自2006年6月1日起，不足5年的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)手交易時(shí)，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，大多數(shù)業(yè)主直接或間接（提高房?jī)r(jià)）地把5%的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家。但在當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期內(nèi)，房源的數(shù)量已大于客戶量，客戶有了很多的挑選余地，所以部分業(yè)主愿意分?jǐn)偠愘M(fèi)的情況近期明顯增多。
樓市持續(xù)低迷改變“潛規(guī)則”
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心和我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)，10月份二手房客戶登記量上漲近三成，但成交量上漲僅為一成左右。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，當(dāng)前成交周期變長(zhǎng)、需求不迫切是二手房市場(chǎng)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，這樣一來(lái)賣方心理預(yù)期也變得較低，以往買方承擔(dān)全部稅費(fèi)的“潛規(guī)則”也很難再實(shí)行，當(dāng)前市場(chǎng)上賣方分?jǐn)偠愘M(fèi)的比例比年初增加了四成左右。
據(jù)介紹，主要有三種類型房產(chǎn)業(yè)主分?jǐn)偠愘M(fèi)意愿更高：一是較大戶型總價(jià)較高的房產(chǎn)，原因是這種房產(chǎn)不是二手房需求和成交主流，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下更為清淡；二是投資比例較高的區(qū)域，例如CBD、朝青等區(qū)域一些投資性的客戶，在近兩個(gè)月區(qū)域房?jī)r(jià)都未見(jiàn)上漲、需求又下降的情況下，分?jǐn)偠愘M(fèi)促成成交的意愿變大；三是急需用錢急于脫手房產(chǎn)的賣方，在股市和資本市場(chǎng)回落嚴(yán)重的情況下，籌措資金成了一部分人的當(dāng)務(wù)之急，為了盡快脫手房產(chǎn)往往“委曲求全”，分?jǐn)偠愘M(fèi)。
主流市場(chǎng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁依然普遍
同時(shí)，來(lái)自中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)的成交記錄顯示，主流二手房市場(chǎng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買方的現(xiàn)象依然很普遍，例如在翠微、安貞、中關(guān)村、朝陽(yáng)門內(nèi)等一些區(qū)域，由于以小戶型交易為主、房屋性價(jià)比較高，尤其是一些房產(chǎn)屬于學(xué)區(qū)房，賣方的心理預(yù)期較高，一般都直接表明賣房的凈得價(jià)，與買方進(jìn)行稅費(fèi)“拉鋸戰(zhàn)”，往往因稅費(fèi)成本的原因而推遲成交或者不能成交。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，由于需求在9月份以后回暖，一般來(lái)看成交將從10月份開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)，即使在這些明顯的自住區(qū)域，稅費(fèi)也很難全部轉(zhuǎn)嫁，使得回暖的轉(zhuǎn)型期也阻礙了二手房的成交。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心主任王志偉表示，對(duì)于一些剛性需求為主的區(qū)域，如果稅費(fèi)利好較大，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)加速回暖將起到事半功倍的效果。
■ 市場(chǎng)聲音
中介呼吁賣方讓利
10月29日，北京市地稅局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收調(diào)整后有關(guān)征管問(wèn)題的通知》，通知基本承襲了財(cái)政部新政，即對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅和收土地增值稅。
至此，北京二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)發(fā)生了微調(diào)，90平米以下普通住宅交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本降低了0.55%（契稅優(yōu)惠和印花稅減免），非普通住宅降低了1.05%（減免印花稅和土地增值稅）。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，即使按照新執(zhí)行的稅費(fèi)，5年內(nèi)的二手商品房交易稅費(fèi)依然占到了總房款的7.5%-9.5%，相比新房1.5%-3%的稅費(fèi)來(lái)看，稅率依然較高。鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等公司近期紛紛呼吁業(yè)主除承擔(dān)包括營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)外也要適當(dāng)讓利，畢竟現(xiàn)在是買方主導(dǎo)的市場(chǎng)，業(yè)主只有更多的讓利于買方，才能使成交的成功率增大許多。
