物業(yè)稅從2003年試行以來(lái)，關(guān)于它的種種猜想，都讓其撲朔迷離。從房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，到樓市是否真的出現(xiàn)拐點(diǎn)，物業(yè)稅一直處于“潛水”狀態(tài)。
當(dāng)北京將于今年6月開(kāi)征物業(yè)稅的傳聞甚囂塵上時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局又潑了一盆涼水。物業(yè)稅開(kāi)征，究竟陷入了哪些困局和迷局？作為10大試點(diǎn)省市之一的河南省，有理由關(guān)心這一結(jié)果。
解讀變局撲朔迷離
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋者所要繳納的稅，屬于持有稅。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本，對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大。而坊間流行的觀(guān)點(diǎn)為，物業(yè)稅出臺(tái)的目的是逼空投資人手中的兩套及至更多的房，抑制房?jī)r(jià)，并同時(shí)增加國(guó)家稅收。
據(jù)悉，從2003年起，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后批準(zhǔn)了北京、江蘇等六個(gè)省市作為“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。2007年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四地部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這說(shuō)明物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”幾年的試點(diǎn)成果得到了國(guó)家有關(guān)部門(mén)肯定，開(kāi)始向全國(guó)推廣，意味著2008年物業(yè)稅將“由空轉(zhuǎn)實(shí)”。
大家關(guān)注的還有物業(yè)稅起征點(diǎn)和稅率這一問(wèn)題。多數(shù)國(guó)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)物業(yè)稅的定值可能是144平方米。但起征的對(duì)象是普通住宅，還是非普通住宅？多數(shù)城市為避免評(píng)估困難，都準(zhǔn)備只對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。而對(duì)于稅率這一問(wèn)題，國(guó)家發(fā)改委投資所副所長(zhǎng)陳選曾向媒體透露，其稅率設(shè)定范圍可能是房產(chǎn)評(píng)估的0.3％至0.8％之間。
物業(yè)稅何時(shí)起征更是社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。今年1月份有消息傳出，6月份北京將開(kāi)征物業(yè)稅。除北京外，多個(gè)城市也向國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部遞交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)方案。傳聞?dòng)萦摇?/p>
然而，國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人不久前在媒體上稱(chēng)，因客觀(guān)環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開(kāi)征。開(kāi)征的時(shí)間在2010年~2015年，這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。國(guó)家稅務(wù)總局的表態(tài)，令物業(yè)稅何時(shí)開(kāi)征，變得撲朔迷離。
民眾之拒強(qiáng)奸民意
對(duì)于開(kāi)征物業(yè)稅，普通市民持怎樣的態(tài)度呢？根據(jù)搜狐焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果，有67％的受調(diào)查者表示不贊成開(kāi)征物業(yè)稅，接近總數(shù)的七成，相反表示贊成開(kāi)征物業(yè)稅的只有28％，另有5％的人表示開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)其無(wú)所謂，沒(méi)有影響。
相對(duì)于老百姓的反對(duì)而言，國(guó)內(nèi)的專(zhuān)家學(xué)者似乎更支持物業(yè)稅的出臺(tái)。
北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉去年接受《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)：首先，物業(yè)稅推出后，土地專(zhuān)賣(mài)可以取消，改為每年征收物業(yè)稅，此舉可使全國(guó)房?jī)r(jià)下降大約18%.
其次是有利于公平。物業(yè)稅推出后，持多套住房的人持有代價(jià)將上升，囤積居奇現(xiàn)象可望減少，有利于居住公平化。三是有利于端正地方政府的發(fā)展方向，從不惜一切賣(mài)地到更加注重營(yíng)造包括治安、綠化在內(nèi)的良好的居住環(huán)境，以保證物業(yè)稅收的最大化。
然而，專(zhuān)家的說(shuō)法遭到了民眾，尤其是持有多套住房的人的反對(duì)�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》首席評(píng)論員葉檀曾質(zhì)疑經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀(guān)點(diǎn)。他認(rèn)為以征稅抑制產(chǎn)品高價(jià)這一怪論居然成為常見(jiàn)的邏輯，并被經(jīng)濟(jì)學(xué)家當(dāng)成武器四處使用，有點(diǎn)不可思議。實(shí)際上，稅收成本必定被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)賣(mài)雙方的弱勢(shì)一方頭上，征稅抑制的是交易量而不是價(jià)格。我們現(xiàn)在陷入了調(diào)控不力、征稅、再不力、再征稅的惡性循環(huán)，必須跳出此循環(huán)才能認(rèn)清問(wèn)題。如果專(zhuān)家能夠以高效率的手段鼓勵(lì)房地產(chǎn)商參與住房社會(huì)保障體系，多建經(jīng)濟(jì)適用房，情況可能會(huì)好得多。
對(duì)于出臺(tái)物業(yè)稅抑制房產(chǎn)投資這一目的，葉檀也認(rèn)為，這正是政府需要反思的，反思為何沒(méi)有建成良好公平的投資環(huán)境，而不是以投機(jī)為名，把資金趕得無(wú)處可逃。
鄭州市民褚先生目前擁有兩套住房，屬于自住性質(zhì)的。一套在郊外，為了方便兒女上學(xué)，他又在市內(nèi)買(mǎi)了一套住房，等將來(lái)女兒長(zhǎng)大了，就搬到市內(nèi)的新房去住。如果物業(yè)稅開(kāi)征，按標(biāo)準(zhǔn)他屬于被征者之列。他認(rèn)為，買(mǎi)房不是投資，而是自住。自住的房子被征物業(yè)稅，讓他無(wú)論如何也無(wú)法接受。
而投資了兩套住房的王先生則認(rèn)為，假如物業(yè)稅開(kāi)征是為了實(shí)施“逼空”措施，增加兩套及以上住房業(yè)主的稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到業(yè)主們僅留一套自住，其他全部拋掉的局面，那么到那時(shí)，鄭州每戶(hù)居民只有一套自住房。外來(lái)農(nóng)民工等靠租房居住的群體必須面對(duì)無(wú)房可租的尷尬現(xiàn)實(shí)。而目前，國(guó)家針對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的廉租房市場(chǎng)根本無(wú)法滿(mǎn)足這一需求。“政府此舉有強(qiáng)奸民意之嫌，意在彌補(bǔ)土地出讓收入的日趨減少�！蓖跸壬f(shuō)。
制度之困無(wú)本之木
“物業(yè)稅遲遲難出臺(tái)，有許多難以理清的頭緒，它代表一個(gè)趨勢(shì)，但要在目前實(shí)際操作，條件還不成熟�！焙幽县�(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社說(shuō)。
劉社認(rèn)為，在中國(guó)，房地產(chǎn)土地在使用權(quán)屬于國(guó)家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府購(gòu)買(mǎi)一定期限的土地使用權(quán)，而其大部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。現(xiàn)在中國(guó)的房產(chǎn)土地使用期限70年，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)，政府事實(shí)上是一次性收了70年的“物業(yè)稅”。
但如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的諸多稅費(fèi)轉(zhuǎn)入到物業(yè)稅中，對(duì)所有房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，那么這就是一個(gè)重復(fù)征稅，原來(lái)已經(jīng)承擔(dān)了高額費(fèi)用的買(mǎi)房者還要交錢(qián)。如何從土地批租制向“物業(yè)稅”模式轉(zhuǎn)變，有很多繁瑣的問(wèn)題需要解決。
而在中國(guó)，信息不對(duì)稱(chēng)也是一大詬病�！熬桶春怂阕》棵娣e來(lái)說(shuō)，許多人在不同的城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有不等的房產(chǎn)。而目前為止，這些信息還無(wú)法做到共享�！眲⑸缯f(shuō)。
“對(duì)房產(chǎn)征收物業(yè)稅，鄭州西區(qū)和東區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值不一樣，經(jīng)濟(jì)收入不一樣等問(wèn)題如何評(píng)估，是個(gè)難題�！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張進(jìn)才說(shuō)，從操作層面來(lái)看，物業(yè)稅開(kāi)征時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門(mén)來(lái)估值還是由社會(huì)中介組織來(lái)估值，也還有待確定。
而按照國(guó)際通行的做法，應(yīng)該由社會(huì)中介組織來(lái)評(píng)估，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)近年來(lái)剛剛興起，目前還沒(méi)有很成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)，具備資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估師也僅1萬(wàn)人左右，根本無(wú)法完成眾多房產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。“一個(gè)更棘手的問(wèn)題是，土地出讓金如何歸屬�！眲⑸缯f(shuō)。
土地出讓金原本就是地方的小金庫(kù)，它變相地解決了地方政府財(cái)政緊張這一問(wèn)題。目前土地出讓金繳納制度要求開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清，如果再把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金由一次性繳納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納，肯定會(huì)遭到地方政府的強(qiáng)烈反對(duì)，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致地方政府城市建設(shè)資金吃緊。
但如果把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，把土地出讓金單列，繼續(xù)按照目前的模式征收，這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，人們最期待的物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，就成了空談。
政府之爭(zhēng)皆為利來(lái)
物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”技術(shù)難題的背后，是永遠(yuǎn)的利益博弈。部門(mén)利益之爭(zhēng)，是物業(yè)稅方案出臺(tái)技術(shù)問(wèn)題之外的最大難題。
土地出讓金的歸屬問(wèn)題折射的是中央和地方的矛盾，各種稅費(fèi)的測(cè)算歸攏，又影響到不同部門(mén)之間的利益分配。物業(yè)稅一旦開(kāi)征，包括物業(yè)管理費(fèi)、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)等稅費(fèi)項(xiàng)目必然會(huì)被整合，這也就意味著，一些與國(guó)土資源部、建設(shè)部相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目，會(huì)因物業(yè)稅的開(kāi)征而宣告終結(jié)。
在物業(yè)稅的開(kāi)征問(wèn)題上，各級(jí)地方政府表現(xiàn)出的態(tài)度也不一樣。但歸根結(jié)底，還是涉及一個(gè)利字。
目前北京等一些城市在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”申報(bào)中十分積極，之前有說(shuō)法是物業(yè)稅歸地方政府，這能給地方帶來(lái)巨大的財(cái)政收入。有人算過(guò)一筆賬，僅在北京，商業(yè)地產(chǎn)樓面面積保守估計(jì)在4萬(wàn)平方米以上，保守估計(jì)每月也可增加稅款4億元，一年就增加稅款50億元以上。上海市則更高，按照物業(yè)評(píng)估值征收1%的話(huà)，上海市財(cái)政收入將增加上百億元。
但物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”也遭到一些試點(diǎn)城市的反對(duì)。他們認(rèn)為，如果他們“實(shí)轉(zhuǎn)”收了這筆物業(yè)稅，開(kāi)發(fā)商都會(huì)跑到其他省市投資，損失會(huì)很大。
物業(yè)稅歸中央還是歸地方或者中央和地方按比例收取，并沒(méi)有最后明確。如果主要由省級(jí)以下的政府支配，如何平衡、協(xié)調(diào)中央和地方的利益分配，至今懸而未決。
