正在全國(guó)各地鋪開(kāi)的新一輪土地增值稅清算，讓一些房企陷入了“屋漏偏逢連夜雨”的尷尬。
5月16日，上海市公布2008年一季度欠稅企業(yè)名單，28個(gè)百萬(wàn)元級(jí)欠稅大戶中，房地產(chǎn)企業(yè)占11家，遠(yuǎn)超去年16％的比例。土地增值稅作為金額最高的稅種，成為這些房企“上榜”的重要原因。
據(jù)相關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者透露，當(dāng)前除在粵、鄂、皖等地的新一輪土地增值稅清算已全面展開(kāi)外，國(guó)家稅務(wù)總局也正對(duì)各地清算工作實(shí)行督導(dǎo)檢查。
清算來(lái)了
在一位身列上述欠稅名單的王姓地產(chǎn)商看來(lái)，公告是“本輪土地增值稅清算的前奏”，“就好像打預(yù)防針”。他對(duì)記者坦言，在得知稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)查賬時(shí)，便有了心理準(zhǔn)備�！百Y金鏈本身就吃緊的公司，折在土地增值稅上是遲早的事情�！�
據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局稽查局原局長(zhǎng)劉太明介紹，土地增值稅的清算對(duì)房企的影響大小，關(guān)鍵取決于毛利率水平的高低�！懊仕礁叩墓臼苡绊戄^大，特別是靠地價(jià)賺錢的房企更容易恐慌�！�
事實(shí)上，在2006年年底清算政策首次發(fā)布時(shí)，許多房企反應(yīng)激烈。上海一些大型房企甚至在政策發(fā)布兩天后，聯(lián)合“上書(shū)”給市政府，希望“考慮企業(yè)的生存問(wèn)題”。如今，事隔一年多，開(kāi)發(fā)商面對(duì)清算似乎“多了些理性”。
沈陽(yáng)華銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)關(guān)成廣表示：“清算對(duì)于實(shí)力雄厚的房企并沒(méi)有太大影響，資金實(shí)力弱、管理跟不上的房企的生存空間則越來(lái)越小。”
一般而言，較為規(guī)范的房企都會(huì)預(yù)繳部分土地增值稅，同時(shí)也為清算預(yù)先提留準(zhǔn)備金。“但很多公司只做了土地增值稅的預(yù)繳，沒(méi)有做到全額預(yù)提，清查則會(huì)對(duì)其現(xiàn)金流造成重大影響�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)，2007年全國(guó)土地增值稅收入為403億元，同比增長(zhǎng)74.3％。國(guó)家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司副司長(zhǎng)楊遂周表示，土地增值稅快速增長(zhǎng)的原因是2007年樓市供銷兩旺，房地產(chǎn)銷售較2006年有較大上漲。
據(jù)公開(kāi)資料顯示，2008年1~3月，全國(guó)土地增值稅收入為145億元，同比增長(zhǎng)64億元，增幅較去年同期略有降低。有專家預(yù)計(jì)，2008年將進(jìn)入土地增值稅的正常繳納階段。
曲線拿地的稅賦隱患
“按照清算的要求，開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊張。以前能夠開(kāi)發(fā)3個(gè)項(xiàng)目的資金，今后只能開(kāi)發(fā)1個(gè)了�！币晃槐本╅_(kāi)發(fā)商表示，為緩解資金壓力，目前他正著手轉(zhuǎn)讓一塊土地�！暗�，其他開(kāi)發(fā)商也面臨清算的大筆現(xiàn)金流支出，找到合適的買家并非易事�！�
然而，造成當(dāng)前房企土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)的原因之一，恰是土地在二級(jí)市場(chǎng)上的流轉(zhuǎn)。北京致通振興稅收籌劃事務(wù)所有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)李記有表示，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)股權(quán)等方式曲線拿地，成為稅賦隱患。
李記有對(duì)記者舉例：A公司預(yù)轉(zhuǎn)讓一幅200畝的土地，原價(jià)4000萬(wàn)元/畝，B公司以1.6億元/畝對(duì)A實(shí)行收購(gòu)并獲得土地。但是，該土地的計(jì)稅成本并沒(méi)有發(fā)生變化。這也意味著，B公司未來(lái)面臨土地增值稅清算時(shí)，仍然按4000萬(wàn)元/畝計(jì)算。
“轉(zhuǎn)讓雙方只簽定了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，卻忽略了稅收風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槎惙ㄖ怀姓J(rèn)原始價(jià)值，多給的1.2億并沒(méi)有得到扣除憑證。這個(gè)交易相當(dāng)于B公司為A公司承擔(dān)了納稅義務(wù)�！崩钣浻姓f(shuō)。
逐步完善的土地增值稅制度，也是房企稅賦壓力增大的重要原因。與土地增值稅政策1993年提出、1995年出臺(tái)細(xì)則相比，土地交易更加公開(kāi)透明，清算時(shí)更容易獲取房企利潤(rùn)。并且，隨著當(dāng)前樓盤(pán)銷售信息系統(tǒng)及工商注冊(cè)信息查詢系統(tǒng)的建立，樓盤(pán)銷售及未竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況都能較為準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)下來(lái)，使得清算式征收的技術(shù)條件更加完善。
上海某本土大型房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)記者坦言：“面對(duì)清算，許多房企不得不在銷售形式、價(jià)格制定、成本支出等方面做改動(dòng)。有開(kāi)發(fā)商將部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為租賃地產(chǎn)等自營(yíng)物業(yè)，緩解銷售壓力，或是通過(guò)做精裝項(xiàng)目、增加配套來(lái)抬高成本，減小賬面利潤(rùn)率以規(guī)避增值稅的上繳�！�
