shè)，另外一些已經(jīng)拍下土地的開發(fā)商，在這么大壓力之下，這個(gè)環(huán)節(jié)本身也有可能出現(xiàn)問題，比如開發(fā)商資金斷流，地不要了，把包袱丟給政府等，這些可能性都是存在的。
保障性住房沖擊房價(jià)
預(yù)測：保障性住房明年大規(guī)模上市供應(yīng)，如果順利推出的話勢必要對商品房有影響。
分析：中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，明年保障性住房的供應(yīng)量是非常大的，加上今年沒有賣掉留到明年的房和明年推的35萬-40萬套，總共約50萬套左右，而北京市場每年消化在10萬套，所以供大于求是肯定的。
有這么大的體量沖擊商品房，從這個(gè)角度上來說，價(jià)格不會上漲。
新盤降價(jià)慣性滑到明年
預(yù)測：明年價(jià)格不會上漲，而且會出現(xiàn)一手房與二手房倒掛的現(xiàn)象，因?yàn)橐皇址坎粏问莾r(jià)格沒有優(yōu)勢，而且也存在各種風(fēng)險(xiǎn)，二手房相對穩(wěn)定。
分析：下半年來，很多新盤均價(jià)在下降，從萬科在全國打響第一槍，北京眾多樓盤緊隨其后，記者近日每天都會接到一些樓盤降價(jià)的廣告短信，各樓盤降幾千元不等，東四環(huán)的某項(xiàng)目以12900-13900元/平方米的價(jià)格入市。以國家統(tǒng)計(jì)局公布的四環(huán)期房均價(jià)14744元/平方米來看，也是區(qū)域超低價(jià)。
位于東二環(huán)的冠城名敦道11月25日報(bào)價(jià)23000元/平方米，11月28日更新為22000元/平方米；北京inn項(xiàng)目，網(wǎng)上標(biāo)明均價(jià)26000元/平方米，銷售報(bào)價(jià)25000元/平方米。
還有新樓盤以區(qū)域超低價(jià)入市，如位于西五環(huán)的雍景四季以10500元/平方米均價(jià)開盤，而周邊樓盤價(jià)格已達(dá)14000元/平方米以上；位于清華大學(xué)附近一新盤起價(jià)21000元/平方米，其中包含1000多元/平方米的裝修費(fèi)，一次性付款9.9折，這比中關(guān)村核心區(qū)其他公寓價(jià)格低了1000多元。
中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，從降價(jià)慣性上來說，明年價(jià)格不會上漲，而且會出現(xiàn)一手房與二手房倒掛的現(xiàn)象，因?yàn)橐皇址坎粏问莾r(jià)格沒有優(yōu)勢，而且也存在爛尾等各種風(fēng)險(xiǎn)，二手房相對穩(wěn)定很多。從區(qū)域上來講，北京周邊的供應(yīng)量大，城內(nèi)供應(yīng)量小，一手房降價(jià)速度會高于二手房。
小戶型大規(guī)模上市
預(yù)測：戶型大小已經(jīng)不重要，大量保障房解決了小戶型需求，商品房小戶型集中推的可能性不大，現(xiàn)在購買者更看重的是價(jià)格，而不是戶型大小。
分析：華高萊斯副總公衍奎認(rèn)為，現(xiàn)在雖然有小戶型的呼聲，有人認(rèn)為明年會有大量小戶型上市，但保障性住房已經(jīng)解決了小戶型需求，商品房應(yīng)該不會再大量推小戶型。
保障性住房明年同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，大規(guī)模城中村改造計(jì)劃出來，建設(shè)成本高，量又大，雖然有助于拆遷戶的信心上升，但對消費(fèi)市場信心沒有提升作用。而開發(fā)商現(xiàn)在主要追求的就是現(xiàn)金流和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都處于停工狀態(tài)，很多項(xiàng)目都選擇了延后開盤，到底誰能夠承擔(dān)這么大體量的工程建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)，還是個(gè)未知數(shù)。
綜述
綜合以上各種信息進(jìn)行大膽預(yù)測，今年選擇推后開盤的項(xiàng)目和明年打算新開盤的項(xiàng)目將受到拿地風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)成本增加風(fēng)險(xiǎn)、保障性住房沖擊房價(jià)、資金斷流風(fēng)險(xiǎn)等幾方面作用，開發(fā)商將承受很大的價(jià)格壓力，將導(dǎo)致明年的房價(jià)繼續(xù)走低。建議購房者謹(jǐn)慎出手。
置業(yè)建議
四招規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
選擇品牌開發(fā)商
在明年的經(jīng)濟(jì)形勢下，開發(fā)商本著現(xiàn)金為王的策略，一些中小開發(fā)商資金鏈薄弱，甚至一些已經(jīng)拿地的樓王地王對市場的預(yù)期改變，也會有“其他”應(yīng)對做法，建設(shè)中的樓今年停工和延期的比較多，不排除明年也會出現(xiàn)破產(chǎn)爛尾等狀況，從這個(gè)角度講，明年房市中選擇大品牌、實(shí)力雄厚的開發(fā)商相對來說能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。
選擇現(xiàn)房
期房的不確定性在明年被進(jìn)一步加強(qiáng)。在房市不穩(wěn)的狀態(tài)下，保障房的推出和政策的變化都有可能導(dǎo)致房市進(jìn)一步變化，在難以準(zhǔn)確預(yù)期的情況下，選擇二手房或者現(xiàn)房是相對有保障的做法。
客戶在購買期房之前，售樓小姐都會說一番“甜言蜜語”，極力鼓吹房子的地段好、環(huán)境美、價(jià)格低，總之一切都完美，令客戶不得不動心。因?yàn)橐幌盗械囊?guī)范使開發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀，但期房變現(xiàn)時(shí)仍不免有“不可抗拒”的風(fēng)險(xiǎn)：如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變等。當(dāng)然，由于期房價(jià)格上的優(yōu)勢，它一時(shí)并不會在市場上消失。不過，客戶可把握一個(gè)原則：期房并不都是完美的，不要怪售樓小姐的信口開河。所以，要么在合同中寫入各種預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)的條款，要么干脆選擇購買現(xiàn)房。
選擇城中房
最近新開發(fā)的樓盤，郊區(qū)房的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城中房，如果降價(jià)的話，郊區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)也要大于城中房，對于普通購房者來說，購買郊區(qū)房可能當(dāng)時(shí)價(jià)格相對便宜，但其抗風(fēng)險(xiǎn)能力不如城中房。中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，在北京，東部開發(fā)的新房供應(yīng)量要大于西邊，所以東邊降價(jià)速度可能也會大于西邊。
選擇小戶型房
在經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)的時(shí)候，小戶型永遠(yuǎn)比大戶型要來得保險(xiǎn)，對于投資需求的購房者來說尤其適合。中原華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，明年租金水平有可能進(jìn)一步下滑，因?yàn)楹芏嘧夥空呤芙?jīng)濟(jì)影響退租或者減租，一些已經(jīng)購房的人不敢輕易出手賣房，就以出租為主，這樣的話，租賃市場的供應(yīng)也會增加。在這種形勢下，購買小戶型房不管從出租投資還是購買總價(jià)上，相對風(fēng)險(xiǎn)都小一些。
