控制商品價格的上漲，除了增加供給以外，就是約束需求。而約束需求的政策，通常是采取相對偏緊的貨幣政策與財稅政策。以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策多集中在增加供給和改善供給結(jié)構(gòu)（包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）上，對于約束需求重視不夠。結(jié)果是，房地產(chǎn)市場炒作成風(fēng)，屯房屯地問題突出，住房價格節(jié)節(jié)攀升，房價收入比嚴(yán)重失衡。鑒于房產(chǎn)空置與投機(jī)問題突出，有不合理需求推波助瀾的成分，說明從需求端出臺相應(yīng)的調(diào)控政策十分必要。人民銀行已經(jīng)出臺了針對第二套房的信貸政策，出臺針對住房的不動產(chǎn)稅政策或者說物業(yè)稅政策也箭在弦上。
空置房產(chǎn)，既意味著公共空間的不合理利用，也意味著高資源消耗產(chǎn)生低效率甚至無效率利用，這與節(jié)能降耗減排的國家目標(biāo)相違背。因而，房產(chǎn)不應(yīng)用來投資升值，也沒有必然的一直升值一說。美國次貸危機(jī)的爆發(fā)和房產(chǎn)價格的下跌，恰恰說明投資房產(chǎn)的市場風(fēng)險不可低估。從資源配置的合理性角度出發(fā)，房產(chǎn)應(yīng)該還原其本來的價值定位，即居住。由此，我們可以將房產(chǎn)分為兩類：一類是以購房作為居住用途的房產(chǎn)，一類是投資等待升值的房產(chǎn)。從我國的國情來看，前一種購買行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，后一種行為得到約束。事實上，正是后一類投資中的非理性行為加速了國內(nèi)房產(chǎn)價格的上升。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者斯蒂格里茨曾經(jīng)指出，政府糾正市場失靈的四大優(yōu)勢是：征稅權(quán)、禁止權(quán)、處罰權(quán)、交易成本。征稅權(quán)被作為政府抑制市場失靈的首要手段。由于稅收的行為效應(yīng)，在一些國家，稅收甚至可以影響結(jié)婚與離婚的時間。比如，如果一場婚禮在12月31日舉行，美國的稅法也會認(rèn)為男女雙方已經(jīng)結(jié)婚一年整，會按年對家庭征收所得稅。結(jié)果當(dāng)然是，選擇1月結(jié)婚比在12月結(jié)婚更劃算。
我國針對房地產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅，也應(yīng)該屬于對經(jīng)濟(jì)行為的調(diào)節(jié)，當(dāng)然會產(chǎn)生行為效應(yīng)。征收不動產(chǎn)稅后，投資房地產(chǎn)等待升值的資本將會發(fā)現(xiàn)投資不再具有增值作用，而且還要承受利率與稅收方面的雙重負(fù)擔(dān)，必定會大規(guī)模撤出市場。
目前，提出的對不動產(chǎn)稅的開征模式有兩種，一是按照房地產(chǎn)的價值征收不動產(chǎn)稅，一種是按照房地產(chǎn)的面積征收不動產(chǎn)稅。在我國，由于缺乏房地產(chǎn)估價的歷史基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)又時不我待，按照房地產(chǎn)估價方法征收不動產(chǎn)稅有一定難度。而且，許多城鎮(zhèn)居民還居住在老城區(qū)，居住面積不大，收入水平不高，但是其居住區(qū)位條件優(yōu)越，市場估價值可能相對較高，會加重這些居民的負(fù)擔(dān)。因而，按照房產(chǎn)面積征收不動產(chǎn)稅比較可行。
在具體設(shè)計不動產(chǎn)稅征收方案時，可以參照個人所得稅的形式，將滿足家庭基本需求的居住面積設(shè)置為起征點，對超過起征點的居住面積按照一定標(biāo)準(zhǔn)征收不動產(chǎn)稅。可以考慮設(shè)置若干等級級別，征收累進(jìn)稅。超過越多，征收的稅率越高。對于別墅等高檔房產(chǎn)的不動產(chǎn)稅征收，應(yīng)該與普通房地產(chǎn)有所區(qū)別。
一個盡人皆知的常識是，中國的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了百姓的收入水平。這種扭曲不僅是一種價值的扭曲，更重要的是，對中國城鎮(zhèn)化方向的扭曲。因而，必須用國家力量加以干預(yù)。不能說價格上升就是市場經(jīng)濟(jì)，價格下降就是打壓房地產(chǎn)市場。難道中國的老百姓天生就是替人扛高房價的，只能任由投機(jī)炒作之風(fēng)盛行打壓社會大眾？
（作者為中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員 周民良）
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
