近日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，安排部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作。值得注意的是，國(guó)務(wù)院提出的保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的一攬子計(jì)劃中，包含在第十條中的房地產(chǎn)政策細(xì)節(jié)被市場(chǎng)敏銳地捕捉，成為這一會(huì)議后最受熱議的市場(chǎng)話題之一。
國(guó)務(wù)院支持居民買房
會(huì)議提出，要盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。努力解決好涉及民生的問題，出臺(tái)并落實(shí)保障低收入群眾和特殊群體基本生活的政策措施。其中包括加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。
“縱觀房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，商品房交易環(huán)節(jié)的契稅是最有可能率先松動(dòng)的稅種。同時(shí)，在開發(fā)商銷售交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生的土地增值稅也有松動(dòng)的可能。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌向上海證券報(bào)表示。
有專家介紹，在商品房交易環(huán)節(jié)，一手房交易中，購(gòu)房者需要交納的稅費(fèi)包括契稅和印花稅等，二手房交易環(huán)節(jié)，除購(gòu)房者同比例繳納契稅和印花稅外，售房者需繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等�！皬�2005年開始，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)調(diào)整一直是管理層調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需冷熱狀況的最有效手段之一，也確實(shí)曾經(jīng)帶來一波又一波市場(chǎng)波動(dòng)�！鄙虾９e金家專家叢誠(chéng)稱。
松動(dòng)政策兩大特征
專家指出，與此前兩年多以抑制投資投機(jī)為目標(biāo)的緊縮政策不同，即將啟動(dòng)的松動(dòng)政策有兩個(gè)特征需要強(qiáng)調(diào)：一是因?yàn)橛?007年24號(hào)文關(guān)于住房保障規(guī)劃政策在先，未來的松動(dòng)并不能簡(jiǎn)單理解為對(duì)此前宏觀調(diào)控的反向調(diào)節(jié)。二是因?yàn)槎愘M(fèi)松動(dòng)的總原則是提高住房交易和需求，這一宗旨符合中央和地方政府各方利益訴求，會(huì)在根本層面上達(dá)成共識(shí)，因此將比此前的緊縮政策更容易快速在市場(chǎng)上顯效。
契稅方面，叢誠(chéng)介紹，作為國(guó)家與地方各分50%的稅種，其收取情況一直比較靈活。從上世紀(jì)90年代開始，為拉動(dòng)住房需求，國(guó)家部分的1.5%曾經(jīng)減免，而以上海等為代表的地方政府又補(bǔ)貼0.75%，購(gòu)房者實(shí)際需要繳納的稅率只有0.75%.2005年5月11日，國(guó)家七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，房地產(chǎn)緊縮時(shí)代到來，各地方在契稅政策全面恢復(fù)，上海等地執(zhí)行非普通住宅交易契稅3%，普通住宅1.5%的標(biāo)準(zhǔn)。但近幾個(gè)月，房地產(chǎn)政策放松的跡象明顯，成都等地方政府已經(jīng)宣布減免地方契稅部分，杭州更是提出免征80%契稅。以一套百萬元住房計(jì)算，購(gòu)房者的契稅成本從1.5萬元降到3000元。
還有哪些稅費(fèi)可松動(dòng)？
另外有可能松動(dòng)的稅費(fèi)還包括營(yíng)業(yè)稅，甚至土地增值稅。據(jù)了解，目前二手房售房的營(yíng)業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)是交易額的5.55%.根據(jù)相關(guān)規(guī)定，2006年6月1日起，購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅�！皩�(duì)于營(yíng)業(yè)稅部分，稅率改變的可能性不大，可行的辦法是在對(duì)征稅條件上做出修改，比如將5年以內(nèi)改回2年以內(nèi)等，以促進(jìn)房產(chǎn)更快流通�！备剁Q。
顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納的土地增值稅也屬于交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)。2006年以來，因?yàn)橄嚓P(guān)政策明確了強(qiáng)制清算土地增值稅的說法，某些大型房企僅為土地增值稅計(jì)提一項(xiàng)，就凍結(jié)了數(shù)十億元資金額。“無論是預(yù)征還是清算都有一定問題，其中清算執(zhí)行起來是非常困難的�！鳖櫾撇硎�。
專家介紹，土地增值稅按照四級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算，稅率為房地產(chǎn)銷售總額減去土地款和開發(fā)成本后的30%至60%.“目前市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)不同于緊縮時(shí)代，因此不排除對(duì)這一政策進(jìn)行調(diào)整的可能。”顧云昌表示。
