2004年“8.31”后，“招拍掛”成為唯一合法的土地出讓方式，但由于前期協(xié)議出讓土地的大量存在和“招拍掛”制度本身有一個逐步完善的過程，因此該制度雖主導了一級土地供應市場，使發(fā)展商對土地資源的競爭更加透明和激烈，但對實際住宅供應的控制力并未充分展現，反而由于轉型期供應總量的減少而成為近年房價快速上漲的原因之一。不過，合富輝煌有關研究人士認為，隨著“招拍掛”制度的不斷創(chuàng)新和完善，該制度有望成為政府調控樓市的有效新手段。
據合富輝煌研究人士介紹，“招拍掛”土地出讓制度設立的本意，是為了促進土地供應市場化，使土地價格充分體現價值，減少房地產企業(yè)在土地資源競爭中的非市場因素。但從近期的制度創(chuàng)新來看，調控樓市的政策性需求也被納入了“招拍掛”土地出讓制度的作用中。近期中央出臺的幾項關于土地供應新政策也反映出“招拍掛”制度的創(chuàng)新和完善正成為政府調控樓市的重要新手法。
“限房價”和“限戶型”其實是“招拍掛”制度的重要創(chuàng)新，由原來只是在地價一頭進行競標，轉為房價、地價和戶型幾個方面同時或分別控制。合富輝煌研究人士認為，限房價以不高于同地段同類型住宅產品的70％為上限，意在控制房價的上漲趨勢；限戶型往往以90平方米為面積上限，意在確保供應套數有相應增加。這些新方法改變了以往“招拍掛”單項競地價的出讓方式，修正了房地產市場追高求大的競爭傾向，這不僅是對開發(fā)商的決策能力的一種考驗，也為非上市公司增加了拿地的機會。
加速完善“招拍掛”制度有利于確保住宅供應總量。調節(jié)供應有以下幾個環(huán)節(jié)：一是通過擴大土地供應量增加住宅供應；二是縮小新增住宅戶均面積增加住宅供應套數；三是嚴格控制住宅開發(fā)周期，確保特定時間住宅供應。在宏觀調控環(huán)境下，地方政府對“招拍掛”制度開始進行創(chuàng)新。比如廣州今年拍出的9塊爛尾地就采取了“肥瘦搭配”的方式，有效盤活了爛尾地資源，增加住宅供應。
可以預期，“招拍掛”將在未來繼續(xù)作為土地出讓基本制度存在，制度本身的完善和宏觀調控要求下的創(chuàng)新仍是近期政府主管部門的主要努力方向。這種舉措也可能延續(xù)到物業(yè)稅的全面實施，才會將一次性支付的地價改為逐年繳付的稅費。
