近期，眾多房地產(chǎn)公司紛紛表態(tài)，認(rèn)為國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響十分有限，但在多家公司的公告中，還是可以看到該政策所帶來(lái)的巨大震懾。多家公司盡管大多稱新政策影響有限，但都附注表明具體影響還需待稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體清算辦法出臺(tái)后方可確定。
百億資金爭(zhēng)相出逃
近日，國(guó)家稅務(wù)總局正式宣布，全國(guó)各地將從今年2月1日起開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，清算30%到60%不等的土地增值稅。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一稅種的清算無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)造成重大影響。這一影響已經(jīng)在股市中明顯表現(xiàn)出來(lái)：1月17日一天之內(nèi)百億資金爭(zhēng)相從地產(chǎn)股中抽離，兩市地產(chǎn)股整體暴跌。
1月17日，兩市收盤時(shí)，深證房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)跌幅達(dá)到了9.18%，地產(chǎn)板塊的成交量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的61億元；上證地產(chǎn)業(yè)指數(shù)跌幅達(dá)到了9.28%，成交量達(dá)到了46億元。兩市合計(jì)有107億資金從房地產(chǎn)板塊中抽離。萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）等三十多只地產(chǎn)股跌停，且大部分跌停個(gè)股的跌停封單都高達(dá)百萬(wàn)股，表現(xiàn)出明顯的機(jī)構(gòu)殺跌跡象。地產(chǎn)龍頭股萬(wàn)科A單日的成交量達(dá)到了26億元，在跌停價(jià)位17.28元上還累計(jì)有1311萬(wàn)股未成交的拋單。從深圳交易所公布的成交記錄來(lái)看，萬(wàn)科A當(dāng)日的買入金額最大的前5名中4個(gè)是機(jī)構(gòu)專用席位，4個(gè)機(jī)構(gòu)的合計(jì)買入金額將近5億元；而賣出金額最大的前5名中也有4個(gè)是機(jī)構(gòu)專用席位，4個(gè)機(jī)構(gòu)的合計(jì)賣出金額高達(dá)5.3億元。
房地產(chǎn)股大跌的風(fēng)潮還蔓延到了香港股市，富力地產(chǎn)（2777）、 首創(chuàng)置業(yè)（2868）、綠城中國(guó)（3900）、世茂房地產(chǎn)（0813）等房地產(chǎn)公司的股價(jià)也出現(xiàn)了顯著下跌。
在隨后的幾天中，滬深兩市持續(xù)走強(qiáng)，但房地產(chǎn)板塊整體強(qiáng)勢(shì)不再，進(jìn)入盤整走勢(shì)。
各家公司紛紛澄清
萬(wàn)科等主要地產(chǎn)公司紛紛于1月17日晚間發(fā)布公告，說(shuō)明土地增值稅開(kāi)征對(duì)本公司業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)的影響。
萬(wàn)科A認(rèn)為：該通知進(jìn)一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實(shí)和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)等方面相比以往規(guī)定無(wú)重大變化。公司已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅，并按相關(guān)規(guī)則，在以往年度業(yè)績(jī)中作了相應(yīng)的成本預(yù)提，同時(shí)還在新項(xiàng)目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。公司已披露的2006年度凈利潤(rùn)較上年度增長(zhǎng)50%-65%的預(yù)期將不受上述影響。公司一直以普通居民住宅開(kāi)發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對(duì)較少。
招商地產(chǎn)公告稱，公司在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)已預(yù)交了土地增值稅，并對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目作了必要的考慮。此通知的執(zhí)行不會(huì)影響公司完成2006年既定的利潤(rùn)計(jì)劃。
泛海建設(shè)公告稱，國(guó)家稅務(wù)總局的通知有利于加強(qiáng)土地增值稅征收管理，有利于保障土地增值稅征收政策的嚴(yán)格、清晰執(zhí)行。泛海建設(shè)目前正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已在銷售時(shí)預(yù)交了土地增值稅，公司將按上述《通知》精神認(rèn)真進(jìn)行土地增值稅清算，預(yù)計(jì)對(duì)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)影響有限。
此后，1月19日，兩市絕大部分房地產(chǎn)上市公司又公布了相關(guān)公告。公告內(nèi)容顯示，國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響十分有限，而對(duì)各公司2006年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)更是幾乎不構(gòu)成影響。對(duì)于政策效果，上市公司普遍表示，《通知》對(duì)土地增值稅的征收進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍。《通知》有利于土地增值稅政策的進(jìn)一步落實(shí)和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)稅口徑方面與以往規(guī)定相比并沒(méi)有變化。
具體清算辦法成為焦點(diǎn)
在多家公司的公告中，還是可以看到該政策所帶來(lái)的巨大震懾，多家公司盡管大多稱新政策影響有限，但都附注表明具體影響還需待稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體清算辦法出臺(tái)后方可確定。
陸家嘴（600663）公告稱，公司此前已按有關(guān)要求對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目按銷售收入的1%預(yù)征率預(yù)交了土地增值稅，尚未進(jìn)行清算。目前，公司正在實(shí)施主營(yíng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，存量土地將部分用于轉(zhuǎn)讓，部分用于自行開(kāi)發(fā)并長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；公司的利潤(rùn)主要來(lái)自原成片土地開(kāi)發(fā)后的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入，土地增值稅清算會(huì)增加公司的稅務(wù)成本，可能會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定影響。由于具體清算管理辦法尚未發(fā)布，目前尚無(wú)法準(zhǔn)確界定清算土地增值稅后對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響程度。
華僑城A（000069）稱公司已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定在投資、控股及參股企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)繳了部分土地增值稅；國(guó)家稅務(wù)總局本次明確土地增值稅清算規(guī)則和方法，對(duì)公司投資、控股及參股企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益將產(chǎn)生一定影響，公司正積極向相關(guān)地方稅務(wù)主管機(jī)關(guān)了解具體實(shí)施細(xì)則，并將嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
針對(duì)具體清算辦法，國(guó)稅總局方面則表示，至于具體核定征收率，各地可自行確定。北京市地稅局方面透露，該局就這一核定征收率，也將另行出臺(tái)相關(guān)通知。
房?jī)r(jià)走勢(shì)有待觀察
面對(duì)此次國(guó)稅總局的新政策，有 開(kāi)發(fā)商、房屋中介等機(jī)構(gòu)表示，這一新政將加大房產(chǎn)商成本，從而帶高房?jī)r(jià)。但也有市場(chǎng)人士表示了不同意見(jiàn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定因素比較多，單純的一項(xiàng)稅收政策不能決定大方向。
有開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，此前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)算成本沒(méi)有土地增值稅一項(xiàng)，若國(guó)家開(kāi)征了，必然計(jì)入成本，以此定價(jià)必將引起房?jī)r(jià)的上漲。特別是那些供不應(yīng)求的樓盤。以前在做項(xiàng)目時(shí)，從未考慮過(guò)土地增值稅的成本，未來(lái)要增加多少成本，還要看具體細(xì)則做出計(jì)算。但不管增加多少，都會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)。
也有市場(chǎng)人士表示了不同意見(jiàn)。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心業(yè)務(wù)副總監(jiān)賈玉鵬對(duì)記者表示，按照原有政策，很多企業(yè)都已經(jīng)預(yù)交了土地增值稅，新政策只是強(qiáng)調(diào)了清算。估計(jì)此次土地增值稅政策不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大的影響，雖然地價(jià)在房?jī)r(jià)成本中占主要地位，但從現(xiàn)在的政策看，只要土地囤積的時(shí)間不是特別長(zhǎng)，增值的空間也是有限的，增值稅也不會(huì)繳納很多，對(duì)成本推動(dòng)不大。另外，北京的房?jī)r(jià)之所以高位不下，還是剛性需求太大，成本推動(dòng)作用不明顯，此前，鋼材水泥價(jià)格都出現(xiàn)一定程度的上漲，但這些成本上漲并沒(méi)有直接影響房?jī)r(jià)，這些成本因素對(duì)目前房?jī)r(jià)的影響并不是很大。
復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司華北區(qū)域總部公共關(guān)系總監(jiān)毛明忠對(duì)記者表示，從北京的市場(chǎng)來(lái)看，成本不是主要的決定因素，成本所占房?jī)r(jià)的比例也是有限的，主要還是市場(chǎng)供需起決定作用，土地增值稅問(wèn)題只會(huì)成為房?jī)r(jià)上揚(yáng)的一個(gè)因素，而不會(huì)是必然因素。
