2008年，全國(guó)土地增值稅將全面清算，對(duì)此，業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)都忐忑不安。蟄伏13年的土地增值稅于2007年1月16日卷土重來(lái)。國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布最新的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求從2007年2月起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%—60%不等的土地增值稅。
當(dāng)天地產(chǎn)股全線(xiàn)跌停！
地方開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種途徑來(lái)游說(shuō)地方政府，直言這項(xiàng)政策對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的嚴(yán)重后果！
時(shí)隔1年，2008年4月，又是土地增值稅征收期，在資金鏈緊張，開(kāi)發(fā)商如履薄冰地走在未知的2008年時(shí)，這會(huì)不會(huì)成為行業(yè)“巨變”的導(dǎo)火索。能否讓撲朔迷離的房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)鋒向下？
本期嘉賓：張培森 國(guó)家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員
劉維新 中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究院研究員
李雪妍 北京聯(lián)合大學(xué)燕京房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)
張坤昱 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理
觀(guān)點(diǎn)集萃：
張培森：土地增值稅影響開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，與開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有關(guān)的稅只有兩種，即土地增值稅和企業(yè)所得稅，而從2008年開(kāi)始，企業(yè)所得稅已經(jīng)從33%降到25%，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不大。另外，稅收參與調(diào)控、參與調(diào)節(jié)，不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所有的問(wèn)題。稅制的改革是循序漸進(jìn)的，政策的出臺(tái)，可以解決運(yùn)行過(guò)程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。
劉維新：隨著土地增值稅的清算，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的攤薄，在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)淘汰機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用，開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量將會(huì)整體性提高。如今每個(gè)小區(qū)都有30%？40%的空置率，如果只為了開(kāi)發(fā)居住的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量已經(jīng)太多，減少一半的開(kāi)發(fā)企業(yè)都能使行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
李雪妍：由于土地增值稅是超率累進(jìn)制，利潤(rùn)空間越大繳稅越多，所以漲房?jī)r(jià)未必能增加利潤(rùn)。而且，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，消費(fèi)者的承受能力已經(jīng)很有限，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)還是降價(jià)都要根據(jù)市場(chǎng)的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算選擇自己的“繳稅方案”，高房?jī)r(jià)未必賺錢(qián)最多，低一些的房?jī)r(jià)也未必賺錢(qián)最少。
張坤昱：土地增值稅作為一個(gè)合理稅種，沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁與否的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)是依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)的反響定價(jià)。只要是市場(chǎng)能接受的價(jià)格就是合理價(jià)格。開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定自己的利潤(rùn)空間。
又到征收時(shí)
主持人：2007年以來(lái)，土地增值稅征收的工作狀況如何？給市場(chǎng)帶來(lái)了怎樣的影響？今年的土地增值稅征收的工作狀況又是怎樣的？
張培森： 2007年全國(guó)土地增值稅收入約403.15億元，比2006年增長(zhǎng)74.3%，增長(zhǎng)原因首先是2006年的土地增值稅征收基數(shù)少，其次是因?yàn)?007年開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目實(shí)施清算的結(jié)果， 2006年及以前基本是減免土地增值稅的。2008年1？3月份，全國(guó)土地增值稅征收145億，同比增長(zhǎng)64億元，相比增長(zhǎng)幅度有些降低，預(yù)計(jì)2008年將進(jìn)入正常繳納期。
該政策旨在對(duì)地產(chǎn)企業(yè)過(guò)高利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)節(jié)，屬于房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié)的稅收，且與房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控有明顯區(qū)別。也因?yàn)樗皇钦{(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響。對(duì)二手房市場(chǎng)的土地增值稅清算，也只會(huì)是短期影響，從長(zhǎng)期看，對(duì)以普通居民住宅為主的新房市場(chǎng)沒(méi)有什么作用。
下一步土地增值稅征收工作，應(yīng)該是做好制度安排。稅收對(duì)房地產(chǎn)，特別是二手房市場(chǎng)，會(huì)采取各種配套政策和措施，充分發(fā)揮各自作用。
李雪妍： 由于2007年政策剛剛出臺(tái)，很多地方城市還沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，因此，2007年土地增值稅清算對(duì)人們心理的影響大于實(shí)際影響，表現(xiàn)最為明顯的就是政策一出，首先出現(xiàn)了地產(chǎn)股票的下跌。而后則是開(kāi)發(fā)商的對(duì)策研究，相信這一政策的影響將會(huì)在今后幾年逐漸顯現(xiàn)。
2008年全國(guó)土地增值稅要進(jìn)行全面清算，目前，全國(guó)所有省市都已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)對(duì)土地增值稅的清算，國(guó)家稅務(wù)局還計(jì)劃借助中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算。預(yù)計(jì)今年各地將會(huì)進(jìn)一步堵塞征管漏洞，提高稅款征收率。征收額也應(yīng)該有一個(gè)較大的提升。
監(jiān)管仍是難點(diǎn)
主持人：土地增值稅早在1993就開(kāi)始提出，但一直沒(méi)有實(shí)施，2007年1月再次發(fā)出《通知》后，實(shí)施也遭遇了頗多坎坷。土地增值稅征收的難度在哪些方面？現(xiàn)在是否解決？
張培森：土地增值稅政策1993年提出，1995年出臺(tái)細(xì)則，2007年1月16日發(fā)布通知，2月開(kāi)始征收并進(jìn)入清算。清算的第一個(gè)依據(jù)是由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》。第二個(gè)依據(jù)是《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅款申報(bào)進(jìn)行審核，而且按照一定程序，由稅務(wù)部門(mén)委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)完成審核。第三個(gè)依據(jù)2007年12月份國(guó)稅發(fā)的130號(hào)文件《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》。土地增值稅由地稅負(fù)責(zé)征收，各地征收方式和標(biāo)準(zhǔn)都不太一樣，比較主流的方式是預(yù)征，但預(yù)征基數(shù)也不統(tǒng)一，有的按銷(xiāo)售收入，有的按價(jià)格預(yù)估的利潤(rùn)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常是跨年度開(kāi)發(fā)，且以預(yù)售為主，這給最終的清算帶來(lái)了較大的困難。
現(xiàn)在土地公開(kāi)交易，成本支出是透明的，清算時(shí)很容易算出房企利潤(rùn)是多少。而以前則不一樣，這也是過(guò)去實(shí)行預(yù)征方式的主要原因之一。
另外，隨著現(xiàn)在樓盤(pán)銷(xiāo)售信息系統(tǒng)及工商注冊(cè)信息查詢(xún)系統(tǒng)的建立，樓盤(pán)銷(xiāo)售及未竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓情況都能比較準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)，實(shí)行清算式征收的技術(shù)條件是具備的。
李雪巖：征收難度主要有兩個(gè)方面：一是沒(méi)有限定房地產(chǎn)企業(yè)的完稅時(shí)間，因此幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算，只要項(xiàng)目沒(méi)開(kāi)發(fā)完就不進(jìn)行清算，即使開(kāi)發(fā)完了，只要開(kāi)發(fā)企業(yè)還存在，也可以以銷(xiāo)售未完成為由拒絕清算。二是增值稅涉及的成本（扣除項(xiàng)目）確認(rèn)難度很大，因此開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)調(diào)整成本的方法規(guī)避土地增值稅。
目前這兩方面的難度都得到了一定程度的解決。例如，北京出臺(tái)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》地方細(xì)則，對(duì)清算對(duì)象、清算條件、清算申請(qǐng)與受理方法、清算審核、清算管理以及清算處罰等作出了詳細(xì)規(guī)定。另外，北京同時(shí)下發(fā)了《商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定了商品住宅單位面積建安造價(jià)允許扣除金額的標(biāo)準(zhǔn)。
張坤昱：主要難點(diǎn)有兩方面，一是企業(yè)成本如何計(jì)算。眾所周知，房?jī)r(jià)成本，無(wú)論對(duì)于公眾還是管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，大多時(shí)候是一筆“糊涂賬”。土地增值稅征收是對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的調(diào)節(jié)，收入減去成本才能得出利潤(rùn)，所以對(duì)成本的監(jiān)控和審核顯得尤為重要。其次在于稅務(wù)部門(mén)的決心和力度。項(xiàng)目完工是一項(xiàng)龐大且歷時(shí)非常長(zhǎng)的過(guò)程，稅務(wù)部門(mén)是否能監(jiān)控并審核到，關(guān)系到土地增值稅清算的執(zhí)行。
羊毛會(huì)否出在羊身上？
主持人：土地增值稅征收，攤薄了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)把“這部分增加的成本”轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者嗎？
張培森、劉維新：外界一直擔(dān)心土地增值稅可能抬高房?jī)r(jià)，我不這么看。土地增值稅只是壓縮開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，征收按照增值額確定累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20％加計(jì)扣除部分）20％的，免征土地增值稅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。價(jià)格漲得越高，增值額越多，稅率就會(huì)累進(jìn)得越高，自然稅就得多交，開(kāi)發(fā)商無(wú)法采用“羊毛出在羊身上”的方式轉(zhuǎn)嫁。
李雪妍：土地增值稅征收，實(shí)際上是一種利益的再分配，并沒(méi)有真正增加開(kāi)發(fā)商的成本，只是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)減少。開(kāi)發(fā)商很難簡(jiǎn)單地將稅負(fù)壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上，由于土地增值稅是超率累進(jìn)制，利潤(rùn)空間越大繳稅越多，所以漲房?jī)r(jià)未必能增加利潤(rùn)。而且，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，消費(fèi)者的承受能力已經(jīng)很有限，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)還是降價(jià)都要根據(jù)市場(chǎng)的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算選擇自己的“繳稅方案”，高房?jī)r(jià)未必賺錢(qián)最多，低一些的房?jī)r(jià)也未必賺錢(qián)最少。
張坤昱： 土地增值稅作為一個(gè)合理稅種，沒(méi)有轉(zhuǎn)嫁與否的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)是依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，根據(jù)市場(chǎng)的反響定價(jià)。只要是市場(chǎng)能接受的價(jià)格就是合理價(jià)格。開(kāi)發(fā)商對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)決定自己的利潤(rùn)空間。
行業(yè)影響幾何？
主持人：目前大部分開(kāi)發(fā)商資金鏈都十分緊張，土地增值稅清算會(huì)不會(huì)成為行業(yè)“巨變”的導(dǎo)火索？
劉維新：隨著土地增值稅的清算，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目利潤(rùn)的攤薄，那些在管理關(guān)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會(huì)逐漸退出市場(chǎng)，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)淘汰機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮作用，開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量將會(huì)整體性提高。如今每個(gè)小區(qū)都有30%？40%的空置率，如果只為了開(kāi)發(fā)居住的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量已經(jīng)太多，減少一半的開(kāi)發(fā)企業(yè)都能使得行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
李雪妍：會(huì)導(dǎo)致行業(yè)產(chǎn)生一些變化。強(qiáng)者會(huì)更強(qiáng)，弱者會(huì)被逐漸擠出市場(chǎng)。對(duì)于那些規(guī)模大、資金雄厚或融資渠道暢通的大公司，特別是上市公司，由于本身管理很規(guī)范，資金充足，而且基本上都預(yù)繳了部分增值稅，同時(shí)也為土地增值稅的清算預(yù)先提留了大量準(zhǔn)備金，應(yīng)該影響不大；同時(shí)這些公司還有可能會(huì)將部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為租賃地產(chǎn)等自營(yíng)物業(yè)，緩解地產(chǎn)上市銷(xiāo)售的壓力。但是對(duì)于小的開(kāi)發(fā)公司，本身資金緊張，之前又未逐年提留準(zhǔn)備金，一旦市場(chǎng)形勢(shì)也發(fā)生變化，將會(huì)比較危險(xiǎn)。
總之，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，那些資金實(shí)力和管理能力不強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性差的地產(chǎn)公司生存空間將越來(lái)越小。
張坤昱：如果這次嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的增值管理辦法，大多數(shù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收成本將會(huì)上升，整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)的贏利水平將會(huì)受到一定抑制，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì)有一些影響，。但還沒(méi)有到“巨變”的程度。面對(duì)土地增值稅，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取相應(yīng)的措施來(lái)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，如加快銷(xiāo)售速度、開(kāi)發(fā)速度，尋求合作等。同時(shí)，土地增值稅在執(zhí)行層面上，征收的額度占到開(kāi)發(fā)資金收入比例不是很多。
張培森：我認(rèn)為這個(gè)說(shuō)法不盡合理。土地增值稅影響開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，與開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有關(guān)的稅只有兩種，即土地增值稅和企業(yè)所得稅，而從2008年開(kāi)始，企業(yè)所得稅已經(jīng)從33%降到25%，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不大。另外，稅收參與調(diào)控、參與調(diào)節(jié)，不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)所有的問(wèn)題。稅制的改革是循序漸進(jìn)的，政策的出臺(tái)，可以解決運(yùn)行過(guò)程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。
現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)發(fā)展速度過(guò)快或者房地產(chǎn)投資投機(jī)過(guò)重等問(wèn)題，我認(rèn)為根本的原因是各個(gè)政策和改革之間并沒(méi)有做到有效銜接。這里面涉及到的問(wèn)題比較復(fù)雜，“房?jī)r(jià)問(wèn)題”的背后原因有很多，應(yīng)該通過(guò)房?jī)r(jià)這樣一個(gè)切入點(diǎn)來(lái)了解深層次的原因。怎么讓政策相互協(xié)調(diào)促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，參與調(diào)控。
能否影響房?jī)r(jià)？
主持人：有人說(shuō)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格只取決于供求關(guān)系，而與成本無(wú)多大關(guān)系，所以該政策不會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)此觀(guān)點(diǎn)，各位有什么見(jiàn)解？
劉維新：房?jī)r(jià)與兩者都有關(guān)系。從供求關(guān)系看，需要分析需求是剛性居住需求還是投資、投機(jī)性需求。由于城鎮(zhèn)化的加快，人民生活水平的提高，真正居住需求帶動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲是正常的，投資和投機(jī)需求帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲屬于不正常現(xiàn)象。其次，供應(yīng)層面存在住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理現(xiàn)象，也是房?jī)r(jià)上漲重要的原因。
另外，天價(jià)地王的出現(xiàn)必然加大開(kāi)發(fā)商的成本，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于此政策，我始終堅(jiān)持它影響開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)而非成本，盡管不排除有的開(kāi)發(fā)商會(huì)在成本計(jì)算時(shí)，會(huì)把土地增值稅添加到成本里核算，但是房地產(chǎn)稅種都是固定的，成本核算是需要達(dá)到其合理性的。
李雪妍：目前商品房定價(jià)基本上都是采用市場(chǎng)定價(jià)法，雖然開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)對(duì)成本也會(huì)有一定的考慮，但由于目前成本與價(jià)格之間的空間很大，所以成本的少量上升基本上不會(huì)影響到價(jià)格。該政策出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)采用一些辦法提高成本，減少利潤(rùn)，但主要的目的還是為了少繳土地增值稅。
另外，由于清算是在項(xiàng)目銷(xiāo)售基本完成時(shí)進(jìn)行，所以近期的價(jià)格不會(huì)有太大的變化，而對(duì)于將來(lái)的樓盤(pán)可能會(huì)有一定影響，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)提高房屋精裝修成本等方式來(lái)降低稅費(fèi)，而這種成本的增加由于對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)的確有貢獻(xiàn)，那么價(jià)格提高應(yīng)該認(rèn)為是合理的。
張坤昱：應(yīng)該兩者結(jié)合進(jìn)行分析。在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中這個(gè)觀(guān)點(diǎn)是正確的。但是只要是開(kāi)發(fā)商，都會(huì)計(jì)算自己的成本，比如是10000元的成本，不管是在什么市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商都不可能以5000元的虧損價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。
