本月，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于正在進(jìn)行開(kāi)征物業(yè)稅準(zhǔn)備的表示，使物業(yè)稅的話題再次引起各方關(guān)注。被稱為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控“最后一只靴子”的物業(yè)稅一旦開(kāi)征，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著首次支付的購(gòu)房成本下降。但物業(yè)稅能否拉住房?jī)r(jià)這匹狂奔的野馬，各方看法仍難以達(dá)成一致。
二00三年北京住宅均價(jià)為每平米四千三百元人民幣，到今年前三季度，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)已達(dá)到一萬(wàn)四千七百元。二00三年，廣州住宅均價(jià)為三千八百元，而今年九月份，每平米已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)一千元。在加息、提高第二套住宅首付比例等日漸嚴(yán)厲的一系列宏觀調(diào)控措施下，中國(guó)各地房?jī)r(jià)仍在一路狂奔，距離普通居民的實(shí)際消費(fèi)能力似乎日漸遙遠(yuǎn)。
早在二00三年，中共十六屆三中全會(huì)首次提出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。其后，時(shí)任國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)的謝旭人表示，中國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)中，費(fèi)所占比重太大，確實(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)設(shè)立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種。要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到六成，建筑成本只占四成。購(gòu)房者買一套房子的錢中，有三至四成是繳了各種稅費(fèi)。如果地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分七十年交付，這就意味著消費(fèi)者在買房時(shí)只需交納占住宅成本三至六成的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)的七十分之一，購(gòu)房者首次支付的購(gòu)房成本大幅下降。
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科撰文指出，物業(yè)稅的開(kāi)征，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
但面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，相關(guān)人士對(duì)物業(yè)稅能否真正降低房?jī)r(jià)，質(zhì)疑有三：
其一，物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。而最近兩三年，以增加個(gè)人住房貸款首付比例、征收二手房交易的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅等為代表的抑制需求政策并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響。
其二，房?jī)r(jià)上漲內(nèi)在動(dòng)因，以及住宅供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的住房需求態(tài)勢(shì)一時(shí)難以改變。而住房需求主要是由城市化等帶來(lái)的自住性需求，受物業(yè)稅的影響比較有限。
其三，北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所黃興文教授日前接受記者采訪時(shí)表示，降房?jī)r(jià)寄托給物業(yè)稅是不現(xiàn)實(shí)的，每一次“地王”出來(lái)，都成為房?jī)r(jià)上漲的新的標(biāo)桿。
中國(guó)特殊的土地管理體制和招牌掛制度，是房?jī)r(jià)下跌的穩(wěn)定器，只要不放棄招拍掛的土地供給制度，房?jī)r(jià)下跌的希望不太大。
分析人士認(rèn)為，中國(guó)住宅市場(chǎng)的供需矛盾長(zhǎng)期存在，物業(yè)稅的征收只能改變房?jī)r(jià)上漲的速度，而無(wú)法扭轉(zhuǎn)住房?jī)r(jià)格上漲的基本走勢(shì)和格局。并推測(cè)，明年物業(yè)稅可能在少數(shù)幾個(gè)中小城市試點(diǎn)，但全面開(kāi)征仍需兩三年時(shí)間。
黃興文表示，物業(yè)稅的出臺(tái)尚需時(shí)日，首先要解決技術(shù)層面的問(wèn)題，如當(dāng)前中國(guó)住房普查還沒(méi)有完成，物業(yè)稅按戶征收，對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行公平合理的價(jià)格評(píng)估目前還存在技術(shù)操作上的難題；其次是存在制度障礙，物業(yè)稅涉及廣泛，多方利益需要協(xié)調(diào)，同時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅是否取消或降低土地出讓金，那土地出讓如何進(jìn)行等等。
