記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前本市二手房拋售現(xiàn)象普遍，價格下降空間超過10%.二手房傳統(tǒng)的賣方市場逐漸向買方市場轉(zhuǎn)變。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房網(wǎng)簽13743套，比去年下半年減少了37.2%，與此同時，今年上半年全市二手房平均成交價格為9620元/平方米，比去年下降了1.8%
面對如此冷清的市場現(xiàn)狀，二手房房主紛紛降價求售，各房產(chǎn)中介公司收取的中介費也開始大打折扣，目的只為吸引購房人眼球，促成交易。
交易鏡頭
“現(xiàn)在交定金我給你便宜5萬”
“老公，咱們再看看別的房子吧，這個小區(qū)里這樣的二手房很多。”妻子說完，就挽起了丈夫的胳膊準備走出房門。
“等等，你誠心買嗎？你要是現(xiàn)在交定金，我給你便宜5萬！”大興新康家園房主張先生噌的從沙發(fā)上站了起來，大聲嚷道。
話音剛落，張先生又緩緩坐下，低著頭，看著地板，似乎在考慮和猶豫�？捶康姆蚱尥Ｗ×四_步，張先生見狀伸出了5個手指：“5萬，我的底線了�！�
張先生告訴記者，他這套130平方米的房子已經(jīng)三個月沒賣出去了，也不見有幾個客戶來看房，因為同一小區(qū)里像他這樣的房子太多了。今天見這對夫妻有意購買，他決定讓利出手，不再等了。
房主態(tài)度
超過八成房主愿意降價求售
今天上午，記者在中大恒基甜水園附近的一家門店看到，東四環(huán)內(nèi)紅領(lǐng)巾橋附近，一套1996年的65平方米兩居室掛牌價為68萬元，而就在一個月前，同樣是這套房子，掛牌價是74萬元。可見，房主開始主動降價求售。
而來自中大恒基、筑家地產(chǎn)等京城中介的數(shù)字顯示，根據(jù)其500多家門店對超過一個月未售的5000套房源進行回訪時，有82.5%的房主接受降價求售。
據(jù)統(tǒng)計，二手房降價幅度平均達到了5%，最高甚至超過10%，遠遠高于去年同期1%-2%的正常比例。
200萬元高檔房能砍掉20萬
根據(jù)北京中原三級市場研究部的一項調(diào)查，房款在200萬元以上的高檔二手房房主給出的“可商量”余地最大。
以望京區(qū)域的房產(chǎn)為例，今年六七月份，望京地區(qū)總價在200萬元左右的房產(chǎn)，最終成交價可比房主最初開價直降20萬元，比例高達10%.與過去對比，這種價格可商量余地大大增加。
而據(jù)記者了解，從2004年到今年初，二手房的傳統(tǒng)議價空間僅有1%-2%.中大恒基馬連道店經(jīng)理小馬告訴記者，一直到今年初，業(yè)主們的態(tài)度都十分“強硬”，但是現(xiàn)在，降個一兩萬，跟玩似的。
變相降價房主承擔交易稅費
除了直接降價求售，有的房主為了促進售房，有時也會變相議價。
據(jù)記者了解，對于京城5年以內(nèi)的二手商品房，交易成本超過10%.其中包括：1.5%的契稅、5.5%的營業(yè)稅、1%的個稅、2.5%的中介費，以及貸款費用、過戶費用等。
按照相關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、個稅應(yīng)該由房主全部承擔，其他交易稅費買賣雙方各承擔一半，但是由于前幾年北京二手房市場是“賣方市場”，一直以來，所有的稅費都由買方獨自承擔。
根據(jù)北京多家房產(chǎn)中介的統(tǒng)計，由于市場需求的減少，使得約有三成的房主愿意全部或大部分承擔交易稅費。也就相當于房款直接降價超過5%.這也是近幾年來本市二手房市場首次出現(xiàn)賣方愿意承擔交易費用的現(xiàn)象。
北京二手房重點區(qū)域典型樓盤售價及議價空間對比
片區(qū)典型樓盤目前價格（元/平方米）議價空間
方莊地區(qū)芳城園 12500 5%-10%
時代紫芳 14200 5%-10%
世紀星 13000 5%-10%
亞奧區(qū)域歐陸經(jīng)典 14000 8%-12%
風林綠洲 14800 8%-12%
陽光新干線 12600 5%-10%
東南四環(huán)沿海賽洛城 15000 8%-12%
金都杭城 15500 6%-15%
華僑城 13000 3%-8%
回龍觀新龍城 12400 3%-5%
區(qū)域流星花園 11000 3%-5%
云趣苑 9600 3%-6%
通州區(qū)世紀星城 9800 3%-6%
加州小鎮(zhèn) 8700 5%-8%
時尚街區(qū) 9350 3%-5%
舊宮地區(qū)宣頤家園 9250 3%-5%
清欣園 8600 3%-5%
德茂小區(qū) 7800 3%-5%
亦莊地區(qū)上海沙龍 11500 5%-8%
一品亦莊 10000 3%-6%
金地格林小鎮(zhèn) 9800 5%-8%
�。ㄗⅲ罕颈頂�(shù)據(jù)由中大恒基提供，僅供參考，如有出入，以實際為準）
房產(chǎn)中介
競爭激烈中介費開始松動
記者了解到，2004年到2007年，房產(chǎn)中介費不打折已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)行規(guī)，無論是交易額的2.5%還是3%，中介公司都不會給絲毫的折扣。
然而記者近日以買房人身份走訪了回龍觀、天通苑附近包括京城知名中介在內(nèi)的10家門店，當記者表示中介費太貴時，9家門店表示“可以商量”，其中一家中介竟承諾可以打五折。
“市場不好，中介公司之間競爭相當激烈，一套房源很多中介公司都有�？蛻粼谀馁I不是買啊，他肯定選擇中介費便宜的�！敝写蠛慊焱ㄔ返陿I(yè)務(wù)員李娜告訴記者。
原因分析
房主不看好后市讓利出售風險小
21世紀不動產(chǎn)市場部經(jīng)理齊凡分析，北京樓市在持續(xù)了幾年的量價齊漲的強勁態(tài)勢后突然在去年戛然而止，加之對奧運之后北京樓市的走向不明，使得持房者在此時選擇讓利出售，盡快脫手。
另一方面，部分房主擔心今后房價如果下跌，給其帶來的損失無法估量。所以暫時的讓利是為了保證最大的收益。
市場預(yù)期
次新房大戶型議價空間還將加大
據(jù)記者了解，房齡在5年以內(nèi)的次新房近年價格上漲比較嚴重，其中，有三成房產(chǎn)的價格比當初房主買入時已經(jīng)翻了一番，所以，其收益空間最大。相應(yīng)的，議價空間也能達到最大。
中大恒基副總付嚴分析，今后一兩個月內(nèi)，5年以內(nèi)的大戶型二手房議價空間還將進一步加大。
五種房產(chǎn)議價空間最大
第一種投資客在新房開盤時即購入的房產(chǎn)（由于開盤價較低，即使讓利，利潤空間仍足夠讓其滿意）
第二種供應(yīng)量大且后期仍有在建新房的樓盤（后續(xù)開盤的新房，會分流部分二手房購買需求）
第三種投資者進駐較集中的樓盤（競爭會使投資者降低回報期望值）
第四種配套設(shè)施尚不完善，相對升值潛力減弱的樓盤
第五種位于未來保障性住房和兩限房供應(yīng)集中地的樓盤
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記者手記
房主的好日子到頭了
曾經(jīng)，北京的二手房市場是這么一種狀況——房主不僅可以隨意挑選客戶，還能嚴格控制砍價空間，還能把一切稅費轉(zhuǎn)嫁到買家身上。
不過，事情總有限度。價錢漲著漲著，就到了買家的忍耐極限：“大不了我不買了！”
一個月賣不出去，兩個月賣不出去，大家都賣不出去，賣東西的就明白了：好日子到頭了。要想把房子賣出去，就得降降價，還得承擔點交易稅費。
經(jīng)濟學(xué)家說，無論哪個買賣市場，都有那么一只看不見的手。而京城二手房市場的這只手，現(xiàn)在正在進行著翻轉(zhuǎn)動作。
