“住宅應(yīng)按功能分類(lèi)，區(qū)別對(duì)待。”國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院原副院長(zhǎng)劉福垣近日對(duì)進(jìn)一步深化我國(guó)住房體制改革提出建議，應(yīng)將住宅按消費(fèi)性質(zhì)分為社會(huì)保障住宅、正常消費(fèi)住宅、奢侈性消費(fèi)住宅三大類(lèi)，分別采取不同的政策。奢侈性住房應(yīng)加倍征收資產(chǎn)稅。
區(qū)別對(duì)待三類(lèi)住宅
劉福垣建議，住宅消費(fèi)方式應(yīng)以租賃為主取代現(xiàn)有以買(mǎi)賣(mài)為主的住房消費(fèi)模式，把廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房合并，統(tǒng)一為社會(huì)保障住宅，由各級(jí)政
府用社會(huì)保障資金建設(shè)，以租賃的方式租給社會(huì)保障對(duì)象。他認(rèn)為，社會(huì)保障住宅每套的建筑面積應(yīng)該在50－60平方米之間，不宜低于50平方米。
所謂正常消費(fèi)住宅即普通商品住宅，一般每套在60－90平方米范圍之內(nèi)，最大不可超過(guò)100平方米。新建這種商品住宅，土地一律實(shí)行年租制，由住宅產(chǎn)權(quán)所有者逐年向國(guó)家繳納地租；把目前的稅費(fèi)改變?yōu)橘Y產(chǎn)稅，由業(yè)主逐年向政府納稅；銀行貸款不能超過(guò)房產(chǎn)價(jià)格的50％，還款年限不能超過(guò)十年。
對(duì)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的非普通住宅即奢侈性消費(fèi)住宅，限制發(fā)展和消費(fèi)。
發(fā)行社會(huì)保障住宅債券
劉福垣說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房政策使住宅一物多價(jià)，市場(chǎng)十分混亂，管理成本太高，應(yīng)停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，超過(guò)60平方米的，歸入正常消費(fèi)住宅。同時(shí)，吸取改革前國(guó)有住宅管理教訓(xùn)，社會(huì)保障住房租賃經(jīng)營(yíng)須堅(jiān)持保本微利原則，隨著住宅的升值而逐步提高。當(dāng)個(gè)人收入提高到可以獨(dú)立支付市場(chǎng)房租水平之后，必須搬出社會(huì)保障住宅。
劉福垣提出的住房保障核心思想是，社會(huì)保障住宅不靠市場(chǎng)、不靠捐贈(zèng)，由政府在社會(huì)保障體系內(nèi)解決。如果地方政府社會(huì)保障住宅投資不足，樓堂館所，甚至包括美化、亮化、綠化等其他基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)建設(shè)投資一律免談。
“對(duì)社會(huì)保障對(duì)象的住宅消費(fèi)補(bǔ)貼是政府一定要花的，如果政府自己不擁有一部分住宅的產(chǎn)權(quán)，就要源源不斷地為補(bǔ)貼而支出，如此花費(fèi)的錢(qián)是有去無(wú)回的。而政府自己手里掌握一定數(shù)量的國(guó)有房產(chǎn)，既可以作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的籌碼，穩(wěn)定住宅的售價(jià)和租賃價(jià)格，也可以作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使社會(huì)保障基金穩(wěn)定增長(zhǎng)。”劉福垣指出，這樣，最多不超過(guò)20年，扣除補(bǔ)貼之后政府還會(huì)獲得一部分利潤(rùn)，等于政府花出去的社會(huì)保障補(bǔ)貼又源源不斷地收回來(lái)。
鑒于目前社會(huì)保障資金不足，劉福垣建議發(fā)行社會(huì)保障住宅債券，同時(shí)也可以劃撥部分國(guó)有資產(chǎn)的租金、利息和利潤(rùn)來(lái)專項(xiàng)投資。
奢侈住房加倍征收資產(chǎn)稅
劉福垣說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，超過(guò)勞動(dòng)力擴(kuò)大再生產(chǎn)正常需要的消費(fèi)，與勞動(dòng)力再生產(chǎn)無(wú)關(guān)的消費(fèi)都是奢侈性消費(fèi)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，凡是不影響他人正常消費(fèi)，對(duì)社會(huì)沒(méi)有明顯危害的奢侈性消費(fèi)，在國(guó)家的法律上和政府的政策上，一般不予限制。而住宅消費(fèi)具有一定的特殊性，由于土地和空間資源的不足，一部分人占用多了，就會(huì)妨礙另一部分人正常消費(fèi)。所以，政府必須對(duì)住宅的奢侈性消費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)限制。
根據(jù)我國(guó)人
均擁有土地的現(xiàn)狀，劉福垣認(rèn)為，奢侈性消費(fèi)一戶住房的面積不應(yīng)該超過(guò)200平方米。已經(jīng)超過(guò)100平方米的部分加倍征收資產(chǎn)稅，已經(jīng)超過(guò)200平方米的要加收更高倍數(shù)的資產(chǎn)稅；這類(lèi)住宅一律在城市市區(qū)規(guī)劃面積之外30公里左右的小城鎮(zhèn)方可建造。已經(jīng)在市區(qū)內(nèi)的，要通過(guò)逐年提高土地占用費(fèi)迫使其改變結(jié)構(gòu)和用途。
這樣，還可以防止因土地增值而形成的級(jí)差地租落到個(gè)人手中�！翱客恋匕l(fā)財(cái)是純寄生性行為。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，是不應(yīng)該允許，也不應(yīng)該給任何人靠土地發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。在土地公有制條件下，一切地租都應(yīng)該歸社會(huì)所有，地租落到個(gè)人手中是封建主義的分配關(guān)系�！眲⒏ＴQ。
劉福垣說(shuō)，如果政府把土地批租制改為年租制，所有建成區(qū)的土地每年都必須繳納地租，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐年提高地租，確保級(jí)差地租都收歸社會(huì)所有，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，靠房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)就大打折扣。只有這樣，社會(huì)才會(huì)更加公平，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能走向正常的發(fā)展道路。
