遼寧尚未申請物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”
物業(yè)稅最高限可能不會(huì)超過3%
居民自住房稅率可能更低
主講人：中國社科院財(cái)貿(mào)研究所研究員楊志勇博士
背景新聞
去年10月，國家稅務(wù)總局宣布，將物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市，由北京、遼寧等6個(gè)省市擴(kuò)大到10個(gè)省市。今年1月，國家稅務(wù)總局對“北京最快6月開征物業(yè)稅”予以辟謠，稱兩年內(nèi)實(shí)施物業(yè)稅不可能。3月5日，國稅總局稅收科研所所長劉佐在一次房地產(chǎn)峰會(huì)上說：“歷時(shí)幾年的調(diào)查，試行征收物業(yè)稅已成定局�！�
沈陽市房產(chǎn)局人士說，去年秋冬季，受物業(yè)稅模擬試點(diǎn)可能“空轉(zhuǎn)實(shí)”預(yù)期影響，導(dǎo)致二手住宅大量入市。
那么，什么是物業(yè)稅？物業(yè)稅率可能多高？物業(yè)稅開征會(huì)對居民經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生什么影響？本報(bào)邀請中國社科院財(cái)貿(mào)研究所研究員楊志勇博士進(jìn)行剖析。
什么是物業(yè)稅？
我國所討論的物業(yè)稅與國外作為地方稅種的房產(chǎn)使用稅性質(zhì)不一樣，國外的房產(chǎn)使用稅是對持有房屋的狀況逐年征收的一定程度的財(cái)產(chǎn)稅，與房屋交易過程中的其他稅種無關(guān)，稅率比較低，因此屬于“小物業(yè)稅”的概念。
我國由于國情的特殊性尤其是土地制度方面的因素，擬開征的物業(yè)稅新稅種不可能不考慮物業(yè)開發(fā)、交易等過程當(dāng)中的各種稅費(fèi)，因此有“大物業(yè)稅”的概念，是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)捆綁合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一逐年收取。
開征物業(yè)稅將漸近進(jìn)行
從國際通行做法來看，物業(yè)稅稅率是動(dòng)態(tài)的，物業(yè)稅開征的地產(chǎn)價(jià)值是由社會(huì)中介組織評估，我國大致也會(huì)借鑒這種做法，但國內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)評估行業(yè)剛興起尚未成熟。最復(fù)雜的環(huán)節(jié)就在于評估，且居民是否認(rèn)同評估結(jié)論等，都是值得研究的課題。
另外，中國地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜、如何評估等因素，相關(guān)部門制定政策肯定會(huì)相當(dāng)慎重。但房產(chǎn)稅改革已被列入“十一五”計(jì)劃，以及擴(kuò)大“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)這些信息都表明，物業(yè)稅離我們只會(huì)越來越近。
是否出現(xiàn)買房易養(yǎng)房難？
業(yè)界估算，購房者買一套房子的錢中，有30%—40%是繳了各種稅費(fèi)。普遍認(rèn)為，如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
但因購房后每年要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔(dān)心“買得起住不起”的情況將大幅增加。這種擔(dān)心大可不必，從國際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。
北京的申請方案，也是針對“商業(yè)地產(chǎn)”，私人住宅是否納入尚不明確，即使對居民自住房開征物業(yè)稅，也會(huì)有一個(gè)較長的過渡期。
稅率豪宅高于普通民宅？
物業(yè)稅是實(shí)行統(tǒng)一稅率還是累進(jìn)稅率也是目前業(yè)內(nèi)爭議的焦點(diǎn)，特別是對豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問題最引人關(guān)注。
物業(yè)稅一旦開征，實(shí)行“一刀切”稅率的可能較大。因?yàn)�，房屋的占地面積是固定的，房價(jià)的高低已經(jīng)體現(xiàn)了地價(jià)的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統(tǒng)一稅率征收就可以體現(xiàn)“公平”，豪宅的房價(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對物業(yè)稅征收也沒有太大影響。因?yàn)�，各地不同的房價(jià)已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。
物業(yè)稅率最高可能不超3%
在物業(yè)稅政策尚未正式公布前，稅率也不明確。目前試點(diǎn)省市也只是“空轉(zhuǎn)”模擬進(jìn)行，即不實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，多部門參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測算、評估、報(bào)表，做稅收統(tǒng)計(jì)等。
目前，“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。
根據(jù)國際慣例，征收不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評估，每年按照評估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會(huì)隨著房產(chǎn)的升值而提高。不少國家和地區(qū)，設(shè)有起征點(diǎn)和減免稅政策，我們可能也如此操作。
鑒于我國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，物業(yè)稅最高限可能不會(huì)超過3%，而若對居民自住房征收，稅率可能更低。
【新聞延伸】
遼寧尚未申請物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”
在今年全國兩會(huì)期間，全國人大代表、遼寧省財(cái)政廳廳長邴志剛接受新華社采訪時(shí)說：“物業(yè)稅對納稅人的不動(dòng)產(chǎn)征稅，財(cái)產(chǎn)越多的人交稅越多，因此對富人的財(cái)產(chǎn)和收入起著調(diào)節(jié)作用，有利于縮小貧富差距和優(yōu)化配置地產(chǎn)資源。國家應(yīng)適時(shí)推進(jìn)物業(yè)稅改革�！�
事實(shí)上，早在2003年，遼寧和北京、江蘇、重慶等6個(gè)省市被列為物業(yè)稅首批“空轉(zhuǎn)”模擬試點(diǎn)地。2004年起，丹東市承擔(dān)起此次模擬征稅試點(diǎn)，如今此項(xiàng)試驗(yàn)已進(jìn)行三年有余。
對于遼寧物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)進(jìn)展情況，有關(guān)部門以敏感為由沒予披露。但一知情人士說，物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”包括兩個(gè)環(huán)節(jié)，第一個(gè)環(huán)節(jié)是進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集收錄，第二個(gè)環(huán)節(jié)是評估房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據(jù)，并隨著市場價(jià)值變動(dòng)不斷修正估值。和其他省市一樣，遼寧的試點(diǎn)工作尚處第一環(huán)節(jié)。
省財(cái)政廳人士向記者證實(shí)，遼寧省的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)仍在進(jìn)行，尚未向國家提出“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請，因此正式“實(shí)轉(zhuǎn)”尚無時(shí)間表。
