正在全國各地鋪開的新一輪土地增值稅清算，讓一些房企陷入了“屋漏偏逢連夜雨”的尷尬。
5月16日，上海市公布2008年一季度欠稅企業(yè)名單，28個百萬元級欠稅大戶中，房地產(chǎn)企業(yè)占11家，遠超去年16％的比例。土地增值稅作為金額最高的稅種，成為這些房企“上榜”的重要原因。
據(jù)相關(guān)人士對本報記者透露，當前除在粵、鄂、皖等地的新一輪土地增值稅清算已全面展開外，國家稅務總局也正對各地清算工作實行督導檢查。
清算來了
在一位身列上述欠稅名單的王姓地產(chǎn)商看來，公告是“本輪土地增值稅清算的前奏”，“就好像打預防針”。他對記者坦言，在得知稅務機關(guān)來查賬時，便有了心理準備。“資金鏈本身就吃緊的公司，折在土地增值稅上是遲早的事情�！�
據(jù)國家稅務總局稽查局原局長劉太明介紹，土地增值稅的清算對房企的影響大小，關(guān)鍵取決于毛利率水平的高低�！懊仕礁叩墓臼苡绊戄^大，特別是靠地價賺錢的房企更容易恐慌。”
事實上，在2006年年底清算政策首次發(fā)布時，許多房企反應激烈。上海一些大型房企甚至在政策發(fā)布兩天后，聯(lián)合“上書”給市政府，希望“考慮企業(yè)的生存問題”。如今，事隔一年多，開發(fā)商面對清算似乎“多了些理性”。
沈陽華銳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務總監(jiān)關(guān)成廣表示：“清算對于實力雄厚的房企并沒有太大影響，資金實力弱、管理跟不上的房企的生存空間則越來越小�！�
一般而言，較為規(guī)范的房企都會預繳部分土地增值稅，同時也為清算預先提留準備金�！暗芏喙局蛔隽送恋卦鲋刀惖念A繳，沒有做到全額預提，清查則會對其現(xiàn)金流造成重大影響�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)國家稅務總局統(tǒng)計，2007年全國土地增值稅收入為403億元，同比增長74.3％。國家稅務總局地方稅務司副司長楊遂周表示，土地增值稅快速增長的原因是2007年樓市供銷兩旺，房地產(chǎn)銷售較2006年有較大上漲。
據(jù)公開資料顯示，2008年1~3月，全國土地增值稅收入為145億元，同比增長64億元，增幅較去年同期略有降低。有專家預計，2008年將進入土地增值稅的正常繳納階段。
曲線拿地的稅賦隱患
“按照清算的要求，開發(fā)商的資金鏈更加緊張。以前能夠開發(fā)3個項目的資金，今后只能開發(fā)1個了�！币晃槐本╅_發(fā)商表示，為緩解資金壓力，目前他正著手轉(zhuǎn)讓一塊土地�！暗牵渌_發(fā)商也面臨清算的大筆現(xiàn)金流支出，找到合適的買家并非易事�！�
然而，造成當前房企土地增值稅風險的原因之一，恰是土地在二級市場上的流轉(zhuǎn)。北京致通振興稅收籌劃事務所有限責任公司董事長李記有表示，當前開發(fā)商通過收購股權(quán)等方式曲線拿地，成為稅賦隱患。
李記有對記者舉例：A公司預轉(zhuǎn)讓一幅200畝的土地，原價4000萬元/畝，B公司以1.6億元/畝對A實行收購并獲得土地。但是，該土地的計稅成本并沒有發(fā)生變化。這也意味著，B公司未來面臨土地增值稅清算時，仍然按4000萬元/畝計算。
“轉(zhuǎn)讓雙方只簽定了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，卻忽略了稅收風險。因為稅法只承認原始價值，多給的1.2億并沒有得到扣除憑證。這個交易相當于B公司為A公司承擔了納稅義務。”李記有說。
逐步完善的土地增值稅制度，也是房企稅賦壓力增大的重要原因。與土地增值稅政策1993年提出、1995年出臺細則相比，土地交易更加公開透明，清算時更容易獲取房企利潤。并且，隨著當前樓盤銷售信息系統(tǒng)及工商注冊信息查詢系統(tǒng)的建立，樓盤銷售及未竣工項目轉(zhuǎn)讓情況都能較為準確地統(tǒng)計下來，使得清算式征收的技術(shù)條件更加完善。
上海某本土大型房企的財務總監(jiān)對記者坦言：“面對清算，許多房企不得不在銷售形式、價格制定、成本支出等方面做改動。有開發(fā)商將部分開發(fā)項目轉(zhuǎn)為租賃地產(chǎn)等自營物業(yè)，緩解銷售壓力，或是通過做精裝項目、增加配套來抬高成本，減小賬面利潤率以規(guī)避增值稅的上繳�！�
